わかりやすく教えて！【不動産売却の確定申告】手順と必要な書類を解説

不動産売却すると翌年に確定申告が必要となる場合があります。確定申告の経験がないと「どんな書類が必要なのか？」「申告手続きが難しそう」と不安に思う人が多いのではないでしょうか。

この記事は、不動産売却に伴う確定申告の手順と必要な書類について、はじめての方でも理解できるように解説していきます。

あなたが不動産売却の確定申告をしていて困らないように、わかりやすく説明している国税庁のホームページを紹介しますので参考にしてみてくださいね。

（アイキャッチ画像出典：https://www.photo-ac.com/main/detail/5107872?title=%E7%A2%BA%E5%AE%9A%E7%94%B3%E5%91%8A&searchId=1214941810）

不動産売却の確定申告は必要？

確定申告とは、1月1日から12月31日までの間に生じた所得の合計金額に応じて、所轄の税務署に申告・納税することです。不動産売却後に確定申告が必要な場合と、不要な場合がありますので解説します。

確定申告が必要な場合

不動産売却後に確定申告が必要になる場合は、売利益が発生した時です。売利益とは、売却代金から取得費や諸経費など差し引いて売却代金がプラスになった時のことを言います。

不動産売却で売利益が発生したら、給与所得以外に確定申告をしなくてはいけません。売利益は「課税譲渡所得」として区別され、売利益に応じた「譲渡所得税」を納める必要があります。

確定申告が不要な場合

不動産売却で、売却代金から取得費や諸経費など差し引いて売却益が出なかった場合は、課税譲渡所得が発生しないので確定申告をする必要がありません。

課税譲渡所得が発生しなくても確定申告をすることで、その他の税金を控除できる特例があります。確定申告は税金を納める申告だけではなく、税金が戻る還付申告ができることも知っておきましょう。

不動産売却で確定申告する【譲渡所得税】の計算方法

不動産売却をすると、売却によって発生した利益に対して譲渡所得税という税金が発生します。不動産売却の利益を決められた税率で計算し、確定申告で納税額を確定します。譲渡所得税は次のような計算式です。

譲渡所得の税額の計算式

譲渡所得税の計算では、まず譲渡所得の金額を計算します。譲渡所得とは、不動産の売却価格から、その不動産を取得・譲渡するためのかかった費用と売却時に利用できる控除額を引き算して算出します。

取得費用は、売却した不動産を取得した時にかかった購入代金などの費用をいいます。譲渡費用は不動産の売却時に支払った費用のことです。譲渡所得税は譲渡所得に税率をかけたものです。

建物の取得費は減価償却が必要

建物のように時間の経過とともに価値が減少する資産の取得費を算出する場合、価値の減少分を差し引く減価償却という計算が必要です。減価償却費は次のような計算式で算出します。

償却率は建物の構造（木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造など）にとって数値が定められています。くわしくは国税庁のホームページに表示されていますのでご確認ください。

税率は不動産の所有期間で変わる

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。売った土地や建物の所有期間が、売った年の１月１日で５年を超えるかどうかにより、短期譲渡所得か長期譲渡所得かによって適用する税率が違います。

種類	対象期間	税率
短期譲渡所得	所有期間5年以下の土地・建物	39.63％（所得税30.63％・住民税9％）
長期譲渡所得	所有期間5年を超える土地・建物	20,315％（所得税15.315％・住民税5％）

土地や建物を売った時の譲渡所得に対する税金について、くわしく国税庁のホームページに掲載してありますのでご確認ください。

不動産売却の確定申告で【特別控除の特例】で節税できる

一定の条件を満たしたうえで確定申告をおこなえば、特別控除の特例を受けることができます。

3,000万円特別控除

一定の条件を満たしているマイホームを売却した時の譲渡所得には「3,000万円特別控除」が認められます。もし、売却価格から取得費などを差し引いた金額が3,000万円以下なら税金はかかってきません。

例えば、5,000万円で売却したマイホームの取得費や譲渡費用が1,000万円の場合、譲渡所得は4,000万円です。特別控除3,000万円を引くことで、譲渡所得1,000万円が課税所得となります。

