【不動産投資をしたことがない人へ】アパート経営の収入を上げる方法とは?

「アパートを経営して収入を上げたい」「アパート経営の収入の仕組みを知りたい」

あなたはこのような悩みをお持ちではありませんか？アパート経営は継続して収入がはいるので、不労所得を作ることが可能です。毎月安定して20万ぐらい入れば生活に余裕がでると思いませんか？

しかし、収入を得る方法と支出を理解していないと、逆に大損をする可能性が高くなります。

この記事では、アパート経営の収入と支出について解説しています。ぜひ、参考にしてアパート経営で不労所得を作ってください。

出典：https://www.photo-ac.com/main/search?q=%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E6%8A%95%E8%B3%87&sl=ja&qt=&qid=&creator=&ngcreator=&nq=&srt=dlrank&orientation=all&sizesec=all&color=all&model_count=-1&mdlrlrsec=all&pp=70&p=1&pt=A

そもそもマンション経営の収入金額はどのぐらい？

国税庁の調査によると、平成30年の不動産取得金額の平均は約518万円でした。

500万の収入があれば、不労所得して十分ですよね。さらに、不動産取得をえて納税した人は約109万人にものぼります。

これらの数字は、アパート経営のほかにマンションやオフィスビルなどすべての不動産投資が含まれています。よって、純粋なアパート経営だけの数字ではありません。

しかし、アパート経営の一つの目安となる金額ですので参考にすると良いでしょう。

アパート経営の収入の種類とは

アパート経営の収入は、主に家賃収入です。それに付随して以下のものもあります。

礼金	入居者からオーナーに支払われるお礼のお金。しかし、最近では空室が目立つため礼金0物件が多い。
駐車場料金	敷地内の駐車場を契約している人から入る費用。
駐車場に設置されている自動販売機	飲料の売上も収入になる。

例えば、月の家賃が1室5万円だった場合年間で60万円の収入になります。さらに、1棟のアパートのすべてが満室ならその分家賃も入ることに。

ただし、この家賃がすべて自分のふところに入ってくるわけではありません。ここから、諸経費が引かれて残った金額が収入になります。

以下では、アパート経営に欠かせない経費の種類についてご紹介します。

アパート経営にかかる諸経費

アパート経営には、諸経費がかかってきます。主に毎月かかるのは以下の4つです。

項目	内容	月々の料金
管理委託料	アパートを管理会社へ依頼する際の手数料	家賃2%～5%
水道光熱費	共用部分にある、電灯や水道設備の費用	約5千円
修繕費	建物劣化に伴う修繕代を毎月積み立て	約1万円
損害保険料	災害時の火災保険料や地震保険など	約5千円～1万円

その他に、退去者がでたら原状回復費、入居者が決まったら不動産会社へ払う仲介手数料などもあります。

このように、毎月や随時発生する経費を家賃収入から払っていくのです。

さらに、経費以外に税金も発生します。次は、アパート経営でかかる税金についてみていきます。

アパート経営にかかる税金

アパート経営には、大きく分けて取得時にかかる税金と毎年かかる税金の2種類があります。

項目	内容	税率
不動産取得税	不動産を取得した時にかかる税金	原則4%。ただし、土地・建物は軽減措置で3%
固定資産税	毎年1月1日時点でマンションや土地を所有している人にかかる税金	建物と土地の評価額×1.4%(土地は200㎡までが6分の1)
所得税	アパート経営の所得と所有者の給与所得を足した総所得から計算	所得する金額によって税率が変動

不動産取得税は、不動産を取得した時に1回だけかかる税金です。

固定資産税の評価額は、各自治体によって定められ、1月1日時点で所有権を登記している人に課税されます。

所得税は、累進課税が適用され所得が増えるほど税率はアップします。想定外の税金にならぬよう、自分の給与所得は把握しておきましょう。

アパート経営の収入をあげる方法

アパート経営の収入をあげるための大切なのは、空室対策と、自己資金を多くすることです。

空室対策

すべての不動産投資において空室対策は必須になります。アパート経営は複数戸を所有して行うため、満室になればそれだけ家賃収入を多く見込めるでしょう。空室対策には以下のものが挙げられます

