アパート経営を始めたいけど、管理業務にはどんな業務があるのか、管理会社に業務はお任せした方がいいのか、調べることが多くて大変ですよね。
知らないこと、わからないことを一から勉強するのは時間も掛かります。
そこで、この記事では、アパート経営を始める為に必要な知識、管理業務の種類、管理会社の必要性や手数料、選び方までまとめて紹介してきます。
ぜひ最後まで読んで、アパート経営の第一歩を踏み出してみましょう！
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主なアパート管理業務とは
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アパート経営と言っても初めて経営する方はどういった業務があるかわからないですよね。
この章では、アパート経営にはどんな管理業務があるかをまとめましたのでご覧ください。
また、管理会社にこれらの業務を委託することが出来るので、「管理業務が多すぎてアパート経営ムリかも」とならず、ここでは、「こういった管理業務をしていくんだ」と知識を身に着けていきましょう。
| 項入居者斡旋 | 入居者募集、入居者の選定、賃貸借契約の締結 |
|---|---|
| 家賃回収 | 家賃回収、滞納者への督促 |
| 契約更新・退室 | 契約更新、退室手続き、敷金精算、原状回復、室内クリーニング |
| トラブル対応 | 入居者間トラブル対応、近隣トラブル対応、設備機器の故障対応 |
| 建物管理 | 定期清掃、法定点検、設備修繕、大規模修繕 |
アパート管理業務を管理会社に委託するのがおすすめ
先ほど、主な管理業務を紹介しました。結論を先に言うと、管理業務は管理会社に委託するのがおすすめです。
特にアパート経営初心者の方は、右も左もわからない状態でアパート管理業務を進めていくことになります。わからないことを考えたり、進めるのは時間も掛かりますし、何より疲れますよね。
管理会社に委託すれば知識を持っている専門家が24時間365日対応してくれるので、安心且つ楽に管理業務を進めれます。
以降の章で、自主管理と管理会社に委託する良い点、悪い点を書いているので、ぜひご覧ください。
【最適解はどっち】アパート経営は自主管理or管理会社に委託
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アパート経営には管理業務がいくつもあり、その業務の進め方には2通りの進め方があります。それは、自主管理と管理会社に委託するです。
２つについて簡単に説明すると、自主管理とは、管理業務をオーナーが自分で行う管理方法で、管理会社に委託とは、管理業務を管理会社に任せてしまう管理方法です。
ここからは、それぞれの良い点、悪い点を紹介し、結論としてアパート経営初心者の方はどちらの方法が良いのかをまとめていきます。
- 自主管理の良い点、悪い点
- 管理会社に委託の良い点、悪い点
- 結論：アパート経営初心者は管理会社に委託すべき
自主管理の良い点、悪い点
- 費用が抑えられる
- 賃貸経営のノウハウが身につく
- 仲介業者やリフォーム業者などの人脈が広がる
- 物件の変化（老朽・不具合・空室期間等）に気付きやすい
- 時間と手間がかかる
- クレームやトラブル等に対して常に対応できるようにする必要がある
- 目の届く範囲の物件しか対応出来ない
- 地方の場合、客付けが難しくなることがある
管理会社に委託の良い点、悪い点
- 手間がかからない
- 知識を持っている専門家が24時間365日対応してくれる
- 管理費用がかかる
- 担当者によって質が変わる
- 管理会社に任せきりになると、それなりの対応しかしてもらえない可能性がある
結論：アパート経営初心者は管理会社に委託すべき
簡単ですが、管理業務を自主管理と管理会社に委託するそれぞれの良い点、悪い点を紹介してきました。
では、結論として、アパート経営初心者はどうすべきかというと、管理業務は管理会社に委託するのがおすすめです。
自主管理でしていくと管理会社への費用が無くなるので、収入としては増えますが、各手続き、定期清掃、その間にクレーム・トラブル対応等やることがいっぱいで、業務をこなせない可能性があります。
管理会社に委託することで、業務を限りなく減らすことができて、また、経営の拡大を考えた時に効率よく投資する際に管理会社の協力があると心強いので管理会社に委託するほうが賢明かと思います。
アパート経営で抑えるべきポイント：儲け方編
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当然アパート経営をしていく動機として「収入を増やしたい」や「不労所得を得たい」といったところが一番に上がるのではないでしょうか
この章ではアパート経営をする上で知っておいた方がいい儲け方の知識、注意点を紹介していきます。