もし、売却価格から取得費などを引いた金額が3,000万円以下なら課税所得は0円で税金はかかりません。それには譲渡する時まで居住していることなどの条件が必要です。

3,000万円の控除の適用条件について、よりくわしく知りたい方は国税庁のホームページをご覧ください。

軽減税率の特例

同じくマイホームを売却する時に「売却年の1月1日時点で所有期間が10年超えている」場合は以下の税率を適用される「軽減税率の特例」が使えます。（※復興特別所得税2.1％が別途課せられます）

譲渡所得金額	所得税	住民税	合計
6,000万円までの部分	10％	4％	14％
6,000万円超えの部分	15％	5％	20％

マイホームの売却した時の軽減税率の特例について、よりくわしく知りたい方は国税庁のホームページでご確認ください。

買い換えの特例

買い換えの特例は、住居用の不動産の所有期間が10年を超え、住居機関が10年以上の場合に適用できます。

売却するマイホームよりも高い金額の住宅に買い換えして住み替える場合、元のマイホームの譲渡益にかかる譲渡所得課税は先送り可能です。したがって、この買い換えの際、譲渡所得税等は課税されません。

課税は買い換え先の住宅を売る時まで先送りされます。買い換えの特例について、くわしく知りたい方は国税庁のホームページにてご確認下さい。

譲渡損失・繰越控除の特例

マイホームを令和3年12月31日までに売却して、あらたにマイホームを購入した場合、売却によって損失（譲渡損失）が出たら一定の条件を満たすことで、損失金額を翌年3年間ほかの所得と損益通算が可能です。

これらの特例を、マイホームを買い換えた場合の譲渡損益・繰越控除の特例といいます。　買い換えにあたり住宅ローン控除も併用が可能で、住民税の所得の計算でも繰り越し控除が適用できます。

ただし、合計所得金額が3,000万円を超える年分については、繰越控除の適用は受けられません。

譲渡損失・繰越控除の特例について細かい条件がありますので、くわしくは国税庁のホームページでご確認ください。

不動産売却の確定申告に必要な書類6つ

不動産売却の確定申告をするために必要な書類を手に入れることから始めます。利用する特例の種類によっては他に必要になる書類もありますが、基本的に次の6つの書類が必要です。

書類名	入手場所
確定申告書B様式	税務署・国税庁ホームページ
分離課税の申告書	税務署・国税庁ホームページ
譲渡所得の内訳書	税務署・国税庁ホームページ
不動産売買契約書	不動産売却時に締結したもの
登記事項証明書	法務局
仲介手数料などの領収書	不動産売却時に入手したもの

確定申告書B様式

確定申告書B様式は、不動産所得や事業所得がある人なら、所得の種類にかかわらずどなたでも利用できる書類です。税務署・国税庁ホームページで入手できます。

分離課税の申告書

分離課税の申告書は給与所得などの課税と、土地・建物の譲渡などの分離課税を申告するための書類です。それぞれの納税額を算出し、納税額の決定を行います。書類は税務署・国税庁ホームページで入手できます。

譲渡所得の内訳書

譲渡所得の内訳書は売却した不動産に関する情報（所在地・面積・売却金額等）などを記入する書類です。書類は税務署・国税庁ホームページで入手できます。

不動産売買契約書

不動産を売買した時の不動産売買契約書が必要です。コピーでも構いません。

登記事項証明書

不動産を売却した登記事項証明書が必要となります。売却をおこなった不動産が所在する管轄法務局で申請をおこなうことで取得できます。

仲介手数料などの領収書

不動産を売却したときに不動産仲介会社へ支払った仲介手数料の領収書が必要です。コピーでも構いません。また、固定資産税の清算書・登記費用・その他取引にかかった費用の領収書も用意しておきましょう。

確定申告書の入手方法

申告書類は、不動産売却後に税務署から送られてきますが、次のような方法で手に入れることができます。

税務署で直接もらう場合は、係の人に申告の目的を言えば申告用紙や申告の方法が書かれた所得税の確定申告の手引きを一式そろえてくれます。書き間違えてもいいように申告書は余分にもらっておくと安心です。

