不動産初心者は知っておきたいリノベーション投資の基本知識

副収入として不動産投資に興味のある方は多いと思います。そして最近リノベーション投資というのが流行っているのをご存知でしょうか？より不動産投資を手軽に出来ると話題の投資方法です。

では、リノベーション投資とは一体どのような内容なのか、またはなぜおすすめなのかを解説してみたいと思うので、ぜひ参考にしてみてください。https://pixabay.com/ja/photos/リビング-ルーム-ソファ-2732939/

リノベーション投資とは

リノベーション投資とは、不動産投資の一種のことで、中古物件を購入しリノベーションをした上で売却、または賃貸運営をして利益を得る方法です。また住まいの性能や住み心地を向上させる行為でもあります。

今までのとは異なる価値を加えて、改修工事を行うことで、「＋αの価値」を加えることが出来ます。最新の入居者のニーズに基づいて古い物件を新しく作り替えて付加価値を生み出します。

ここ最近では中古物件の増加が多くなっております。それに伴って中古物件の資産価値を高めるリノベーションの認知が広がっている上、物件の購入額を上回る収益が得られるので、人気が高まっています。

リノベーションとリフォームの違い

リノベーションとリフォームの違いは、元の価値の状態に戻す修繕工事か、今までとは異なる価値を新たに付け加える改修工事の違いがあります。このような定義を踏まえるのは基本と言えるでしょう。

新しく物件を作り替えて、付加価値を高くし、競合物件との差別化を狙う、リノベーションの特徴としては以下のようなものが挙げられるでしょう。

それに対して、いかに新築の状態に戻すかと言う老朽化や機能低下を取り戻す事を狙う、リフォームには以下の特徴が挙げられるでしょう。

しっかり違いを理解しておくことは、リノベーション投資を成功させる上では欠かせないことなので、必ず覚えておくようにしましょう。

リノベーションの種類と特徴

理想の住宅にするには、どのようなリノベーションをすれば良いのかわからない方も多いでしょう。リノベーションにはいくつか種類と特徴がありますので、理想の住宅にするために知っておきましょう。

リノベーションは間取りや内装の自由度、工事の範囲の違いで分類をすることが出来ます。特徴としては以下のようなものになるでしょう。

自由度による分類

自由に間取りを決められる「オーダーリノベーション」とすでにリノベーションされた物件を購入する「リノベーション済み物件」に分けられます。それぞれの特徴やメリットとデメリットを知りましょう。

オーダーリノベーションとは

購入した物件や持ち家に対し、希望や予算を合わせてリノベーションを行うことを言います。自由に設計できる「フルオーダー」と会社が用意した選択肢から選ぶ「セミオーダー」があります。

フルオーダーは自由に選ぶことが出来る反面、希望する内容によっては高くなります。一方セミオーダーは制限は増えますが、工事費を抑えることが出来るのが特徴です。

メリットとしては、間取りや内装の自由度が高く、希望や予算に合わせた設計が可能です。設計者に相談しながら進めることで、費用を調整することも可能となります。

デメリットとしては、設計から行うので完成するまでに時間と手間がかかります。またプランが完成するまで予算感が掴みにくく、完成図をイメージしにくいので打ち合わせでしっかり相談しましょう。

リノベーション済み物件とは

リノベーション工事が完了した状態で販売されている物件のことを言います。新築よりもリーズナブルでキッチンやバス・トイレ、フローリングや壁紙などが新しくなっている物件が特徴です。

メリットとしては、完成した物件を実際に見てから購入できるので、イメージしていたものと違うという失敗はありません。今すぐにでも住み替えたい人にとってはおすすめの物件です。

デメリットとしては、すでにリノベーションされているので、間取りや設備などの自由度はありません。また目に見えない部分は古いままということもあるので、リノベーションされた範囲はしっかり確認しましょう。

工事範囲による分類

家全体をリノベーションする「フルリノベーション」と一部のみをリノベーションする「部分リノベーションに分けられます。それぞれの特徴やメリットとデメリットを知っておきましょう。

フルリノベーションとは

既存の内装を全て解体し、構造躯体だけを残して家全体を変えてしまう方法です。古くなった家を新しくしたり、相続した家を暮らしやすく変えるなどが特徴です。

メリットとして、設計の自由度が高いため理想の間取りにしやすいのが大きなメリットです。また戸建て住宅で基礎がしっかりしているなら修理箇所が少なくなり、費用を大きく抑えられる事も可能です。

デメリットとしては、1から家全体を作り替えると言っても良いので、工事に時間がかかり、仮住まいも必要です。またプランニングにも時間がかかり、設計者にイメージをうまく共有させる必要があります。

