不動産投資とは一体なに？メリット、デメリットを詳しく解説します

「不動産投資とは一体なに？どうやって運用していくの？」あなたはこのような悩みをお持ちではありませんか？

不動産投資の最大の利点は不労所得が得られて税金対策にもなること。しかし、運用方法が難しいため参入するには、二の足を踏んでしまうと思います。

この記事では、不動産投資の詳しい仕組みや、メリット、デメリットとともに、初心者にオススメな運用方式をお伝えします。ぜひ、不動産投資をする第一歩の材料としてご覧ください。

出典：https://www.photo-ac.com/main/detail/4306884?title=%E9%9D%92%E3%81%84%E3%83%93%E3%82%B8%E3%83%8D%E3%82%B9%E8%A1%97%E3%81%AE%E6%8A%BD%E8%B1%A1%E8%83%8C%E6%99%AF%E7%B4%A0%E6%9D%90&searchId=1424453358

不動産投資の詳しい仕組みとは

そもそも不動産投資とは何なのでしょうか？それは、利益を見込んで家や土地を購入することです。

そして、この利益には２つの種類があります。買値より高く売って儲けを出す「売却益」と、毎月の家賃収入で利益を出す「運用益」です。

売却益の方が一時的にお金は入ってきますが、買値より高く売れなければ意味がありません。一方運用益は、入居者がいれば毎月一定額が振り込まれるので「家賃収入を得る」ことが不動産投資の根幹と言えるでしょう。

ちなみに不動産は、アパート、マンションを一棟分丸ごと購入するか、マンションの１室だけを購入することもできます。一棟買いの方が購入代金は高くなりますが、住む人も多いので、収入も多くなります。

不動産投資と他の投資との決定的な違いとは

不動産投資以外にも、「投資」と呼ばれるものはいくつかあります。

ハイリスク・ハイリターン

FXや株式投資は金融商品ですので、その時の経済状況や会社の業績で大きく値が変動します。成功した時のリターンは大きいですが、失敗すると多額の損害を被ることになります。

ローリスク・ローリターン

銀行預金は、銀行が破綻しなければ損失を受けることはありませんが、その分金利も非常に低くなっています。

ミドルリスク・ミドルリターン

一方不動産投資は、少額の自己投資で毎月安定した収入が入ってくることが魅力です。さらに現物投資なので、天災が無い限りなくなることはありません。

FXや株式投資を行うのは怖いけど、資産を増やしていきたいと考えている方に不動産投資はオススメなのです。

不動産投資をするメリットとは

不動産投資を行うと、売却益や運用益を得る以外にもメリットがいっぱいあります。その幅も税金関係から保険関係まで様々です。

毎月安定した収入を得られる。

不動産投資を行う最大の目的は、投資から利益を得ることです。借金を完済して、将来的には毎月5万円でも収入があれば、副収入として十分ですよね。

副収入を得るプロセスは、不動産のオーナーとして自分が所有する不動産を他人に貸して、そこから家賃収入が入ってくる形です。当たり前ですが、家賃収入はそこに住む人がいなければ入ってきません。

そこで、物件選びすなわち入居されやすい物件かが大事になってきます。

所得税、住民税の節税になる。

不動産投資は、節税対策にもなることをご存じですか？不動産には購入費や維持費などの経費が掛かります。

しかし、経費で税法上赤字になれば、確定申告で本業の給与所得から赤字分を差し引くことができ、所得税の還付を受けることができます。

また、住民税も所得の額によって納める額が変動するので、住民税の節税にもつながります。

このように、未来に目を向け投資を行いながら今の税金対策にもなるのです。

生命保険としても活用できる

不動産投資を行う際に、多くの方はローンを組んでの運用を考えています。

しかし、そのローンを返済する前に不慮の事故や病気を患って家族にローンを残すことになるのは避けたいもの。そこで、不動産投資のローンリスクを回避するために、団体信用生命保険に加入しておきましょう。

この保険は、返済期間中に重病や亡くなった場合でもローンが免除され、家族に不動産と毎月の収入を残すことができます。このように、不動産投資は生命保険代わりにもなるのです。