申告書を郵送してもらう時は所轄の税務署に連絡します。国税庁ホームページから入手するときは用紙をこちらからダウンロードできます。

また、確定申告書作成コーナーで、申告に必要な事項を入手すると、自動計算で申告書が作成されるので便利です。

不動産売却の確定申告書等の書類を記入する

申告する譲渡所得がわかったら、申告書を税務署に提出をして手続きをします。確定申告書の書き込みで失敗しないための注意点を解説していきます。

強めの筆圧で書く

筆記用具は、黒のボールペンで書きます。鉛筆は使用不可なので注意をしましょう。また申告書は複写式なので、下の用紙までしっかり写るように強めの筆圧で書くのがポイントです。

数字の訂正は二重線を書く

数字を書き間違えた時には、その数字の上に二重線を書いて抹消します。上や下の欄などの空いている欄に正しい数字を書き直します。

印鑑を忘れずに押す

申告書に印鑑が1つでも押されていないと、申告書を受け付けてもらえません。再提出になりますので注意が必要です。

シャチハタのようなインク式のスタンプは、公的な印鑑として認められていないので避けた方がよいでしょう。

確定申告書の書き方は国税庁のホームページに詳しく記載されていますので、そちらもご覧ください。

不動産売却の確定申告書を税務署に提出する

税務署への確定申告書の提出方法は、主に３つありますので紹介します。

税務署に持参する

税務署に設けられた申告書の受付窓口の提出します。また、税務署に必要書類を持参すれば、税務署内で申告書を作成して提出することも可能です。

税務署が空いている時間に行けない場合は、時間外収受箱に投函できます。また住所地の市区町村役場などにも受け入れられる確定申告場でも提出することができます。

開催時期や開催場所は各自治体によって異なりますので、直接問い合わせてみて下さい。

郵送する

申告書は郵送か信書便で送りますが、「信書」扱いになるので、宅配便やメール便は使えません。提出日は通信日付印の日になります。大切な書類なので郵送した証拠が残る書留郵便がおすすめです。

インターネットで申告する

インターネットで申告する場合は、国税庁のe-Taxを使って、パソコンやスマホから申告書を提出できます。必要事項を入力すれば申告書が自動作成されます。期間中は24時間利用可能なので便利です。

不動産売却の確定申告の納税方法

確定申告後の納税は3月中旬が期日となっていますが、どのように納税したら良いのか紹介します。

現金で納める

現金で納める場合は、納付書を書いて期日までに金融機関や税務署の窓口で納付します。納付書は金融機関や税務署においてあります。郵便局やコンビニエンスストアでも支払い可能です。

口座振替で納める

銀行口座の引き落としで税金を納めることができます。振替納税の依頼書は、申請書と一緒に配られる確定申告の手引きの中にあります。依頼書を申告書に添えて、税務署に提出すれば手続きは完了です。

クレジットカードで納める

パソコンやスマホから「国税クレジットカード支払いサイト」にアクセスして納税できます。以下のように納付税額に応じて支払手数料が発生しますので確認しておきましょう。

納付税額	決算手数料（消費税込み）
1～10,000円	83円
10,001～20,000円	167円
20,001～30,000円	250円
30,001～40,000円	334円
40,001～50,000円	418円

不動産売却の確定申告をしなかったら？

不動産売却後の確定申告が必要にもかかわらず、申告をしなかったり、申告漏れや間違い、そして遅れてしまっても追徴課税として「無申告加算税」や「過少申告加算税」「延滞税」などが発生します。

「無申告加算税」は確定申告をしていないことに対してのペナルティで、税額によって変化し、50万円までの部分は15％、それ以上の場合は20％の税率が加算されます。

さらに意図的に売却益を隠してばれてしまった時は、重加算税や刑罰の対象です。そのため、確定申告が必要かどうか必ず確認して、申告の正しい手順と必要な書類の書き方にも気を付けましょう。

不動産売却の確定申告についてのまとめ

不動産売却の確定申告について、スムーズに手続きを済ませられるように手順をまとめてみました。

不動産売却にかかわる税金や控除について、前もって調べておくことで節税の効果もあります。確定申告は期日がありますのでギリギリになって慌てないように、早めに準備しておきましょう。