不動産投資信託(REIT)のメリット・デメリットを解説

不動産への投資は、自分で不動産を購入して運営する方法が一般的ですが、実は不動産投資信託(REIT)への投資という選択肢も存在します。

そして、「不動産投資には興味はあるけれど、運営管理に時間を避けない」ような人にとっては、不動産投資信託は魅力ある投資先である可能性が高いです。

今回は、不動産投資信託(REIT)について分かりやすく解説します。

これを読めば、「不動産への投資は、信託も一つの選択肢かもしれない」と考えるきっかけになるはずです。ぜひ最後まで読んでみてください！

（アイキャッチ画像出典：https://www.photo-ac.com/main/detail/22349896）

不動産投資信託(REIT)とは

不動産投資信託は一般的にはREITとも呼ばれています。REITの運営元は、投資家へREITを売ることで集めた資金を使って不動産を購入し、賃貸料や運用で利益を得ます。

そして、REITを保有している投資家に対して、得られた利益から運用管理費や手数料を差し引いた分を、配当金として分配します。

つまり、投資家はREITに投資することで、直接不動産を所有しなくても、その賃貸料の一部を配当金として受け取ることができるのです。

不動産投資信託への投資の始め方

不動産投資信託へ投資するには、まずは証券口座を開設する必要があります。

そして、証券口座を通して株式市場に上場されているREITを購入することで投資が可能です。この点は通常の株式と変わりません。

また、REITは通常の株式のように、価格は日々変動しますが、普通の株式と異なり、一口から購入が可能です。

価格帯は、一口1万円で購入できるものもあれば、100万円を超えるものまであり、REITの種類によって大きく異なります。

不動産投資信託と現物の不動産投資との違い

不動産に投資するという点では、不動産投資信託と一般的な現物の不動産投資は同じですが、決定的に異なる点を以下に解説します。

不動産を所有しているか、そうでないか

現物の不動産投資は、あなた自身が不動産を探して購入するため、その不動産の所有権は、当然、あなたのものです。

一方、不動産投資信託では、投資家がREITを購入した資金を使って、運営元が委託している管理会社が不動産を見つけ、購入する形式をとっています。

そのため、それによって購入された不動産は管理会社の所有物のため、投資したあなたの名義とはなりません。

自分で不動産を管理運営するか、そうでないか

あなた自身が購入した不動産のリフォームや売却、家賃設定などの管理運営の決定権は、すべてあなたにあります。

一方、不動産投資信託の場合は、管理運営をすべてREITの運営元が委託している管理会社が行うため、あなたが方針を決めることはできません。

その分、管理運営にかかる手間を、あなたは一切負う必要がありません。

家賃収入か、配当金か

あなた自身が不動産を運営して得た賃貸の利益は、そのままあなたの利益となります。

しかし、不動産投資信託では、対象の不動産から得られた賃貸利益はREITの保有口数に応じて、投資家に配当金として分配されます。

そのため、同じ不動産を自分で所有して運用するのと不動産投資信託で運用するのとでは、得られる利益は前者の方が圧倒的に多いです。

不動産投資信託のメリット①　小額で投資できる

現物の不動産投資の場合は、自分で不動産を購入しなければならず、そのためには頭金としてまとまった資金が必要であることに加え、銀行からも融資を受ける必要もあります。

不動産投資信託の場合は、安くて1万円から不動産投資ができるので、あなたはまとまった資金を用意する必要がありません。

また、少額で複数のREITを購入することで、一つの投資先で大きく損失を出した場合であっても投資全体で大きな損失を防ぐことができる分散投資の効果が生まれます。

現物の不動産投資では分散投資が困難なので、それができる不動産投資信託は、リスクを回避した投資ができるという点ではメリットがあります。

不動産投資信託のメリット②　物件を管理する手間がない

現物の不動産投資であれば、所有する不動産の入居者募集にはじまり、宣伝、入居者のクレーム対応、更新手続き、リフォームをあなた自身がやらなければなりません。

一方、不動産投資信託の場合、不動産の管理運営はREITの運営元が委託している管理会社が行います。