空室対策には経費がかかりますので、事前に収支計画を考えて行う必要があります。

自己資金を多くする

自己資金を多くして借入金を少なくすることも、収入アップに欠かせません。借入金が多いと収入を毎月の返済に充てるしかなく、手元に残らなくなります。

自己資金は投資額の30%ほど用意しておくと、資金計画を立てやすくなります。

この２つ以外にも諸経費を抑えることも大切です。しかし、税金や維持費などは抑えようがない部分もあるため、空室対策や家賃収入をあげることに注力しましょう。

アパート経営で最も大切な物件選び

アパート経営で収入を上げるためには、いかに空室を回避できるかが鍵になります。その空室を回避するために、最初の物件選びは慎重に行いましょう。

特に立地にはこだわってください。具体的には、駅やスーパーが近い、子供がいれば小学校が近いなど自分でも住みたいと思える立地にある物件を選ぶようにしてください。

立地を制するものは、不動産投資を制します。その分、購入金額も高くなりますが入居者に困らないため、継続的収入が見込めます。

物件を選ぶ際は、どのような場所に建っているか注意して選ぶようにしましょう。

副業でも安心!確定申告の方法

アパート経営で収入が出たら、確定申告をしなければなりません。しかし、副業の不動産投資は、確定申告の方法次第で本業にバレてしまう可能性があります。

本業にバレてしまう原因の一つが、住民税の通知です。アパート経営の収入と給与所得を合算して住民税は算出されますが、特別徴収で給与から天引きにすると、本業先に特別徴収義務者として通知が行ってしまいます。

これを回避するためには、確定申告で住民税を自分で納付するにチェックを入れましょう。そうすれば、通知が会社に行かずにすみますので、安心して住民税を納付することができます。

さらに、副業の収入が20万円を超えなければ確定申告は不要になります。このような税金関係は事前に把握しておくことが大切です。

収入だけではないアパート経営のメリット

アパート経営は、収入が得られれば現在の生活水準の向上はもちろん、老後の年金対策にもなります。さらに、収入以外でも以下のようなメリットがあります。

アパート経営では、ローンを組む際に団体信用保険に加入します。団体信用保険とは、不慮の事故や大病を患いローンが払えなくなったときに、保険会社が代わりにローンを返済してくれるというものです。

家族に借金を残さずに、現物資産と毎月の家賃収入を残すことができます。

不動産は、現物資産のため経済変動がおきても価値は変わりません。一方金融商品は、もろに経済変動の影響を受けてしまいます。このように、アパート経営はインフレに強い堅実な投資といえるのです。

マンションとアパート経営の収入の違い

マンションとアパート経営で収入には違いがあるのでしょうか？決定的なのは、見込める収入の額です。アパート経営はアパート1棟を所有して行いますが、マンション経営はワンルームを所有して経営を行います。

アパートは、たとえ1室に空室がでても他の入居者がいればカバーができますが、ワンルームの場合その部屋に空室がでると収入を見込めなくなります。

さらに、アパート経営の方が複数戸所有しているので利回りが高くなり、収入も増やすことができるのです。

その分、マンションに比べ管理の大変さや耐久性は劣りますが、収入を増やしたいならアパート経営はオススメです。

まとめ　アパート経営で収入をアップさせよう

アパート経営で収入をあげるためには、以下の２つのポイントが大切です。

家賃収入をあげることは、収入をアップさせる最も重要なことです。しかし、それ以上に支出の部分は注意してみるようにしてください。どれだけ出ていくお金を抑えられるかが、収入アップには不可欠です。

そして、想定される収入と支出を事前に計算してからアパート経営に臨むようにしましょう。