不動産投資

REITとは?デメリットから投資のやり方まで詳しく解説

「REITとは、どのような投資方法か詳しく知りたい」「REITは、不動産投資とは違うの?」

このように、REITについてよくわからないという人もいるのではないでしょうか。投資には「REIT」のような専門用語が多く、理解するのが大変ですよね。

なので、今回はREITとはどのようなものなのか、わかりやすく解説していきたいと思います。

この記事を読むことで、投資の知識の幅も広がり、経済的な自由につながるので、最後まで読んでいってください!

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REITとは?

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REIT(Real Estate Invest Trust)とは、「投資信託」の不動産投資バージョンです。

投資信託とは、「投資家から集めた資金を一つにまとめ、運用のプロが『株』や『債券』に投資・運用をし、利益を投資家に還元する」ことを言います。

しかし、REITは「株や債券」ではなく、住宅や商業施設などの「不動産施設」が投資対象です。

資金調達 投資対象
投資信託 多数の投資家 株・債券
REIT 多数の投資家・銀行の融資 不動産施設

また、実物不動産は「不動産1:投資家1」に対し、REITは「不動産多数:投資家多数」の関係です。このことを「証券化不動産投資」といいます。

次の項目では、「実物不動産投資とREITのそれぞれの異なる点」について解説していきます。

実物不動産投資とREITの違い

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実物不動産投資とREITはどちらも不動産投資ですが、得られるメリットが異なるので、比べながら考えていきましょう。

REIT 実物不動産
開始資金 数万円~ 数十万~
収入源 分配金 家賃収入
売却 しやすい しにくい
利回り 約3%~5% 物件による
投資ローン 利用できない 利用可能
価格変動 大きく頻繁 小さくゆっくり
手間 ほとんどかからない かなり大変

このように、不動産投資とREITはそれぞれに短所と長所があります。

これらの違いを比べながら、次の項目ではREITの「メリット」「デメリット」についてみていきましょう。

REITの5つのメリットとは?

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では不動産投資と投資信託を掛け合わせたREITは、どのようなメリットがあげられるのでしょうか。

REITのメリット
  • 少額から投資ができる
  • 高利回り
  • 売却がいつでもできる
  • 不動産の管理が必要ない
  • 少額から投資できる

少額から投資ができる

実物不動産投資は、一回の購入で300万円から500万円ぐらいの資金を必要とします。

それに対してREITは、1万円からでも購入することができ、資金をあまり持っていない人でも手軽に始めることができるのです。

高利回り

REITの「分配金」は、東証1部株式配当利回りや国債などと比べ高い利回りをもっています。

REIT 東証1部 長期金利
約3.5% 約2% 約0%

(出典:https://j-reit.jp/market/03.html)

REITを運営している会社は、利益の90%を投資家に分配することで、法人税がかからないことになっているのです。

このことで、家賃収益が会社に不当に扱われず、投資家に高い利回りで分配されるのです。

売却がいつでもできる

不動産投資は、売り手と買い手が直接取引を行う「相対取引」のため、売りたいときに売ることができません。

しかし、REITは証券なので売却がすぐにでき、お金にするのに時間がかかりません。換金率・流動性の高さも、REITのメリットの一つです。

不動産の管理が必要ない

実物不動産投資では、物件の管理や売却など、すべて自分自身で行わなければいけません。

それに対してREITは、専門家が管理します。ほとんど手間なく、物件のオーナーとなることができるのです。

では、ここまでメリットを見てきましたが、次の項目ではREITの「デメリット」について解説していきます。

REITの4つのデメリットとは?

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REITのデメリットとは何があるのでしょう。主に以下の内容があげられます。

