不動産投資

【アパート管理会社は変更できる?】手順と気を付ける点を解説

アパートやマンションを所有のオーナーさんは管理会社の変更を考えることもあることでしょう。「管理会社と合わない」「いつになっても空室だ」「物件の管理が悪い」といった管理会社への悩みが原因かもしれません。

本記事では、管理会社の変更する方法やその際の注意点をわかりやすく解説しています。どうぞ最後までご覧ください。

(アイキャッチ画像出典:https://www.photo-ac.com/main/detail/5100797)

【アパートの管理会社】変更することは可能?

結論から述べると不動産管理会社の変更は「可能」です!不動産オーナーであるあなたが管理会社の変更をすることは法的に何も問題はありません。

むしろ、不動産の管理会社を変更することで、コストの削減空室率の改善不動産管理の質の向上など受けられる恩恵が今よりも多くあるかもしれません。

次項以降で、管理会社を変更するための方法や注意点、トラブル例を詳しく解説していきます。

【アパートの管理会社】なぜ変更するのか?

出典:https://www.pexels.com/ja-jp/photo/7063745/

管理会社とは良い関係で長くお付き合いできれば良いですが、様々な事柄で変更したくなる不動産オーナーも多いようです。

管理会社を変更する理由
  • 担当者と合わない
  • 経営状況が改善されない
  • 管理が行き届いていない
  • 委託業務費が高い

担当者と合わない

管理会社の担当者との意見や考え方が合わない、相性が良くないということもあるでしょう。また、担当者からの報告・連絡・相談がない場合はトラブルの原因となるので、管理会社を変更する不動産オーナーもいます。

経営状況が改善されない

管理会社によって空室対策や宣伝方法は様々です。不動産経営の力が弱い管理会社と契約してしまうと入居者が集まらなかったり、家賃の滞納が増えるという原因になりかねます。

安定した家賃収入を得るために管理会社を変更する不動産オーナーも多いようです。

管理が行き届いていない

不動産物件を管理することも管理会社の仕事です。廊下等の共有スペースの清掃、内装・外装の修繕などを疎かにすると空室対策へ影響がでます。いつまでも改善されず、管理会社を変える不動産オーナーもいます。

委託業務費が高い

委託業務費は不動産経営をする上では必要経費です。ですが、あまりにも高ければ低価格で管理する会社へ変更することも考えましょう。管理会社を変更して経費削減をする不動産オーナーも多くいます。

管理会社へ支払う委託業務費は平均して家賃の5%といわれています。

【アパートの管理会社】変更するための3つのステップ

実際に管理会社を変更するための3ステップを解説していきます。

管理会社を変更する方法
  1. 次の管理会社と契約する
  2. 前の管理会社へ連絡する
  3. 管理会社移行の手続き

次の管理会社と契約する

まずは次の管理会社を決めます。管理会社へ支払う委託管理費は会社によって異なるので必ず複数社からの見積もりを取りましょう。

前述しましたが、管理会社へ支払う委託業務費は平均して家賃の5%といわれています。もし5%より高いなら委託業務費を下げられないか交渉したり、ほかの管理会社へ見積もりを取ったりすることも手です。

今の管理会社へ連絡する

管理会社が決まったら、今の管理会社へ解約する旨を連絡をします。また、事前に今の管理会社との管理委託契約書の内容を確認しておきましょう。

契約書にて解約予告が設定されているのならすぐに解約することはできません。

解約予告とは期限までに解約の意思を伝える必要があることです。

例)解約予告が3ヶ月ならば、解約する3ヶ月前までに管理会社へその旨を伝える必要があります。

管理会社移行の手続き

次の管理会社との管理委託契約を締結します。オーナーのあなたが行うことはここまでです。あとは前の管理会社と次の管理会社間で引継ぎをして管理会社の変更完了です。

【アパートの管理会社】変更する際の注意点・リスク

管理会社を変更することは、コストの削減や空室率の改善といったメリットだけでなく注意点やリスクもあります。

管理会社を変更する際の注意点・リスク
  • 管理解約までの期間の管理が疎かになる
  • 入居者への通知と家賃の振込先の変更
  • 保証が切れるリスク

管理解約までの期間の管理が疎かになる

1つ目は、解約までの数か月間の管理が疎かになる可能性がある点です。解約する数ヶ月前から解約の旨を管理会社へ伝えなくてはなりません。期間については管理会社との契約書をご確認ください。

管理会社としては解約することが目に見えているため、あなたの物件よりも他の物件の清掃や入居付けに力を入れたいと思うでしょう。この点をあらかじめ認識する必要があります。

入居者への通知と家賃の振込先の変更

2つ目は、管理会社が変更となった旨を入居者へ通知し、家賃の振り込み先を変更してもらうという点です。

入居者へ管理会社が変更になった旨と理由を伝える手間がかかってしまいます。また、入居者にも振り込み先を変更してもらう手間をかけさせてしまいます。

少しでも誤解や通知漏れを防ぐためにも、管理会社が切り替わるタイミングで管理会社の担当者と一緒に挨拶回りに行くと良いでしょう。

保証が切れるリスク

3つ目は、今までの管理会社と結んでいた保証が切れてしまう可能性があることです。

保証会社によっては管理会社を変更すると保証契約も自動的に終了する場合もあります。この場合何もせずにいると、「保証会社なし・連帯保証人なし」という状況になりかねます。

