不動産投資

リスクはあるの?マンション経営のメリットや難しさを徹底解説!

今回はマンション経営について詳しく解説していきたいと思います。

マンション経営はリスクが大きく、管理が難しそうなイメージがありますが、意外と管理がしやすくメリットもたくさんあります。

この記事ではマンション経営のメリットとデメリットを紹介し、マンション経営の成功の秘訣を紹介していくのでぜひ最後までご覧になってください。

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マンション経営とは?

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マンション経営はアパート経営と並んで代表的な土地活用方法です。

マンションは鉄筋コンクリートや鉄骨鉄筋コンクリートなどでつくることが多いため、初期費用が高くなってしまいますが、ローンの返済期間が長くとれ、最終的に売却もしやすいためハイリスクハイリターンです。

マンション経営は不動産投資の中でも比較的安定した収益が望めますが、堅実な経営を行っていくためにはマンション経営のメリットとデメリットをしっかりと理解しておくことが大切です。

マンション経営メリット①安定した収入が得られる

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マンション経営のメリットの一つは安定した収入が期待できる点です。

株式の場合だと、銘柄によっては株価が暴落して半値になることもあり得ます。マンション経営の場合で家賃収入が半値になるのは災害などにより大きなダメージを受けたとき以外ほぼありません。

災害も頻繁に起きるわけもないのでマンション経営で得られる収益は比較的安定していると言えます。特に都市部だと安定した流入があるので収益につながりやすいですね。

マンション経営メリット②レバレッジ効果が期待できる

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マンション経営ではローンによるレバレッジ効果が期待できます。

FXなどでよく耳にするレバレッジ効果ですが、不動産投資でもよく使われます。レバレッジ効果とは小さな資金で多額のものを購入することです。

投資の収益は、保有資産が多いほどもちろん収益は多くなります。ローンを組んで小さな資金でマンションを一棟買いすることで多額の収益が入ってきますよ。

ローンを組める額は人によって様々ですが、マンションの価値によっては自己資金の10倍以上を貸してくれることもあるので大きな収益化を得るチャンスがあります。

マンション経営メリット③空室リスクを分散できる

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マンション経営では空室リスクを分散できるのが何よりもメリットかもしれません。

不動産投資で一番怖いのが空室により収益が0になることです。アパート経営の場合、戸数が少ないと空室になっととき収益の減額率が大きくなります。

しかしマンション経営の場合、1部屋2部屋空室になったところでアパートほどは収益の減額率はありません。

その分マンションは戸数が多いため管理が大変に思えますが、管理会社にマンションの管理を委託してしまえば物件の案内などの広報も担当してもらえるため手間がかかりません。

マンション経営メリット④資産が残る

マンション経営のメリットととして価値があるのが資産を形成できるという点です。マンションを一棟買いした場合土地も含まれています。

マンションが建築されている土地は自分の所有物になり、マンションが劣化してきても土地の価格は変動しにくいので、将来子供の資産として残すことが可能です。

不動産投資はインフレなどの景気動向に強いのも特徴です。インフレが起こった場合、預貯金などは目減りしてしまいますが、不動産や土地は物価の上昇とともに金額も上がっていくので資産価値が減ることは少ないです。

マンション経営メリット⑤節税効果が期待できる

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マンションを経営することで以下の節税効果を得ることができます。

マンション経営節税リスト
  • 固定資産税の軽減措置
  • 相続評価額が下がる
  • 減価償却期間が長い

不動産を保有していると毎年固定資産税がかかりますが、貸家の場合固定資産税が下がるので節税効果は大きいです。

また不動産で資産を手にしている場合、現金で保有しているよりも相続税評価額が下がります。また現金を借入金として金融機関に借りた経歴も残るため資産の評価額が下がり相続税が安くなります。

減価償却期間というのはマンションを買った経費をマンションの耐用年数の長さに比例して分割できるということです。

減価償却期間が長いと良い理由はマンションを買った年に大きな赤字を出すよりも、年ごとに分割することで所得税の節税効果を得ることができるからです。

マンション経営デメリット①初期費用とランニングコストがかかる

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マンション経営のデメリットはと初期費用ランニングコストがかなり高額だということです。

やはりマンションの一棟買いはアパートを買うよりも初期費用が高額になりますし、その後の管理委託手数料や保険料、共有部の修繕費など大きな支出が出てしまいます。

そのため管理会社が作成した修繕計画のために、きちんと修繕費を積み立てておかなければいけません。

マンション経営の場合、マンション建築後の経営計画を相談する建設会社さん選びが本当に大事になってきます。

マンション経営デメリット②空室リスクと家賃下落

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先ほどのメリット③でマンション経営は空室リスクを分散できると説明しました。確かに複数戸保有しているのでリスクは分散できます。

しかしそれは空室の数が少ない場合です。同時に多くの部屋が空室になった場合は逆にリスクになります。

マンション経営を成功させるためにはマンションの立地とマンションのタイプをしっかりと選び、家賃相場が下がりにくそうなマンションを見るけることがカギです。

マンション経営のカギは立地とタイプ

マンション経営を考えている場合、ニーズが高い東京圏を選ぶべきです。東京圏の場合は人口の流入が今でも続いているため再開発予定などを調査し価値の高そうなマンションを選定する必要があります。

またマンションのタイプを考慮することも大切です。ワンルームタイプとファミリータイプのどちらが適しているかを考えなければいけません。東京の栄えている地域ではワンルームタイプが人気があります。

若者の流入や出張などで東京に来ている方が多く、単身の場合は会社が近い場所を選ぶため首都圏でも空室リスクを下げることができます。逆にファミリー層は人口流入が減少傾向なので空室リスクを上げてしまいます。

まとめ

出典:https://pixabay.com/ja/photos/家-プロパティ-手-維持-3963987/

マンション経営をするにあたってメリットとデメリットを解説してきました。以下にマンション経営の特徴をまとめておきます。

マンション経営まとめ
  • マンション経営は安定して収益が見込める
  • レバレッジ効果が期待できる
  • 空室によるリスク分散ができるが多すぎると大損する
  • 資産形成がしやすく節税効果がある
  • 初期費用とランニングコストが多くかかる

マンション経営は一言でいうならハイリスクハイリターンです。立地やマンションのタイプ、委託する不動産の会社によって大きく左右されるのでしっかり下調べしてくださいね。