知識が有る、無いではこれからのアパート経営の進め方、利益率に影響してきますので、しっかり読み進めていきましょう。
- 需要がある立地を選ぶ
- 借入金＜自己資金は鉄則
- リスク回避をする
- 利回り、経費について理解する
- 設計や間取りにもこだわる
需要がある立地を選ぶ
アパート経営を成功させるには、土地の需要が安定しているのかがカギを握ります。
交通アクセスの良さ、スーパー、病院などの施設が充実しているか等、条件が整った立地かどうかが重要です。
しっかりと下調べを行ってからアパート経営を始めましょう。
借入金＜自己資金は鉄則
アパート経営は、金融機関からの融資が受けられるため、少ない自己資金でも始められます。
しかし、借入金が多ければ、返済総額も多くなるため、アパート経営の利益を減らしてしまいます。儲けの拡大を抑制させてしまいます。
借入金＜自己資金になるよう自己資金を増やしていき、儲けを最大限にしていきましょう。
自己資金を増やす際に、普段の生活資金を減らして増やそうとすると、急なトラブルに対応出来ず、思っても見なかった状態になるかもしれません。ですので、計画的に自己資金を増やすようにしましょう。
リスク回避をする
アパート経営を行っても、必ず安定した家賃収入を得られるとは限りません。
空室が生じた場合には、家賃収入が減少するため、それらを想定した対策を練っておくことが重要です。
例えば、空室が生じてもローンの返済を継続できるように、ある程度の貯金や別の収入源を確保しましょう。
入居者の選定や家賃の見直しなど、安定した家賃収入の確保につながる対策も重要です。
利回り、経費について理解する
利回りは、想定利回り、表面利回り、実質利回りの大きく3つに分類されます。
- 想定利回り：満室時の利回り
- 表面利回り：空室を反映させた利回り
- 実質利回り：表面利回りに経費などの支出を反映させた利回り
アパート経営の主な経費として、賃貸管理代行手数料、損害保険料、減価償却費、修繕費、租税公課などが挙げられます。
想定利回りや表面利回りが高くても、経費の多いアパートの場合には利回りが下がってしまうため、実質利回りの高いアパート経営を心がけましょう。
設計や間取りにもこだわる
アパート経営をするのであれば、住む人の事も考える必要があります。
ニーズやターゲット層があっていないと、安定し、且つ継続的な需要が期待できなくなります。
アパート経営を予定しているエリアのニーズやターゲット層に合った設計や間取りになるように意見するなど、こだわりを見せるようにしましょう。
アパート経営で抑えるべきポイント：注意点編
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アパート経営をする上で、どういった注意点があるのか知っていますか？アパート経営の主な注意点は以下の通りです。
- 不動産所得が発生すると所得税と住民税が増える
- 減価償却費がなくなると税金が上がる
不動産所得が発生すると所得税と住民税が増える
サラリーマンが副業でアパート経営を行っている場合には、給与所得に不動産所得が加算されます。一つ例を挙げます。
| 総所得 | 所得税/住民税 | 総課税率 |
| 給与500万円のみ | 20％/10% | 30％ |
| 給与500万円＋不動産所得500万円 計1000万円 | 33%/10% | 43％ |
日本は、収入が多いほど税率が高くなる累進課税が適用されているため、所得税と住民税の増加に注意しましょう。
減価償却費がなくなると税金が上がる
減価償却費とは、建物の資産価値が耐用年数に応じて減少していくことです。
実際に支出を伴っていないにも関わらず、経費に算入できるため、大きな節税効果が期待できます。
建物の耐用年数は、木造で22年、軽量鉄骨造で鉄骨の厚さが3～4mmは27年、3mm以下は19年となっています。
しかし、耐用年数経過後は、減価償却費を経費に算入できないため、税金が上がることになるので注意が必要です。
アパート経営に向いている人
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これまでの章で、アパート経営の覚えておきたい基礎知識を紹介してきました。では、アパート経営に向いている人はどのような人なのでしょうか。まとめてみました。
- 所有する土地の固定資産税を節税しながら、収益にもつなげたい
- 定年後に年金以外の収入を確保したい
- 金融商品以外で収益性のある資産を持っておきたい
- 不労所得を得たい
「もっと収入を増やしたい」「今後本業だけで生きていけるか心配」といった理由があるのであれば、アパート経営を検討してみてはどうでしょうか。
管理会社への管理手数料はどれくらい掛かる
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管理会社へ委託するとなると必ずかかって来るのは管理手数料です。この管理手数料は基本的に家賃の5％前後という形で決められているのが多いです。
