不動産投資とは？初心者にも分かりやすく解説！

あなたは不動産投資とは何だろうと考えた時に「まとまった金額がないと始める事はできないのかな？」「失敗した時はどうするんだろう？」と不安に思われていませんか？

大きな金額を入れて失敗してしまった時に今の生活が崩れてしまっては大変ですよね。

そんな、ハイリスク、ハイリターンな不動産投資と思われがちですが、正しい知識を知っていれば大きな金額を支払わずに、自分に合ったスタイルで投資する事も可能なんです。

この記事では、不動産投資とは何か？不動産投資のメリット、デメリットは？不動産投資に向いている人はどんな人か？を紹介しています。ぜひ最後までご覧ください。

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不動産投資とは？

不動産を自分で購入し使いたい方に貸してあげる事で家賃収入をもらう投資になります。

あなたも賃貸住宅（借りた部屋）に住んでいる又は住んだ事があると思います。賃貸住宅だと毎月５～８万程の家賃を払いますよね。その家賃はマンション、アパートを買った大家さんに支払われると思います。

大家さんと聞くと昔からその建物を所有していたのでは？と考えると思いますが初めから建物を所有していたのではなく建物を購入したのです。

このように不動産投資とは建物を買い大家さんになる事で貸した人から収入を得る方法になります。

不動産投資の種類は？

不動産投資と言っても種類は様々です。少し調べるだけで「こんなに沢山の種類があるのか？」と感じたのではないでしょうか。

不動産が沢山あるように、不動産投資にも沢山の種類があるため、何から学んでいけばいいのか分からなくなってしまうと思います。

そんな数ある不動産投資でも始めて取り組もうと考えている方は、この３つの種類から学んで実践していくのが良いと思います。

それは、区分マンション、一棟マンション、小口化商品投資（アセットシェアリング）の３つです。細かく解説していきましょう。

区分マンション

アパート、マンションの一室を借りてそれを賃貸しするか、売却するかで投資金を回収する投資方法です。

投資金が少なく済み、物件の内容によって異なりますが都心でも中古マンションの区分所有なら1,000万円台から投資する事が可能です。

また一棟マンション投資に比べると投資額は少なく済み、家賃低下の影響も区分マンション投資の方が一棟投資よりも安く済みます。

一棟マンション

アパート、マンションを部屋単位で投資する区分所有ではなく、一棟単位でマンションを購入しその家賃収入や売買収入で利益を得る方法になります。

始めに投資する金額が大きくなる分、投資利回りが大きく元本回収が早いのが特徴です。

ただ金額が高く一棟アパートなら400万以上、一棟マンションなら1億以上の投資金額が必要になります。また全額ローンが組めないのも特徴で2~3割程度の頭金は要因しないといけないです。

小口化商品投資（アセットシェアリング）

小口化商品投資（アセットシェアリング）は良質な実物不動産を１口100万単位で購入できる新しいサービスになります。

一つの投資物件を細かく分けて他のオーナーと共有する事ができ、不動産投資をするとなると１口の金額が大きく自己資金だけだと足らないため銀行などから融資を募らなければいけません。

それに比べて、小口化商品投資は投資金額が少ないので大きな利益を得られませんが、安定した金額から低リスクで運用する事が出来ます。

不動産投資で収益が上がる仕組みとは？

不動産で収益を上げる方法は全部で２種類あります。それが何かと言うとインカムゲインとキャピタルゲインの２つです。

簡単に説明すると、購入金額より高く売り利益を上げる方法【キャピタルゲイン】と家賃収入を継続的にもらい続け利益を上げる方法【インカムゲイン】の２つです。

投資をするならどちらの方法が合っているかを見極めるのも重要になってきます。

ですので、キャピタルゲインとインカムゲインについて詳しくご説明していきたいと思います。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは不動産を購入時より高く売却できた際の利益の事です。