REITのデメリット
  • 元本保証ではない
  • 投資法人の倒産リスク
  • 金利変動リスク
  • 自然災害

元本保証ではない

REITは定期預金や国債のように、元本保証されていません。REITの元本割れのリスクは「不動産市場」や「景気の動向」によって変化します。

不動産市場は「空き物件」「地代の低下」など、景気の動向は「リーマンショック」「コロナ」の原因などがあげられます。

これらは、予測が難しい上に変化が激しいので、リスクとしてとらえられやすいです。

投資法人の倒産・上場廃止リスク

REITは普通の投資信託と同じように、投資のプロが運営しています。そのため、投資法人がつぶれるリスクがでてくるのです。

また、投資法人の上場廃止基準に該当した場合は、上場廃止のリスクもあります。

これらの倒産・上場廃止の被害に合わないように、会社の業績を確認するようにしましょう。

金利変動リスク

REITは「投資家」からお金を借りるだけではなく、「銀行」からもお金を借り、不動産運用を行っています。

もし銀行の金利が高くなると、投資法人の収益が少なくなるため、「分配金の減少」の恐れもあります。

自然災害

不動産物件は、「自然災害」で不動産物件がダメージを受けるリスクもあります。

近年では「南海トラフ地震巨大地震が40年以内で90%の確率」「富士山の噴火」など、日本では地震に対する危惧も多いです。

このような自然災害に対して、「どれだけのリスクを背負うことができる」か考えなければいけません。

次の項目では実際にREITに投資するときに、「REITに向いている人」について解説します。

「REIT」に向いている人はどのような人?

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では、ここまでREITの「メリット」「デメリット」について見てきましたが、結局どのような人がREITに向いているのでしょうか。それは、以下のような人があげられます。

REITに向いている人
  • 少額から不動産投資をやりたい人
  • 毎日の生活を豊かにしたい人

REITは少額から不動産投資をできる上に、購入や物件の管理なども必要ありません。実物不動産投資の手間をかけたくないが、不動産投資に興味がある人に向いています。

また、長期投資の場合、将来のことを考えながら計画を立てなければいけません。

しかし、REITは「分配金」が一定間隔で還元されます。定期的な収入を手に入れ、「毎日の生活を豊かにしたい」という人にはピッタリです。

次の項目で、実際にREITに投資するときの「銘柄」がどうなっているのか解説していきます。

J-REITの商品ラインナップとは?

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J-REITには大きく分けて、「単一用途特化型J-REIT」と「複合用途型J-REIT」の二つに分けられます。

単一用途特化型J-REIT
  • 住居特化型
  • オフィスビル特化型
  • ホテル特化型
  • 物流施設特化型
  • 商業施設特化型
  • ヘルスケア特化型
複合用途型J-REIT
  • 複合型REIT(2つの不動産に投資)
  • 総合型REIT(3つ以上の不動産に投資)

「単一型」と「複合型」ではそれぞれ特徴が変わってくるので、詳しく見ていきましょう。

単一用途型J-REIT

「単一用途型J-REIT」は住宅REITやオフィスREITなど、一種類の物件に特化したREITです。

単一型は、動きを予想しやすいメリットがあります。たとえば、観光業が盛んになれば、ホテル特化型REITは上がっていくと予想できるのです。

しかし、「景気動向」や「他の業界動向」などにも影響されやすいためハイリスク・ハイリターンの投資法になるでしょう。

複数用途型J-REIT

「複数用途型J-REIT」は複数の種類の物件に投資をするので、安定的な動きをします。

「住宅特化型REIT」「ホテル特化型REIT」の複合型J-REITに投資した場合、景気が変化しても、住宅REITが安定しているため、大きなダメージを受けません。

しかし、大きな動きもしないため、投資先によってはローリスク・ローリターンの投資法になるでしょう。

J-REITには「6種類」の不動産があり、次の項目では「6つの施設の詳しい特徴」について見ていきましょう。

様々なものに投資できる!J-REITの6つの特徴とは?

J-REITの「6つの施設」については、景気の影響や時代によって数値の動きが変わってきます。

では、どのようなことで影響を受けるのか詳しく見ていきましょう。

単一用途特化型J-REITの特徴
  • 住居特化型
  • オフィスビル特化型
  • ホテル特化型
  • 物流施設特化型
  • 商業施設特化型
  • ヘルスケア特化型