家賃滞納リスクを避けるためにも新しい管理会社とよく相談する必要あがあります。

【アパートの管理会社】変更した際のトラブル事例

管理会社の変更時にどのようなトラブルが生じる可能性があるでしょうか?実際にあった事例をいくつかご紹介します。

トラブル事例
  • 入居者の家賃滞納
  • 入居者からのクレームの引継ぎ不足
  • 前の管理会社からの嫌がらせ

入居者の家賃滞納

家賃の振り込み先の変更をお願いしても入居者は仕事や育児、家事に忙しくして面倒に感じてしまうこともあるでしょう。詳しくは次項で解説しますが、振り込み先の変更については丁寧な説明が求められます。

入居者からのクレームの引継ぎ不足

水漏れや騒音、管理について管理会社へよくクレームや要望が寄せられます。しかし、その内容が引き継がれていない場合はさらなるクレームへと発展するかもしれません。

入居者からすれば「言ったのに対応してくれない」と不満を持ち、新しい管理会社からすれば「そんな話は初耳だ」と困惑してしまいます。クレームや要望は詳細に引継ぎをするよう、旧管理会社へ伝える必要があります。

前の管理会社からの嫌がらせ

稀ですが、前の管理会社から次の管理会社へ嫌がらせがあるかもしれません。前述したように引継ぎを十分に行わなかったり、手続きを意図的に遅らせる等をして嫌がらせをされたという事例もあります。

前の管理会社との関係は穏便に保ち、お互い悪い関係のまま別れることのないようにしましょう。

【アパートの管理会社】入居者の負担を減らすために!

オーナーとしてトラブルを少しでも避けるために入居者への負担を少しでも減らしたいことでしょう。

管理会社が変更となると、家賃の振り込み先を変更してもらう手間が発生します。また、誤って前の管理会社へ家賃を振り込んでしまうと余計な手続きと手数料が生じてしまいます。

入居者の負担を減らすためにも、振込先口座の変更の通知は書面通知の上、直接会って説明をすることでしっかり口座の変更をしてもらいましょう。

また、管理会社を変更する理由や変更するメリットを伝えることで、入居者も積極的に行動してくれるかもしれません。

最適な管理会社を見つけるための方法

新しく管理会社と契約するなら最適な会社を見つけたいですよね。そのためにも「今の管理会社の問題点を整理する」ことが大事です。

管理会社によって管理、リフォームの提案、空室率の改善等、強みは様々です。管理会社を変更しても前の管理会社と同じ問題を抱えては意味がありません。

あなたが、今の管理会社が不満な理由を認識するなら「前の管理会社の方が良かったな…」と思うことは圧倒的に少なくなるでしょう。

管理会社を変更する最適な時期はいつ?

管理会社の変更は「1月~3月」「9月~10月」は避けることをおすすめします。

この時期は不動産賃貸業全体で繁忙期となるので、管理会社の変更をしても引継ぎがスムーズにいかなかったり、余計な時間がかかったりするかもしれないからです。

「4~5月に解約通知し、6~7月に解約」または「7月~9月に解約通知し、11月~12月に解約」が繁忙期を避けることができるのでおすすめです。

ちょっとまって!管理会社を変更する前に!

出典:https://pixabay.com/ja/photos/%e3%82%b5%e3%82%a4%e3%83%b3-%e7%a6%81%e6%ad%a2-%e6%ad%a2%e3%81%be%e3%82%8b-%e8%ad%a6%e5%91%8a-2854067/

ここまで管理会社を変更するための方法や注意点を解説しましたが、管理会社を変更するとオーナーのあなたも入居者にも時間と手間がかかってしまいます。

もしかしたら現状で対応できる方法があるかもしれません。担当者と合わないなら別の担当者に変えてもらうよう言ってみましょう。空室改善が問題なら、入居付けのみ他社へお願いできるかもしれません。

管理会社を変更する前に「今抱えている問題は、管理会社を変更しなければ解決しないのか?」とよく考えてみましょう。

管理会社の変更をよく考えて効率的な不動産運用を!

管理会社は変更することは可能です。不動産オーナーにとって管理会社とは良いパートナーでありたいものです。ですが、問題があるのなら改善しなくては安定した家賃収入を得ることはできません。

今回紹介した注意点・リスクも踏まえた上で、必要であれば管理会社を変更することも1つの手でしょう。ですが、管理会社の変更は時間も手間もかかる手続きですので現状で解決方法がないか模索することも大事です。

この記事が管理会社の変更を考えているオーナーさんの参考となれば幸いです。最後までご覧頂きありがとうございました。

ABOUT ME
カミさん
23歳社会人/料理/筋トレ/温泉/バイク ライターとしてまだまだ初心者ですが、質の高い記事を執筆できるように努めます!