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不動産投資とは?メリットデメリットやおすすめの勉強法を解説!

不動産投資とは家賃収入などの不労所得を得られる事と分かっていても、始めるにはハードルが高く何から手を付けて良いのか迷いますよね?

今回は不動産投資初心者に向けて、不動産投資のメリットデメリットから勉強法や始め方などについて分かりやすく解説します。ぜひ最後までご覧ください。

(トップ画像出典:https://www.pakutaso.com/20200539128post-27326.html)

不動産投資の種類とは?

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不動産投資は主に「ワンルーム投資」「一棟買い投資」の2種類に分けられます。

ワンルーム投資

その名の通り、マンションの一室だけを購入して貸し出すので購入代金と維持費は安価で済みます。

一棟買い投資と比較すると手軽に始められるのがメリットですが、どれだけ頑張っても一室しか貸し出せないので大きな利益を出せないのがデメリットですね。

一棟買い投資

戸建て住宅や集合住宅を丸ごと買って貸し出すのが一棟買い投資です。

ワンルーム投資とは逆で購入代金と維持費は高くなりますが、代わりに大きな利益を得る事が出来るのがメリットです。

 

不動産投資のメリットとは?

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不動産投資には他の投資とは異なる独自のメリットがあり、これを知れば始めようか迷っている方も前向きな気持ちになれます。

不動産投資のメリット
  • 安定収入を得られる
  • 少額で始められる
  • レバレッジを効かせて大きく稼げる
  • 手間・暇かけずに運用可能
  • 所得税・住民税の節税効果
  • 相続税の節税効果
  • 保険代わりになる

安定的に副収入を得られる

不動産投資の最大のメリットは、なんと言っても上手くいけば安定的な副収入を得られる事です。

例えばブログアフィリエイトやユーチューバーは、今月100万円の収入を稼げても来月はいきなり無収入なんて事もあり得ます。

しかし不動産投資は、入居者の家賃収入による副収入なので毎月の収入額が計算しやすい上に安定しています。

少額で始められる

また不動産投資は金融機関から借り入れを行って物件を購入できるので少額で始められます。

具体的には、物件価格の1〜3割の資金を用意すれば残りの資金は銀行の融資で購入する事ができます。

レバレッジを効かせて大きく稼げる

不動産投資は少額で始められるだけでなく、レバレッジを効かせて大きく稼ぐ事が可能です。

レバレッジを効かせない場合
自己資金 1000万円
物件価格 1000万円
利回り 10%
年間収入 100万円

 

レバレッジを効かせた場合
自己資金 1000万円
件価格 5000万円
利回り 10%
年間収入 500万円
利息 120万円
実質年間収入 380万円

レバレッジを効かせない場合の年間収入は100万円ですが、レバレッジを効かせた場合の年間収入は380万円も稼ぐ事ができます!

但し、利回りが低く借入の金利が高くて逆レバレッジ状態になってしまう事は注意しないといけません。

手間・暇かけずに運営可能

不動産投資は物件選びから契約や決済など時間を取られる反面、その後は管理会社に委託すれば手間・暇かけずに運営可能です。

委託後にやる事と言えば、管理会社から送られてくるレポートを見て判断をするだけで賃貸経営が進みます。

所得税・住民税の節税効果

不動産投資は減価償却で本業の所得を圧縮し、支払った所得税と住民税の還付を受けられます。

減価償却を簡単に説明すると購入した資産が年々価値が落ちていくのを経費として計上する事を言います(但し土地は減価償却として計上されない)

出典:筆者作成

例えば上の表にあるようにマンションを5000万円で購入して、建物の価値が1年経つ事に1000万円ずつ減価償却費として計上されて利益が減るので、同時に所得税などの税額が減税されます。

相続税の節税効果

相続税は保有資産の相続税評価で税額が決まりますが、不動産投資で扱うアパートやマンションであれば評価額の50%まで下げて節税する事ができます。

出典:筆者作成

現預金や株式を資産を保有している物を収益用資産に替える事で、同じ資産額でも相続税評価額を下げて節税する事ができるのです。

保険代わりになる

不動産投資では、基本的に借入をして物件を購入を行いますが、団体信用生命保険に加入する事で死亡時に免除されます。

一般保険 団体信用生命保険
内容 保険金 借入免除された不動産と賃料収入
支払い 現金 家賃収入
保障の対象 死亡 死亡

一般の生命保険は死亡時にお金が振り込まれますが、団体信用生命保険は不動産がそのまま支給されるイメージです。

不動産が支給される事で「不動産の価値+賃料収入」の2つの資産を得る事ができます。

また団体信用生命保険は通常よりも金利が約0.2%上乗せされますが、その保険料は家賃から支払う事ができます。

不動産投資のデメリットとは?