中古マンションや中古戸建てを購入して理想の家にしたい、古くなった住みづらい家を新しくしたい、相続した家を自分のライフスタイルに合わせたい人はこの方法にしましょう。

部分リノベーションとは

家全体ではなく、必要に応じて一部を改修するのが部分リノベーションです。レイアウトを変更して独立型から対面式のキッチンにする、間取りを変更してリビングを広くするなどがあります。

メリットとしては、部分的に工事を行うので、フルリノベーションより短期間で済みます。工事を行う範囲や場所によっては仮住まいも要りません。また予算が限られている人でも取り組みやすいです。

デメリットとしては、工事内容によっては、住んでいる状態では工事できないことがあります。また想定以上に老朽化が進んでいた場合は追加工事の必要が出てきます。よく事前に確認しましょう。

独立型のキッチンの壁を撤去して対面式のキッチンにする、子供の独立後、子供部屋と寝室をつなげて間取りを変える、他の部屋とリビングと一体化させホームシアターなどを作りたいならこの方法を選びましょう。

リノベーション投資のメリット

リノベーション投資をする上で、きちんと特徴を知っておくことは投資リスクを抑える上で、重要なことです。まずはメリットにはどのようなものがあるのか見てまいりましょう。

リノベーション投資をするメリットとしては以下のようなものが挙げられるでしょう。

立地条件の良い物件を安く仕入れられる

中古物件は新築物件より先に建設されているので、立地条件に恵まれた場所が数多くあります。そのため、築年数が何十年経っていても、立地条件がいいため入居者が途絶えないことが多いです。

中には人気物件もあったりすることもあります。なので正しい選別眼を持って物件選びを行うことで、表面的にはわからない物件を安く仕入れて、価値ある資産を築くことも出来てしまいます。

相場より高い家賃収入が期待できる

リノベーションの内容が顧客ニーズと一致すると、物件の資産価値はさらに高まっていきます。築30年とかの物件などでも、劣化を感じさせない物件や職人技術が反映されている物件は新築並みに価値があったりします。

しっかり物件の質を見極めて仕入れることが出来れば安い値段で新築を購入したことと同じ事が出来てしまうので、とてもお得と言えるでしょう。

競合物件との差別化ができる

収益物件の売却価格は収益力に大きな影響を与えるので、リノベーションによって他の競合物件と差別化できた物件はかなりの強みとなります。販売をする上では差別化はなくてはならないものです。

リノベーション投資の出口戦略として、「物件を売って手放す」ことを想定したとしても、物件次第で有利に売却することが出来るので、大きな強みと言えるでしょう。

リノベーション投資のデメリット

反対にリノベーション投資をする上でもリスクというのは存在するものです。ではデメリットとして考えられるのは以下のようなものがあるでしょう。

大掛かりな修繕のリスク

物件にもしも劣化があった場合、リノベーション費用に加えて、修繕費が必要となっていきます。リノベーション費用は不動産投資においてはコストに分類されます。

その物件がコストをかけるだけの需要があるのかどうかを、家賃想定額や費用などのシュミレーションをしっかりして判断するようにしましょう。

時間的なコスト

リノベーション投資は、改修工事をする期間は中に入居者を入れて家賃収入を得ることが出来ません。工事期間はどのような工事を行うかによって時間は多少変わっていきます。

しかし、新築物件の投資に比べると、リノベーションのコストに加えて時間的なコストをかけなくてはいけない場合があるので、しっかりコストの計算を忘れないようにしましょう。

費用をかけても入居してもらえないリスク

顧客のニーズにマッチしたリノベーション戦略を立てたなら、高い利回りを期待することが出来ますが、見立てを間違えると金銭的にも時間的にも無駄な投資になる危険性もあります。

リノベーション投資における物件の購入額は安く抑えられても、リノベーション費用が高額になると採算が取れなくなります。顧客のニーズに合致した物件選びを徹底して、堅実な投資戦力を立てましょう。

リノベーション投資における物件選びのポイント

リノベーション投資において物件の選び方を知ることはとても重要なことです。見極めるべきポイントとして以下のようなものを参考にするといいでしょう。

すでにある物件を新しくして付加価値をつけることが出来るリノベーション投資ですが、変えられるものと変えられないものがあります。物件によっては施工費や得られる利益は大きく変わってしまいます。

そのため最初の物件選びはとても重要です。上記の内容をもとに信頼できる物件がをしっかり見極めてから選ぶようにしましょう。

最適なリノベーション会社の選び方

リノベーションは施工する会社によって仕上がりが大きく変わっていきます。では、良いリノベーション会社を選ぶためのポイントを以下の基準を参考にしてください。

施工事例をよく見ることで、どのような空間が生まれるかをイメージできます。予算や費用の見積もりを最低３社から取った上で、自分が取り組める予算内で自分のイメージを作りましょう。

