不動産投資

マイホームを賢く売りたい!不動産売却時にかかる5種類の税金

持ち家に住んでいて売りたいけど税金とかよくわからないとか思っていませんか?

不動産売却は人生で何回もある経験ではないので、しっかり理解している人の方が少ないと思います。

ただし、転職をしたり、転勤をしたりと、生活の基盤を変えないといけなくなりマイホームを売却しないといけなくなることもありますよね。

不動産売却時にかかる税金についてわかりやすくまとめましたので参考にしてください。

出典:https://pixabay.com/photos/purchase-house-house-purchase-3347053/

不動産売却時にかかる税金の種類

不動産売却する際に必ず関係してくる税金を5種類紹介していきます。

この中には売却してすぐ支払いが発生するものと、最大1年以上も遅れて支払いが発生するものがあります。

すぐに支払いが発生するものは問題ないですが、遅れて支払いを行うものについては理解しておかないと現金が足りなくなって焦ってしまうかもしれません。

発生する税金についてしっかり理解して、いつ頃にいくらくらい税金を支払わないといけないのか頭の中にいれておきましょう。

不動産売却時にかかる税金の種類
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 所得税
  • 復興特別所得税
  • 住民税

不動産売却時にかかる税金 1.印紙税

印紙税は不動産売買契約書を結ぶ際に発生する課税文書に対する税金で、売買が成立するときに一緒に支払いが行われます。

売却金額によって決まっていて、1万円以上から税金が発生するようになります。

500万円から1000万円の契約で1万円、1000万円から5000万円で2万円、5000万円から1億円で6万円といったように決まっています。

令和4年3月31日までは軽減税率が設定されていますので、もし売りたいのであれば今がチャンスかもしれません。

不動産売却時にかかる税金 2.登録免許税

登録免許税とは抵当権の抹消や土地や建物の名義変更のための登記の手続きに対する税金で、登記の手続きの際に支払いが発生します。

通常、土地や建物の名義変更は買主側の負担になるので、売主としては家を抵当に入れてローンをしている場合には抵当権の抹消を行う必要があります。

抵当権の抹消については『土地や建物の件数×1000円』となりますが、土地と建物は別扱いのため両方とも抵当になっている場合には2000円になります。

また、手続きに伴って司法書士にお願いする場合には約1万円前後の手数料が必要になります。

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不動産売却時にかかる税金 3.所得税

物件の売却によって利益を得た場合には『譲渡所得』を得たことになり、その所得に対する所得税も支払わなくてはなりません。

譲渡所得は単純に売値だけではなく、売却額から所得費と売却経費を引いた額となります。

また、譲渡所得にも色々と特別控除ができ、特別控除後の金額を課税譲渡所得といいます。

課税譲渡所得の計算方法

課税譲渡所得 =(売却額 - 所得費用 - 売却経費)ー 特別控除

この課税譲渡所得に対して、所有が5年以下だと30%、5年を超えると15%の税率をかけて所得税を計算します。

この所得税は確定申告をして支払いを行う必要がありますので、売却した年の次の2月には必ず確定申告をしましょう。

不動産売却時にかかる税金 4.復興特別所得税

復興特別所得税とは東日本大震災からの復興のための財源確保のために特別に設定されている所得税です。

所得税に少し上乗せをして支払うイメージで、所得税率に対して2.1%が復興特別所得税となります。

令和19年までは所得税は30%と15%ではなく、30.63%と15.315%として覚えておくようにしましょう。

金額的にもあまり大きくないので「所得税率が少し上がっているんだなー」という程度に覚えておきましょう。

不動産売却時にかかる税金 5.住民税

住民税は住んでいる自治体に対して支払う税金で、こちらも所得税と同様に所得に対して支払う必要があります。

住民税も所有年数で変わってきて、5年以下の所有で9%、5年を超えると5%となります。

5年を超えて所有することで所得税と住民税合わせて20%近く変わってくるので、もう少ししたら5年を超えるという場合には少し待つ選択も考えましょう。

住民税は確定申告を行った後に5月ごろ納付書が届き、6月末までに支払いになります。

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マイホーム売却時に理解しておきたい節税方法

マイホームを売却する際には国が色々と特例を用意してくれています。

特例を理解して賢く節税して、マイホームを賢く売却しましょう。

マイホーム売却時に理解しておきたい節税方法
  • 3000万円特別控除
  • 10年以上所有のマイホーム売却の軽減税率
  • マイホーム買い換え時の支払いの繰り延べ