そのため、上記に挙げた不動産投資に必要な業務や事務的な手続きに至るまで、あなたが本来不動産運営を行う上でやるべき手間は、専門のプロに全て委任できるのです。

不動産投資に興味があっても、プライベートを不動産の管理に割くことができない人にとっては、時間をかけずに不動産に投資できる不動産投資信託は大きな魅力となります。

不動産投資信託のメリット③　購入、売却しやすい

現物の不動産投資であれば、欲しい不動産があっても購入手続きや必要書類の準備などで、購入までに時間がかかります。

また、売却に関しては、買い手が見つかるまで簡単に手放すことができませんし、希望する価格で売却できない場合もあるのです。

一方、REITは株式のように株式市場ですぐに購入、売却できます。そのため、欲しい時にすぐにオンラインで購入して、現金化したい時も容易に売却できるため、流動性の高い投資が可能です。

不動産投資信託のデメリット①　融資を受けられない

現物の不動産投資の場合は、不動産購入の際に銀行から融資を受けることができます。

例えば、1000万円の不動産を購入する場合であれば、頭金が200万円ほどあれば残りの800万円はローンを組むことで資金の調達が可能です。

これによって、自己資金を超える金額の不動産を所有できるメリットが現物の不動産投資にはあります。

一方、REITへの投資資金はあくまでも自己資金の範囲内でしか行えないので、現物の不動産投資と比較すると、どうしても資産拡大のスピードは落ちてしまいます。

不動産投資信託のデメリット②　不動産を所有できない

不動産投資信託は、投資家がREITを購入することで、その資金を元手に運営元が購入した不動産から得られる家賃収入などの利益を投資家に分配するという仕組みです。

そのため、投資家がいくらREITを購入しても現物の不動産そのものを所有することはできません。不動産の所有権は、あくまでも運営元や、運営元が委託する管理運用会社です。

また、投資家は運営元が管理する不動産の売買に関して、方針を決めることができないため、運用の方針や資金の使い道は、完全にREIT運営元や管理運営会社頼りとなります。

よって、自分自身で不動産を管理して投資方針を決めたい人にとっては、不動産投資信託は合わない投資手法かもしれません。

不動産投資信託のデメリット③　投資法人の破綻リスク

REITは株式と同じように簡単に売買できるというメリットはありますが、運営元が破綻した場合のリスクは株式投資と少し似ています。

一般的な株式であれば、倒産した会社の株式は無価値なものになってしまいますが、REITの場合は所有していた不動産の売却で得た資金が投資家に戻されます。

ただし、満額で返金される保証はなく、元本割れするリスクがあるため、運営元の経営状況に対しては常日頃から情報の感度を高めておかなくてはなりません。

現物の不動産投資であれば、賃貸運営を辞めたとしても所有する不動産は手元に残りますが、この運営元の破綻リスクは不動産投資信託ならではのデメリットと言えるでしょう。

不動産管理の手間を省きたければREITに投資しよう！

現物の不動産投資と不動産投資信託は、かかる手間や得られる利益の仕組みが全く異なることがわかったかと思います。

現物の不動産投資との違いを以下にまとめましたので、どちらに投資するか迷った際に、ぜひ参考にしてみてください。

	現物の不動産投資	不動産投資信託
不動産の所有権	あり	なし
不動産の管理運営	自分で行う	プロに委任
得られる利益	・家賃収入 ・売却益(売却まで時間がかかる)	・REITの購入口数に応じた配当金 ・REITの売却益(即現金化できる)
銀行からの融資	受けられる	受けられない
売買のしやすさ	売買しづらい	オンラインで即売買できる
破綻リスク	あり	なし(運営をやめても、資産として保有する不動産は手元に残る)

現物の不動産を売却する場合、実際に売却益を得るまでは時間と手間がかかりますが、REITは売却口数の調整が可能なので、現物のようにすべて売却する必要がありません。

もちろんREITは売却した分、得られる配当金は減りますが、売却益を使って別の不動産へ投資するなど、柔軟な投資戦略が練りやすい特徴もあります。

結論として、不動産投資に興味はあるけれど実際に不動産の管理運営する手間をかけたくない人にとっては、REITによる不動産投資信託は始めやすい投資であると言えます。

この記事が、REITの購入による不動産投資のスタートの後押しとなれば嬉しいです！