戸数が増えれば自動的に家賃も増え管理手数料もその分アップするという形になります。
例えば家賃8万円の10戸アパートの場合、仮に管理手数料を5％とすると、家賃総額80万円に対して5％の手数料ということで、4万円が月額手数料となるわけです。
ちなみに賃貸管理の手数料は経費として認められているので、確定申告の際には忘れずに計上するようにしましょう。
管理会社を選ぶ際のポイント
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ここまで、アパート経営初心者は管理業務を管理会社に委託する方が良いと書いてきました。では実際に管理会社を選ぶ時に何を意識すべきか紹介していきます。
- 高い入居率を維持している/空室が継続している期間が短い
- 仲介部署の有無
- 地域密着型or大手
- 担当社員の雰囲気が良い
高い入居率を維持している/空室が継続している期間が短い
管理会社を選ぶ際、入居率や空室がどの程度継続しているか確認しておくことをおすすめします。
会社に安定して入居者を見つけられる力があれば、継続的に賃料収入を得られる可能性が比較的高いと言えるでしょう。
仲介部署の有無
賃貸管理会社の中には、入居者募集を行う「仲介部署」を保有しているところがあります。仲介部署がある場合とない場合の両方にメリットとデメリットがあるので、それぞれ比較して選ぶようにしましょう。
| メリット | デメリット | |
| 仲介部署 【有】 | 自社だけで入居者募集を行うことが可能 | 仲介部署の募集力があまり高くない場合には、空室状態が長く続いてしまう |
| 仲介部署 【無】 | 募集を他の業者と連携することが可能。連携先が仲介専門であれば入居者探しもスムーズ | 自社物件も同時に扱っている会社と連携している場合には、連携先の会社が自社物件を最優先することがある |
地域密着型or大手
賃貸管理会社は、地域に密着したタイプと全国展開しているような大手タイプに分けることが可能です。それぞれのメリット、デメリットを紹介します。
| メリット | デメリット | |
| 地域密着型 | 賃貸物件や立地環境の情報に詳しく、いざという時も臨機応変な対応が望める | 大手よりも社員数が少なく、時には人手不足に陥ることも |
| 大手 | 会社の認知度が高いため、賃貸物件を探している方の目に留まりやすい | トラブルが発生した時、対応は本部が行う為、対応スピードは地元密着型より遅くなる |
担当社員の雰囲気が良い
管理会社と契約を交わすと、担当社員と何度も連絡を取るようになります。担当が親切丁寧な社員であれば、疑問が生じた時などにも気軽に聞くことができますよ。
選ばないほうが良い管理会社の基準を紹介
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先ほど、管理会社を選ぶ際のポイントを紹介しましたが、ここでは、選ばないほうがいい管理会社とはどんな会社なのかをまとめましたのでご覧ください。
- 釣り物件がある会社
- 物件の強要がある会社
- 管理費、維持費の説明がない会社
釣り物件とは、貸し出す予定のない物件を広告やHPに掲載し、客を集めることを言います。
釣り物件がある会社の見極め方として、気になっている物件を他の管理会社と比較し、費用や手数料が極端に違わないかをチェックしましょう。好条件過ぎる場合は釣り物件である可能性があります。
また、物件の強要がある会社、管理費、維持費の説明がない会社のように、自社の損益を優先して接客してくる会社には注意が必要です。
数年単位の付き合いになりますので、自分の意見に親身に対応し、包み隠さず説明をしてくれる会社を選びましょう。
【アパート経営するなら管理会社】一括無料相談が手っ取り早い
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管理会社についての基礎知識が付いたところで、管理会社を探す方法を紹介していきます。
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アパート経営は管理会社にお任せ
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アパート経営の主な業務は、項入居者斡旋、家賃回収、契約更新・退室、トラブル対応、建物管理で、一人だけでは業務の遅れに繋がります。
ですので、アパート経営初心者の方や楽をしたい方は、管理業務を管理会社に委託して、業務の遅れが生じないようにしましょう。
また、「賃貸経営HOME4U（ホームフォーユー）」なら、物件に関する簡単な項目を入力するだけで、管理会社をリストアップしてくれるので、ぜひ活用してみてください。
自分に合った管理会社を見つけて、アパート経営を成功させましょう！