住居特化型の特徴

安定性 高い
収益性 低い

住居特化型REITは「戸建て」や「マンション」など、賃貸住宅への投資があげられます。

人が生きている限り住居は必要となるので、価格変動が起きにくく、長期で安定した動きをするのが特徴です。

オフィス特化型の特徴

安定性 景気に左右される
収益性 景気がいいと高利回り

オフィス特化型REITは、会社員が働くオフィスがあげられ、J-REITの資産の約4割を占めています。

オフィスは景気の動向に左右されやすい特徴を持っています。企業の新規参入や廃業によって、需要が変化するからです。

コロナの時代となった今では、テレワークが増え、オフィスの需要が低下してしまい、苦しい状況が続いています。

ホテル特化型の特徴

安定性 とても低い
収益性 シーズンや経営、景気に左右される

ホテル特化型REITは「ビジネスホテル」や「旅館」などを対象にした投資先です。

ホテルは「旅行シーズン」や「ホテルの経営」に左右されるため、かなりリスクが高い投資先になるのです。

また、コロナの時期には旅行産業が落ちたことがあったため、業績が悪い状況が続いています。

商業施設特化型の特徴

安定性 景気に左右される
収益性 景気がいいと高利回り

商業施設特化型REITは、「イオン」や「駅周辺のデパート」などのショッピングセンターです。

商業施設は、景気が良くなることで、商品の売れ行きが上がるため、利回りが高くなる特徴をもっています。

しかし、近年はAmazonや楽天などのネット注文が増え、商業施設の減少が懸念されています。

物流特化型の特徴

安定性 そこそこ高い
収益性 高い

物流特化型REITは「空港」や「高速道路のIC」、「倉庫」などがあげられます。これらは郊外にあることが多く、土地代も安いので、収益が大きい特徴があります。

また、Amazonやネットショッピングなどの配達が増えたので、今後の見通しが明るいといえるでしょう。

しかし、物流施設は撤去される可能性もあるので、建物がなくなった時には影響が大きい投資先になります。

ヘルスケア特化型の特徴

安定性 高い
収益性 低い

J-REITのヘルスケア特化型REITは、「医療用施設」や「介護施設」などの施設があげられます。

日本は今後高齢化が問題になっているので、さらに医療用施設や介護施設などのヘルスケア施設が増えるでしょう。

社会的にニーズがあるので景気に左右されない一方、インフラ施設のため収益性は低い特徴があります。

ここまで物件の特徴について解説しましたが、次の項目では「初心者がREITを購入するとき、何をすればいいか」解説します。

初心者がREITを購入するにはどうすればいいの?

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では実際にREITを購入する際には、どのようにすればいいのでしょうか。REITは一般の証券会社から口座開設をし、そこから購入することができます。

証券会社は様々なものがありますが、「SBI証券」の口座がおすすめです。SBI証券には、以下のようなメリットがあります。

SBI証券のメリット
  • 取引手数料が業界最安値
  • クレジットカード積み立てでVポイントが入る
  • アプリやサイトが使いやすい
  • Tポイントの投資ができる

これらのメリットがあり、SBI証券は、「国内株式個人取引シェアNo.1」のネット証券です。

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初心者のREITの投資先はどこがいいの?

では口座開設の後には、どのようにしてREITに投資すればいいのでしょうか。投資をする手順としては以下の流れを参考としてください。

REITの投資手順
  1. どれだけREITに投資を回すか考える
  2. 銘柄を選ぶ

どれだけREITに投資を回すか考える

はじめに、REITを自分の投資総額の何%にあてるのかを考えましょう。

「株式70%、債券20%、REIT10%」のように、REITの投資する割合を考えましょう。

REITは株式市場の約3%しか占めていないので、多く投資をしてしまうとリスクが大きくなる可能性があります。多くても、REITの割合は10%以下で十分です。

銘柄を選ぶ

銘柄を選ぶときに、初心者におすすめなのはREIT全体に投資できる「インデックスファンド」に投資することです。

インデックスファンドは、それを買うだけで分散投資ができ、運用コストも安いため、初心者にとっておすすめな投資対象になるでしょう。

また、REITの時価総額の約7割を保有する「アメリカ」や、安定的な動きをする「全世界REIT」に投資するのもリスク分散となり、おすすめです。

REITのおすすめインデクスファンド
  • Smart-i Jリートインデックス…日本の東証REIT指数に従うファンド
  • IYR…米国の80を超えるREITに投資するファンド
  • たわらノーロード先進国リート…世界中のREITに投資できるファンド

REITとはどのような投資なの?まとめ

REITは様々な不動産に投資できる、投資信託です。「実物不動産投資」とはかなり異なる性質を持っています。

しかし、不動産投資にはないREITのメリットも多く、REITの「分配金」は、毎日の生活を豊かにしてくれるでしょう。

また、投資先の物件も多く、「自分がどれだけリスクを取れるか」「将来どれだけ資金が欲しいか」など、考えながら自由に投資をすることができます。

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カズ
始めまして、カズです。東京理科大学の学生です。本などで得た知識からブログやライティングを行っています。よろしくお願いします!