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上記で解説した通り不動産投資には多くのメリットがありますが、デメリットも多く存在します。

不動産投資のデメリット
  • 空室リスク
  • 滞納リスク
  • 修繕リスク
  • 建物の売却価格下落リスク
  • 流動性の低下
  • 災害リスク
  • 金利上昇リスク

これらのデメリットは知識とノウハウを知る事である程度回避できるので事前に対策を練る事が重要です。

空室リスク

不動産投資で稼ぐには、入居者が居なくては家賃収入を得る事はできないのは言うまでもありませんよね。

そのために空室が埋められないと稼げないどころか建物の管理費や融資の返済によって多大な負債を背負うリスクを伴います。

空室が埋まらない原因として、立地が絶望的に悪いか空室を埋めるノウハウ不足が考えられるので最初の物件選びは慎重に行いましょう。

滞納リスク

入居者が埋まっても家賃を払ってもらえない滞納リスクがあり、この問題をちゃんと解決しないと破綻してしまいます。

家賃リスクを解決するために、入居者には家賃保証会社に加入してもらえば、家賃を滞納しても代わりに保証会社が期日取りに確実に払ってくれます。

修繕リスク

不動産投資には空室リスクと滞納リスクに加えて建物の修繕リスクもデメリットの一つとして挙げられます。

ひどい例だと1億円以上の物件を購入したのに、配管の引き直しで5000万円も必要になったケースもあるので要注意です。

「屋上防水」「外壁塗装」「配管関係」「エレベーター」「耐震関係」

上記の5項目は特に修繕費用が高くなってしまう可能性があるので物件を購入する前にしっかりとチェックしておきましょう。

売却価格が下落するリスク

不動産投資を行っていると、長年保有している物件を売る事になるのですが、売却価格が大暴落して最終的に損してしまうリスクがあります。

価格5000万円、利回り8%の物件を6年間保有して2400万円の賃料収入したケース
  • 4000万円で売却した場合→賃料収入2400万円+売却価格4000万円−購入価格5000万円=1400万円の利益
  • 2000万円で売却した場合→賃料収入2400万円+売却価格2000万円−購入価格5000万円=マイナス600万円の損失!

これを解決するには、賃料を上げたり物件を6年以上保有して税率が39%→20%に減税されるタイミングで売却するなど、工夫しましょう。

流動性リスク

不動産投資は株式と違って、売却したくても簡単に売れるわけではありません。

物件の状態や立地などが悪条件の場合、購入希望者がおらず全く売れないリスクも伴います。

都心部で物件を購入すれば購入希望者は多いのですが、代わりに利回りが低くなって収入が減ってしまうので、流動性リスクか投資効率をとるかはアナタ自身の戦略次第となります。

災害リスク

自然災害の多い日本で不動産投資をおこなう上で、想定外の災害からは逃れられません。

特に大地震が起こると建物が損壊してしまうので以下のような対策をしておきましょう。

自然災害リスクの対策
  • 物件購入時は必ずハザードマップで災害リスクがどれぐらいなのかを確認する。
  • 火災保険や地震保険に加入して、災害時に建物が損壊しても保証を受けられるようにしておく
  • 様々なエリアに分けて不動産を購入し、分散投資を行いリスクを軽減する。

金利上昇リスク

変動金利で借入をする際、金利上昇して負担が増える可能性があるのは言うまでもありません。

今は低金利なので固定金利で借入をするという方法もありますが、5年以上の長期の固定金利を選択した場合、売却時に違約金がかかる可能性もあるので注意が必要です。

基本的に建物を長期保有しないなら変動金利を選択する事をオススメします。

不動産投資の初期費用はいくら?

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不動産投資の初期費用は、基本的には物件価格の約10%が頭金の目安なので、3000万円の物件を購入する場合であれば300万円が頭金となります。

また物件を購入する際に必要な諸経費は物件価格の約3%なので、3000万円の物件であれば90万円が必要です。

仲介業者を介して物件を購入する場合は、上記の費用とは別に仲介手数料が必要となり400万円以上の不動産仲介手数料は「物件価格×3%+6万円+消費税」です。

3000万円で物件を購入した時の初期費用 物件の頭金(10%) 諸経費(3%) 仲介手数料 合計
仲介手数料なし 300万円 90万円 0円 390万円
仲介手数料あり 300万円 90万円 1,056,000円 4,956,000円

 

不動産投資の成功率は?

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不動産投資における成功を家賃収入のみで普通に生活できる状態を成功とするなら10%以下と非常に低確率です。

しかし不動産投資はキャピタルゲインとインカムゲインの両方が狙えるので、運用次第で成功率はもっと高める事ができます。

キャピタルゲインとは保有している資産を売って得られる利益で、インカムゲインは資産を保有する事で持続的に得られる利益である

不動産投資は建物の売却益を優先すると、景気上昇の波に乗らないと利益を生み出せません。

売却益を優先すると、株式やFXのように売却のタイミングを常に監視しないといけないので成功率は低くなってしまうので気をつけましょう。

不動産投資の始め方

出典:https://pixabay.com/ja/illustrations/%E9%81%93%E8%B7%AF-%E9%96%8B%E5%A7%8B-%E5%88%9D%E3%82%81-%E6%84%8F%E5%9B%B3-%E5%B7%A5%E5%A0%B4-368719/