また、比較サイトを利用して自分が必要としている情報をチェックする方法も良いでしょう。しかし、ネットの情報や素人目だけでは判断が難しい場合、実績のあるプロから紹介してもらう手もあります。

会社が決まったのであれば、個別相談会や見学会などにいって、人それぞれに合った最適な家の買い方かどうかを知りましょう。直接見ることでよりリアルに間取りやデザインが分かるので是非行きましょう。

リノベーション投資会社を選ぶときの注意点

投資に限らず、どの分野でもそうですが、自分に合わない会社であったり、おすすめ出来ない会社というのはあります。では、見極めるポイントとして以下の基準を持って判断しましょう。

物件探しからやってくれるか？

リノベーションの会社を選ぶ際には、「住む予定の物件が決まっているか？」という考えのもとで判断をしましょう。物件がある程度決まっているのなら、実績やアフターサービスなどから検討しましょう。

物件が決まっていないのであれば、物件仲介もしているワンストップ型のリノベーション会社を選びましょう。選んだ物件によっては、耐久法や建築法などから思い描いたリノベーションが出来ないこともあります。

低金利な住宅ローンの利用や今後の工事を進めるスムーズさを考えても、物件探しからワンストップで対応してくれる会社を選びましょう。

自社で不動産仲介・設計・工事をしているか？

不動産の仲介・物件探し・プランニング・施工から設計まで、各フローでどこまで自社で行っているか行っているかも忘れずにチェックするようにしましょう。

リノベーションは現状の建物の設計や状態、そして希望の改修内容など、準備から着工まで全てが絡み合って理想の住まいが完成します。

提携先の企業に依頼するタイプのリノベーション会社には各会社ごとの担当範囲を確認し、フローごとの決定事項を共有してもらうようにしましょう。

見積もりを含め、予算管理に忠実かつ柔軟に対応してもらえるか？

見積もりや費用の相談を柔軟に行えるかどうか、または相談しやすい環境が整っているかどうかはリノベーション会社を選ぶ上では最も重要なことです。

自分たちが出せると決めた予算内で、リノベーションに使える費用の上限額を提示するようにしましょう。予算の中で出来る希望のリノベーション内容を業者の人と話し合って理想の物件を選びましょう。

おすすめのリノベーション投資会社

リノベーションをする上でおすすめの業者をいくつか紹介をしたいと思います。いずれも評判が良い会社なので、ニーズに合わせて会社を選んでみてください。

会社名	料金	エリア	素材	工程	物件の種類
ログリノベ	マンション　250〜1000万 戸建て　　　　400万〜2000万	東京都心、横浜、さいたま市	天然無垢材	全て自社・ワンストップリノベーション	中古戸建て・中古マンション
ひかリノベ	500万〜1100万	東京・神奈川・埼玉・千葉	自由選択	全て自社・スケルトンリノベーション専門	戸建て全般・マンション
リノデュース	550万〜900万	東京・神奈川・埼玉・千葉	自由選択	基本全て自社・物件探しとリノベーションセット	マンションがメイン・戸建て
Global base	800万〜1500万	東京・神奈川・埼玉・千葉	自由選択	基本全て自社	中古マンションがメイン
リノベる	800万〜1600万	全国対応	自由選択	基本全て自社・ワンストップリノベーション	中古マンションがメイン

それぞれの業者に強みがあり、天然無垢材をリーズナブルな価格で使用したい方向けのものから、まっさらな空間から自分好みの家を作りたい方向けの業者などがあります。

他にもコストを最大限に削減したい方向けのものから、特定のエリアでリノベーションしたい方、逆に幅広いエリアで物件を検討したい人向けの会社まで、それぞれ特徴があるので、自分にあった会社を選びましょう。

リノベーション投資の基本知識についてのまとめ

今回はリノベーション投資の基本知識について解説しました。不動産投資に限らず、投資をすることはリターンと共にリスクを背負うことでもあるので、細心の注意を払いながら行うようにしましょう。

これからの時代はサラリーマンの給料だけで生活していくのは、困難な状況になるでしょう。そのため複数の収入源を得ることはとても大きなリスクヘッジとして行うことが最善の策と言えます。

不動産投資の一種であるリノベーション投資もリーズナブルな投資として人気はありますし、これからの時代には流行るでしょう。事前にしっかり勉強をしてから、安定した収入源を獲得していきましょう。