例えば、不動産で3,000万で購入した物件が4,000万で売れた場合1,000万の差額がでます。この1,000万がキャピタルゲインになります。

キャピタルゲインはインカムゲインに比べて利益が大きくなる可能性があります。

ただし、インカムゲインはマイナスになる事はないですが、キャピタルゲインは大きなリターンが得られるのに対して価格の変動から利益がマイナスになる可能性もあります。

インカムゲイン

インカムゲインとは資産を保有する事で安定的、継続的に受け取れる利益の事を言います。

例えるなら、頭貯金を預けることにより得られる利息みたいな物になります。

ただし、業績や運用の成果によって支払金額が少なくなったり、最悪の場合支払われない場合もあります。

不動産投資のメリット３つ

投資目的であえてFX、株、債券などではなく不動産を選ぶ大きなメリットが存在します。

今は様々な情報が飛び交っています。そんな沢山の情報から自分で考え良い不動産と出会うためにも不動産投資のメリットを知っておくべきだと思います。

また、どんなメリットがあるのかを知っているだけでも、もし仮に不動産を購入するとなると話がスムーズになると思います。

今回は不動産投資を行う上で必ず知ってきたいメリット３つを詳しくご説明していきたいと思います。

所得税、住民税の節税効果を得られる

不動産投資では、収支が赤字になってしまう事もあります。特に不動産購入初年度は火災保険、不動産所得税、登録費用などで経費が収入を上回ってしまう事が多いです。

会社員の場合、毎月の給料から所得税を差し引かれているため不動産所得による赤字を給料所得から差し引けるのです。これを損益通算と言います。

その結果課税対象の所得が少なくなるので、結果的に所得税、住民税を減らす事が出来ます。

保険代わりになる

不動産投資では団体信用生命保険を活用する事で、生命保険代わりの効果が得られます。

不動産を購入する時に借入を行いますが、その際に団体信用生命保険に加入する事で死亡時の借入が免除されるものです。

通常の生命保険であれば死亡時に現金が振り込まれるのに対して、団体生命保険であれば不動産がそのまま支給されるため【不動産の価値+賃料収入】と言う２つの収入を得る事ができるので価格が大きいです。

貯蓄効果が得られる

物件を購入する際に借入を行い賃貸収入から経費＋借りた返済額を返していきますが、借入返済のうち元金の返済部分が貯蓄効果があります。

例えば、1,000万円の物件を購入し元金万を3,000返済している場合に物件が1,000万円で売れた場合は残りの7,000万は差し引いても3,000万は手元に残るのです。

少し難しい用語が多かったと思いますが、簡単に説明すると貯蓄を行い、もしもの時に売るだけで手元に現金を残す事ができるので一文無しになる事はないという事です。

不動産投資のデメリット３つ

不動産投資はメリットも多いがその分デメリットも多くなるのが事実です。投資全般的に言える事ですが、基本的に良い話の裏には悪い話があります。

良い話だけを聞き入れ考えずに行動してしまうと、気づいた時には大きな金額の損失を招いてしまう可能性もあります。

自分である程度は勉強する事で何が本当の事なのかを理解した上で実践して頂くのをお勧めします。

なので、今回は不動産投資をやるために必ず押さえておきたいデメリットを３つご紹介致します。

売値がそのまま利益にならない

不動産投資と聞くと、売れた金額がそのまま利益になるイメージをありますが、実は様々な費用が差し引かれるのです。

専門用語で難しいと思いますが、仲介手数料、印紙代、抵当権抹消登記費用、ローン決済、譲渡益課税などの費用が掛かり売れた値段からこれらを差し引いた金額が利益になります。

税金に関しても最大55％が個人所得にかかるため手元に残る金額があまりない可能性もあります。

流動性が低い

不動産はかなり大きな買い物になるので、すぐに買い手が見つからない可能性があります。

その為不動産は流動性が低いとされており、売却にはリスクが伴います。

自分が欲しい物件は手元に持っておく必要がありますが、そのような物件はなかなか人気があり手に入らないと言う面があります。

人気が高いため物件の価格も高く投資金の確保が難しいという事も考えられます。

空室リスクが伴う

物件を所有しているのにも関わらず、借り手がいないため収益が０円になる事です。そのためできるだけ空室期間を減らしていく事を考える必要があります。

それが、都心の駅徒歩１０分程度の場所における築浅物件になります。都心の物件であればよほど周囲の環境やアクセツスが悪くない限りは入居率９５％は確保できると思います。

不動産投資に向いている人とは？

結論から言うと、行動力があり、意思決定ができ、人付き合いが得意であれば問題ありません。

収益が上がる不動産は何件もありますが、その情報を取りに行くための行動力が必要になりベストを言えば情報だけではなくその不動産会社に直接話を聞きに行けるぐらいの行動力がベストです。