不動産投資を買うための資金運用方法とは

不動産投資を決めたら、早速不動産を買いましょう。現金一括で買えればいいのですが、なかなか難しい問題です。

その時は、金融機関とローンを組みましょう。そうすることで、自己資金より高い商品を買えレバレッジを利かせられる、団体信用生命保険に入れるなどメリットがあります。

デメリットは利息があることやローンを組む審査が必要になることです。

ここも、信頼できる不動産会社と協力すればリスクを最低限にしてローンを組むことができます。

不動産投資のデメリット・リスクとは

不動産投資はメリットばかりではなく、少なからずデメリットも存在します。デメリットは事前に把握してから、不動産投資に臨みましょう。

借金の不安

不動産投資は一括で購入しない限り、多かれ少なかれ借金を抱えることになります。借金を抱えると「万が一払えなくなったらどうしよう」と精神的に不安になることも。

まず大前提として、毎月の家賃収入でローンの費用は払えるということ。

そして、万が一重病や亡くなった場合にも、団体信用生命保険で家族にローンを残さずにすむということ。この二つでかなり不安はなくなります。

不動産投資は、購入した不動産が生む利益で借金を払うイメージなので、過度に借金の心配をしすぎないことが大事です。その代わり購入する不動産は慎重決めなければいけません。

空室リスク

不動産投資で一番怖いのは空室になることです。空室になれば、家賃収入が発生しないので、一円も生まれません。

しかし、空室で収入が無かろうと、毎月の維持費やローンの返済をしなければなりません。空室対策としては以下の方法があります。

誰もが入居したい、立地条件が良い物件を選ぶ

具体的に空室になりにくくするためには、立地条件・部屋の条件を良くする必要があります。特に「東京23区内で駅から近い」「オートロック」「トイレとバス別」など誰が見ても住みたいと思える物件を選びましょう。

そのためには、不動産会社との協力は不可欠です。物件を選定する際は、妥協せず最良の物件を探し続けてください。

物件が決まった後も、入室されやすい環境に整えることは大事です。家具家電を付けるとか内装をリフォームするなど、自分が入室したいと思えるぐらいの部屋にしましょう。

サブリース契約

サブリース契約とは、空室になった場合にサブリース会社（主に不動産会社）にその不動産を一括で借り上げてもらって賃借人に貸すことをいいます。

サブリース契約を結べば、空室や家賃滞納に悩むことなく運用ができます。

しかし、サブリース契約期間のトラブルやその後の利回りは悪くなるなどデメリットもあります。さらに、家賃の10％～20%は自己負担になることもあり、契約の判断が難しいところです。

だが、空室でも安心して資産運用できることがメリットといえます。

家賃滞納リスク

入居者が入ってくれたのはいいが、家賃を滞納されたら元も子もありません。

そこで、入居者に家賃保証会社と契約をしてもらう、連帯保証人を選出してもらうなどという対策をとりましょう。入居者に保証会社と契約してもらえれば、滞納があっても即座に保証会社が代わりに払ってくれます。

しかし、保証料がオーナー負担になることもあるので注意が必要です。

連帯保証人を選出してもらう際には、保証人の支払い能力や実在する人などか事前に調べておきましょう。

設備故障、修繕リスク

不動産は現物なので時間とともに劣化し、設備の故障などで修繕が必要になる場合があります。

例えば、雨漏りや排水管、壁紙の劣化などです。これは家に住んでいれば避けられないことです。

不動産の劣化リスクには、毎月管理会社に修繕費を払い積み立てておく、専門家に建物に潜むリスクを判定してもらうなどの対策をとりましょう。修繕費は確定申告で経費として計上できるので、税金対策にもなります。

こういった投資リスクを回避するためには、信頼できる不動産会社を見つけましょう。一緒に運用できるパートナーがいれば心強いですよね。

不動産投資に必ず発生する諸経費とは

不動産投資には、不動産を購入する以外にもお金がかかるものです。例えば以下のような経費が発生します。

上記のように、税金はかかりますし、万が一のための火災保険料やサブリース料金も発生します。不動産が劣化したらクリーニング代やリフォーム代もかかってきます。

不動産投資は購入代金以外にも、このような諸経費が発生することは覚えておいてください。その経費も考慮したうえで自分にあった物件を探すことが大切です。

それでも不動産投資が心配な方へ

ここまで不動産投資を紹介してきましたが、いざ行動しようと思っても不安がつきものです。そのような方には「REIT」不動産投資信託もオススメです。

これは、投資家から集めた資金で不動産を運用し、数万円からでも不動産投資ができるもので、得た収益を投資家に分配する形式です。

ですので、実際に自分が不動産を運用するわけではありません。どちらかというと株式投資に近いです。

空室や修繕維持などに気を配る必要はありませんが、株式市場の変動を受けて元本割れすることもあるなどデメリットもあります。しかし、小額から不動産投資を行えるので、リスクを極力避けたい方はご検討ください。

不動産投資とは　まとめ

ここまで不動産投資についてご紹介してきました。不動産投資で大事なことは、信頼できる不動産会社に協力してもらうこと、そして自分の不動産投資についての知識量です。

一人で行うよりもプロの専門家と一緒に行えば何かトラブルがあっても対処してくれますし、自分の知識がついていれば投資が面白くなっていきます。

ぜひ、メリット、デメリットを抑えてから不動産投資を行ってくださいね。