3000万円特別控除

マイホームを売却する場合には譲渡所得から最大3000万円を控除することすることができます。

住まなくなって3年以上経ってしまっている場合にはこの特別控除は使用できなくなってしまうので気をつけてください。

10年以上所有のマイホーム売却の軽減税率

10年以上所有していたマイホームを売却する場合には6000万円までは軽減税率が適用されます。

所得税は5年以上は15%でしたが、この軽減税率が適用されると10%になり、住民税は5%から4%になります。

ただし、6000万円以降については、15%が適用されますので少し計算が複雑になります。

マイホーム買い換え時の支払いの繰り延べ

10年以上所有していたマイホームを買い替えるために売却する場合には税金の支払いを先送りすることができます。

繰り延べで先送りにするだけなので買い替えたマイホームを売却する際に、まとめて税金を支払う必要があります。

マイホーム売却時の所得税・住民税の税率

少し複雑になってしまったので所得税と住民税の税率について表にまとめました。

5年以下 5年超10年以下 10年超 (6千万円まで)
所得税 30.63 % 15.315 % 10.21 %
住民税 9 % 5 % 4 %
合計 39.63 % 20.315 % 14.21 %

5年以下で売却してしまうのと、5年超えてからでは税率が約半分になりますが、10年を超えるとさらに4分の3になります。

5年以下と10年超を比較すると、3割程度まで下がることがわかります。

マイホームを売却する場合には10年超えてから売却するとかなり節税ができます。

不動産売却で利益が出ていなくても確定申告が必要な理由

売却した際に購入時より価格が下がっていて、売却時に損失が出る可能性があります。

売却をして損失が出た場合には給与所得や事業所得から損失分を控除することができます。

また、控除がしきれなかった場合には3年間の通算繰り越しを行うことができます。

損が出たら税金を払わなくていいから確定申告は必要ないと思わず、確定申告をして余計に払った税金を返してもらうようにしましょう。

不動産売却時の5種類の税金 ーまとめー

人生で不動産を売却するということは数回もあることではありませんが、大きな金額が動くことになるのでしっかりと勉強しておきましょう。

不動産を売却する際には以下の5種類の税金を気にしておきましょう。

不動産売却時にかかる税金の種類
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 所得税
  • 復興特別所得税
  • 住民税

印紙税は500万円から1000万円の契約で1万円、1000万円から5000万円で2万円、5000万円から1億円で6万円といったように決まっています。

登録免許税は通常売主は抵当権の抹消手続きのみする必要があり、抵当に入れている場合には『土地や建物の件数×1000円』の税金を支払って手続きする必要があります。

所得税、復興特別所得税、住民税は確定申告で支払う必要があります。

それぞれの税金の元になる課税譲渡所得をまずは計算しましょう。

課税譲渡所得の計算方法

課税譲渡所得 =((売却額 - 所得費用 - 売却経費)ー 特別控除)

マイホームを売却する際には特別控除で3000万円まで控除することができます。

この課税譲渡所得に対して、以下の税率が適用されるのでそれぞれ計算して算出しましょう。

5年以下 5年超10年以下 10年超 (6千万円まで)
所得税 30.63 % 15.315 % 10.21 %
住民税 9 % 5 % 4 %
合計 39.63 % 20.315 % 14.21 %

復興特別所得税は所得税に対して、2.1%が追加されており、東日本大震災の復興財源として利用されます。

まずは自分の所得を計算したうえで、上記の税率をかけて税金を計算してみましょう。

マイホームを売却するということは滅多にありませんが大きなお金が動くことになるので数パーセントでも得ができると結構大きな額になります。

マイホームを手放す際にもしっかりといい気分になれるように税金もしっかり計算して得をするようにしましょう。

ABOUT ME
太郎
サラリーマン人生10年のうち7年以上を海外で過ごす海外駐在サラリーマンの太郎です。 タイに2年、カンボジアに5年駐在しており現在カンボジアに住んでいます。 海外駐在している間に、自由を求めるようになりブログを始めました。 どこでも働けるライター目指して頑張ります。