不労所得が欲しいなら知るべき！不動産投資とは何なのか解説

不動産投資や不労所得に興味はあるけれど、不動産投資とは一握りのお金持ちがやるもので自分には向いていないと思っていませんか？

僕自身も不動産投資に対して、難しいもの、縁遠いものという印象を持っていました。

この記事はそんな方に向けて、不動産投資って何なの？自分にもできるの？といった疑問を解消する内容となっています。

不動産投資を始めることに対して前向きになっていただけると思うので、ぜひ最後まで読んでくださいね。

（アイキャッチ画像出典：https://winnova.net/wp-content/uploads/2020/12/money-2696219_1280.jpg）

不動産投資とは？

日本における不動産投資とは、金融機関からの融資によって不動産物件を購入し、第三者に貸し出すことで家賃収入を得る投資方法です。

人が住みたくなる、住みやすいと感じるような、利便性が高いエリアなどの物件に投資をすると高い利益が見込めます。

不動産投資には主に「区分マンション投資」「一棟マンション・アパート投資」「戸建て投資」の3種類に分類され、それぞれに特徴がありますので解説していきます。

区分マンション投資

分譲マンションの一室を扱う投資方法で、以下の2つのメリットからもわかるように、初心者でも始めやすいです。

一方、リターンを考慮するうえで以下のようなデメリットもあります。

一棟マンション・アパート投資

マンションやアパートを丸ごと一棟扱う投資方法で、扱う戸数が多くなることによって以下のようなメリットがあります。

一方、一棟丸ごと購入するうえで以下のようなデメリットもあります。

戸建て投資

戸建てを扱う投資法で、安価で仕入れた物件を改装して貸し出す方法もあります。以下がメリットです。

一方、初期投資費用を抑えるうえで以下のようなデメリットもあります。

不動産投資を始める時期とは

投資の基本として、初期投資費用を抑えることができれば総利益がプラスに転じやすくなり、失敗してもリスクを最小限に抑えることができます。

そのため、不動産価格が下がる時期を狙うことも必要ですが、融資情勢を見極めて適切に融資を引ける時であることも必要です。

融資姿勢が消極的（借りにくい）になると不動産価格が下がり、融資姿勢が積極的（借りやすい）になると不動産価格が上がります。

不動産投資の収益とは

不動産投資によって得られる収益は「売却益」と「運用益」で、投資をする以上、リターンの仕組みを知っておく必要があります。

売却益

購入した物件の価値が上がった時に売却することで得られる利益で、好景気により不動産価格が上昇した時に大きな利益が見込まれます。

不動産価格は常に上昇するものではなく、日本の不動産は価値が下がりやすいといわれているため、高く売れたらラッキー^^ぐらいに考えておいてください。

売却益の算出方法は以下の通りで、売却価格から購入時の価格を差し引くことで求められます。

運用益

入居者から支払われる家賃収入をもとにした利益です。前述したように、不動産価格は常に上昇するものではないので、この運用益の方が重要視されます。

運用益の算出方法は、家賃収入から運用コストや、ローンの返済額を差し引くことで求められます。

不動産投資のメリット

不動産投資の仕組みを理解したところで、利益が得られる以外でのメリットを3つご紹介します。

生命保険代わりになる

不動産投資において金融機関から融資を受けた場合のメリットです。

ローン返済中に契約者が亡くなったり、高度障害状態になると「団体信用生命保険」が適用され、残りのローンは清算されて以後支払う必要が無くなります。

ただ、投資物件の所有権は消滅しないため、家賃収入を引き続き得られたり売却することもできるので、家族の経済的な支えになります。

老後資金対策になる

老後は年金によって、働くことができなくても収入を得られるようになっていますが、少子高齢化が進む中、年金受給額は減少する傾向にあります。

そのため、年金のみでは生活ができないときには、家賃収入を老後の生活資金に充てることができるのです。

相続税対策になる

現金での相続は、全額がそのままの価値で評価されるので相続税が発生する場合がありますが、不動産による相続は、固定資産評価額によって相続税が算出されるため、税額が低くなる場合が多いです。