不動産投資の始め方として、勉強から実際に運用するまでの流れを紹介するので参考にしてください。

不動産投資の勉強をする

不動産投資は、日常では聞き慣れない専門用語が沢山使われるので、勉強して理解を深めましょう。

まずインターネットや書籍で不動産投資の基礎を大まかに把握できたら、セミナーに参加して実際にプロの解説を受ける事によって同時に成功のイメージを掴みましょう。

投資金額と目標を決める

不動産投資の基礎を理解できたら、次に投資金額と目標を決めていきましょう。

ただ単純に「沢山稼ぎたい」では挫折や失敗するリスクがあるので、自己資金と金額のバランスをを考えて、なるべく損をしないようにする事が重要です。

目標は「何年後に何円の利益を達成する」という具体的な目標を掲げて、目標を達成するにはどういうスケジュールを組んで行動すれば良いのかについても考えましょう。

土地と物件探し

投資金額と目標が決まったら、次は土地と物件探しのために情報の収集や資料請求をしましょう。

ある程度、物件が絞れてきたら自分の足で現地まで行って、周辺の環境などを確かめる事は必須です。

ローン審査を受ける

購入する物件が決まったらローン審査を受けて、どれぐらい金額を借入できて何年で返済するのかについて早めに確認しましょう。

物件を購入する

無事にローン審査が通ったら、ついに物件を購入するのですが購入から引き渡しまでの手続きが必要です、

仲介会社で購入する場合は、非常に細かい手続きがあるので面倒だと思いますが一つ一つ慎重に行いましょう。

管理会社を選ぶ

物件の購入が済んで運用が始まったら、入居者の募集や修繕などやる事は沢山あるのですが、これらの管理は全て管理会社に任せる事ができます。

但し自発的なリノベーションなどはオーナーの仕事となるので、収益性を考えて運用しましょう。

投資初心者が不動産投資で成功するコツとは?

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投資初心者が不動産投資で成功するコツについて具体的に解説するので参考にしてください。

不動産投資を成功するコツ
  • 立地を最重視して物件を選ぶ
  • プロからアドバイスを受ける
  • 信頼できる管理会社を見つける
  • 融資はほどほどにする

立地を最重視して物件を選ぶ

不動産投資初心者が物件選びで一番重視すべきは立地です。何故なら建物はリフォームなどで改善できますが、立地は購入後に修正不可能だからです。

例えば駅から離れたワンルームの物件を購入すると、ターゲットとなる単身者は基本的に車を持たない人の方が多いので集めにくいです。

ワンルームに限らず立地は駅近の方が良いのですが、立地の良い物件は不動産会社が確保している事が多いです。

しかし、セミナーなどに参加しすれば業者から立地の良い物件を紹介してもらえるチャンスに出会えます。

信頼できるプロにアドバイスを受ける

不動産投資初心者が成功したければセミナーに参加してプロから直接アドバイスを受けるのは必須とも言えます。

セミナーに参加して分からない事や疑問点を積極的に相談して解決しましょう。

人と話すのが苦手という人は、不動産投資の知識を増やすだけではなく、コミュニケーション能力を磨く事も大切です。

信頼できる管理会社を見つける

不動産投資で安定して家賃収入を得たいのであれば、信頼できる管理会社を見つけましょう。

管理会社の質が悪いと、入居者が集まらなかったり建物がメンテナンスされなかったりします。

間違っても何も考えずに不動産会社から紹介してもらった管理会社に依頼するのはオススメしません。

インターネットや本などで、良い管理会社を自分で見つけて選ぶ事が成功するコツです。

余裕のある融資を受ける

物件を購入するための資金を上限まで借りてしまうと、予想外の出費に対応できなくなるので、余裕のある融資を受けましょう。

不動産投資のおすすめ勉強法

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不動産投資のおすすめ勉強法は、まず基本的な知識を身につけるために不動産投資の本を10冊読みましょう。

本を読むと同時に実際に不動産投資を実践している投資家のブログを読む事も重要です(但し不動産業者のブログは読まなくて良い)

不動産投資家のブログを読むのと同時に、不動産投資家のメルマガにも登録しましょう。

メルマガだと沢山メールがきたり高額塾などのオファーが来たり嫌だなあと思う人もいると思いますが、ブログで書かれていない情報を無料で得られるメリットがあります。

最後に

今回は不動産投資の始め方やメリットデメリットからおすすめの勉強法などについて解説しました。

この記事を読み終えたら、まずは「おすすめの勉強法」で解説した通り不動産投資の本を10冊読む事から始めて見て下さい。

「10冊も読むのは大変・・・」という人は、1冊ずつではなくまとめて10冊買えば「これだけ本にお金をかけたんだから読まないともったいない」という心理が働きます。

そして不動産投資で成功したいのなら、「絶対に成功できる!」という根拠のない自信を持って前向きに取り組んで下さい。

 

 

ABOUT ME
藤井裕介
滋賀県在住の40代ウェブライターです。 記事を執筆する時のモットーは「シンプルに分かりやすい記事を書く」 2018年11月にトレンドブログで月間PV45万達成。 趣味は音楽、野球観戦、読書、ドライブです。