更にやるか、やらないかの意思決定も大切になってくると思います。良い物件にであっても決定が出来なければ何事も始まりません。

最後に人付き合いが得意な方は有利です。なぜなら基本的に物件を買うのも人ですし、良い情報が流れてくるのも人になるので人とのコミニケーションが得意な方が良いです。

不動産投資で不労所得を得るには？

不動産では家賃収入を得る事が不労所得になります。最初の１年目は収益がかなり少ない事がほとんどになります。

購入した物件のローンを繰り上げ返済したり、物件を追加購入する事で徐々に増えていきます。

また、自分が直接働かなくても所得が発生する事は可能ですが、その仕組みや初期段階、維持していくのにある程度の労力が必要になっていきます。

不労所得の【仕組みづくり】であくまでも大切な事は、先を見据えてコツコツと計画的に投資を進める事が大切です。

不動産投資の４つの成功パターンとは？

不動産投資を行ううえでなるべく失敗したくないとお考えの方が多いと思います。

また、投資全般的に言える事ですがある程度の成功パターンは決まっており、コツコツ忠実に行うだけでも成功しやすい状態になる事でしょう。

また、普通のサラリーマンでも不動産投資だけで年間数千万、今は本業をやめて不動産投資のお金だけで生活している人がいるのは事実です。

ここでは不動産投資で成功しやすいパターンを４つご紹介致します。

一等地の物件で安定収入

空室リスクが心配されない青山などの一等地エリアやヴィンテージマンションなどの人気物件を購入し安定的に収入を得る方法。

投資戦略で言うと【コア型】と呼ばれ不動産投資の中でも非常にローリスク、ローリターンな物になります。

不動産に大きな金額を投資できる方で資産を減らさない事を目的にした投資スタイルになります。

空室リスクが少ない割安物件

空室リスクが低く今後の成長に期待されるエリアで購入からの値上がりを期待して投資する【コアプラス型】と言う投資スタイルになります。

投資エリアのイメージは品川、渋谷などの基準一等地、二等地などが該当します。

もちろん、エリア事の人気や売買手数、売却時の税金などがあるので差額全て利益と言うわけではないですが平均して700～800万前後の利益は手にする事はできると思います。

購入後のリフォームで改善、売却

何かしらの問題があり、空室が発生してしまったり賃料が下落している物件を安く買い取りリフォームなどを行い付加価値を高める事で空室率の改善や賃料アップを実現させる方法になります。

【コア型】【コアプラス型】に比べる適切な価値を見極めてリフォームなどを行ないといけないためかなり積極的な投資になります。

不動産投資会社やセミプロと呼ばれる人たちが行う投資になります。

このような投資方法を【バリューアット型】と言われるものになります。

すぐに値上がりする条件や時期で物件を売買

割安な不動産を購入し購入価格以上の値段で短期的に売買を繰り返す不動産投資になります。

市場が活気づいておりたとえ不動産価格が高値圏であっても家賃収入や利回りを気にすることなく、短期的に売買を繰り返し手元のキャッシュを増やしていく方法になります。

手元のキャッシュフローを増やしていく不動産投資戦略【オポチュニスティック型】と言います。

始めるなら若い方が良い

投資全般的に言えますが、始めるのは若い方が良いです。理由はローンへ返済が早く終わったり、経験を積むことが出来たり、長いスパンで投資ができるからです。

ですが、不動産投資を始める場合融資を受けないといけないと思うのである程度の勤務年数、年収が必要になってくると思います。

しかし、【女性、若者 /シニア、起業家支援資金制度】と言う日本政策金融公庫が行っている制度を使う事で金利を少なくお金を借りる事が出来るのです。

２０代でこの制度を使う事で他の金融機関でローンを組むよりも安く抑える事ができると思います。

まとめ

今回は不動産投資の大まかな説明と不動産のメリット、デメリット、成功パターンについてお伝えいたしました。

今の世の中【不動産投資】と調べるだけで沢山の情報がでてくると思います。そんな沢山の中から良い情報を手に入れるための知識を身に着けるには勉強する事が大切になっていきます。

若くして始めるのは不安があると思いますが、始めるなら若い方が良いと思います。もしそれで失敗してしまっても１つの経験にもなりますし、取り返しは十分につきます。

行動しない事には変わりません。毎日数分でも良いので不動産投資の勉強をしてみるのが今後の将来を大きく左右するきっかけになると思います。