また、ローンの残高と相殺することで相続税を限りなくゼロにすることができ、その後も家賃収入による利益が得られれば一石二鳥となります。

不動産投資のリスク

不動産投資は投資である以上メリットだけでなく、当然リスクがつきものです。

また、初期投資費用が多いためリスクも大きく、正しく理解しておかないと大変なことになってしまいます。

空室リスク

自身が扱う物件に入居者がいなければ家賃による運用益が無くなり、運用コストやローンの返済によって赤字になってしまいます。

空室リスクは他のリスクと比べても金額的な損害が大きいため、十分に対策しておきましょう。

購入予定物件の周辺の物件を調査したり、立地や管理会社選びを入念に行うことでリスクを抑えることができますよ。

金利上昇リスク

金利上昇により、ローンの返済額が増えるために起こるリスクで、融資額や残りの返済期間によってリスクの大きさが変わります。

繰り越し返済することでリスクを抑えられますが、あらかじめ金利上昇を加味して余裕をもってローンを組むといいですよ。

天災リスク

火災や、地震などの自然災害によって被害を被るリスクで、災害が起こると空室リスクを上回るほどの損害を受けます。

保険を入ることでリスクを抑えられますが、災害の種類によっては全額保証されない場合があるので、ハザードマップにて災害が発生しそうなエリアを避けて物件を探すことをおすすめします。

家賃下落リスク

物件の築年数の経過や、物件の周辺環境の変化、周辺の類似物件との競合によって家賃を下落せざるを得なくなるリスクです。

過去の事例からある程度下落相場の予測がつくので、前述した金利上昇リスクと同様、家賃下落を加味してリターンを少なめに見積もっておくことをおすすめします。

不動産投資に向いている人の特徴とは

不動産投資を始める、長い期間運用していくにあたって向いている人の特徴は以下の5つです。

自分は向いているのか、始める・続けていくには何が必要なのかを知りたい方は、ぜひ参考にして下さいね。

社会的信用がある

自身に社会的信用がない方でも、大手企業や公務員に勤めている方は、金融機関に融資の申し込みをする際に審査に通りやすい特徴があります。

その他には、勤続年数や、年収によっては審査に通る場合もあるので、一度複数の金融機関に一括仮審査を申し込んでみるといいですよ。

500万以上の安定した収入がある

空室リスクが出た際の保険として、別で安定した収入があることは、不動産投資を始めるうえで大きなアドバンテージとなります。

また、年収500万円ほどあると生活費を差し引いても余剰が出ると思うので、その分は投資に回すことで資産形成に無駄が無くなりますよ。

自己資金がある

物件を購入するうえで現金が必要になる諸経費もあるため、ある程度の自己資金を現金で持っておく必要があります。

また、天災リスクなどの突発的な出費の備えとしても手元に1,000万円前後は用意しておく必要があります。

長期的な資産運用を考えている

ローンの返済期間が30年近くになることから、不動産投資は長期的な目でみる投資になる場合が多いです。

そのため、不動産を長期で運用していくことを見越して始められる人は向いていると言えます。

不動産に興味がある

そもそも論で、不動産に興味がないと不動産投資は始められず、始めても続けられません。

知識を身に付けるうえで興味があるか無いかは重要なことで、知識もないまま始めると大変なことになってしまいますよ。

不動産投資を始めるまでのステップ

不動産投資を始めるまでに必要なステップは以下の6ステップです。やることが多く難しいように感じられるかもしれませんが、それほど難しいことではありません。

詳しくは、セミナーに参加して知識を得たり、書籍を使って勉強すると、よりリスクを抑える・リターンを増やすために具体的なことまで考えて動くことができます。

まとめ

今回は、不動産投資についての仕組みやメリット、リスクについて解説しました。

この記事を読んで不動産投資を始めることへの不安が少しでも解消されたと思います。

安定した利益を出すだけでなく、リスクを抑える、回避するためにもとにかく知識を身に付けることが大切なので、前述したセミナーや書籍を活用しましょう。

また、身に付けた知識を生かして行動することよって、あなた自身の目は養われていくので、必ず行動に移すことを忘れないようにして下さいね。