不動産投資

【不動産投資ビギナー必見】利回りの傾向や最低ラインとは

「不動産投資の利回りってなに?」「利回り最低ラインはどれくらい?」このような疑問をお持ちの方も少なくないでしょう。

この記事を読んでいるあなたも不動産投資の利回り最低ラインについて、知りたいことばかりですよね!

そこで今回は不動産投資の利回り最低ラインや最低ラインの指標を解説していきます。

不動産投資初心者の方でも「利回り最低ライン」についての知識がつけられるようになっているので、ぜひ最後まで読んでください!

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不動産投資における利回り最低ラインとは

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不動産投資をするうえで大事な要素の一つが「収益を得られる物件選び」です。

そして、不動産投資家の多くが物件における利回りを評価基準としています。

つまり、利回り最低ラインがわかれば、自分の投資における物件の収益性や資産性の最低ラインがどれくらいかわかるのです!

ただ、不動産投資初心者の方は利回りの内容や具体的なラインについて、知らないことも多いと思います。まずは次で利回りの具体的な内容について紹介していきたいと思います!

不動産投資の利回りは2種類ある

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不動産投資における利回りは「表面利回り」「実質利回り」の2種類があります。

表面利回り

表面利回りは物件購入金額に対する年間の家賃収入の割合となっています。具体的な計算方法は以下の通りです。

表面利回りの計算方法

表面利回り(%)=年間の家賃収入÷購入した物件の価格×100

例えば、年間の家賃収入が200万円で物件の購入金額が3,000万円だった場合は以下の計算式がたてられます。

(例)200万円÷3000万円×100=6.7%

表面利回りは物件を比較するうえで一つの目安になりますが、より詳細な物件を検討するためには以下で解説する「実質利回り」が有効です。

実質利回り

実質利回りとは年間の家賃収入から管理費や固定資産税などランニングコストを引いた収入と物件購入価格+その他費用(仲介料など)で計算します。実際の計算式は以下の通りです。

実質利回りの計算方法

実質利回り(%)=(家賃収入-ランニングコスト)÷(購入物件価格+その他費用)× 100

先ほどの例に40万のランニングコストと100万の費用を加えると以下の計算になります。

(200万円ー40万円)÷(3000万円+100万円)×100=5.2%

物件によってランニングコスト等は異なるので、より具体的な収益シミュレーションに実質利回りは有効です。

不動産投資の利回り最低ラインはどれくらい?

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不動産投資における利回り最低ラインは非常に重要な要素ですが、一概に「〇%が最低ラインです」とは言えません。

なぜなら、不動産物件を選ぶ際の利回りは条件によって異なるからです。例えば、築年数なら物件価格に影響しますし、立地であれば利回りの水準自体に影響してしまいます。

だからこそ利回り最低ラインを考えるうえで重要なのは「同じ条件の利回りを比較すること」です。

条件は立地や構造など様々あります。以下で具体的な条件による利回りの違いを見ていきましょう!

各条件による利回りの違い

不動産投資の利回りは条件によって異なると先ほど話しましたが、ここでは具体的な条件を見ていきたいと思います。

都心と地方

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投資物件の利回りは都心ほど低く、地方になるほど高くなります。

理由として、両者の物件購入価格の違いが挙げられます。利回りの計算で分母となる物件購入価格は都心の方が地方よりも数倍高くなるため、それが利回りの計算結果にも影響するのです。

ちなみに家賃相場は都心と地方でそこまで変わらない場合が多いです。

新築と中古

新築物件と中古物件を比べると新築の利回りが低く、中古の利回りは高くなります。

理由として、新築物件が「新築プレミアム」で割高になるからです。そのため、利回りも低くなります。

新築であれば家賃設定を高くすることも可能ですが、物件の価格差を埋められるほどではありません。

投資物件の構造

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物件の構造は木造や鉄骨、RCなど様々ですが、利回りに関しては木造が一番高く、RCが一番低くなります。

RC( Reinforced Concrete)=鉄筋コンクリート。強度や耐久性が高い。

物件の構造は法定耐用年数や物件の規模、修繕費用の大きさなどに関わり、これらが利回りの低さに関わってくるのです。

法定耐用年数(物件の場合):その物件が修繕などをしながら、どのくらい使用できるかを法的に定めた期間のこと。不動産投資に非常に重要な要素(特に融資面)となっている。

投資方針によっても利回りの最低ラインは変わる

不動産投資の投資方針によっても利回りの最低ラインは変わってきます。

具体的な投資方針は「運用益(インカムゲイン)」か「資本益(キャピタルゲイン)」です。以下で詳しい説明を見ていきましょう!

運用益(インカムゲイン)

運用益(インカムゲイン)は資産を保有することによって得られる利益のことです。不動産投資の場合は家賃収入がこれに当たります。

中長期にわたる収入を考えているのであれば、利回りが低い都心や新築、駅近物件を購入するのも1つの手です。

家賃収入が主目的であれば表面利回りとして、都内の一等地新築で5%、郊外であれば8%以上、中古ならば10%以上が目安となるでしょう。

資本益(キャピタルゲイン)

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資本益(キャピタルゲイン)は、資産(不動産投資の場合は物件)の売買を通じて、その差を利益とします。

資本益をメインで狙う場合は短期売却が多いため、利回りよりも「すぐに買い手が飛びつくか」という視点で物件を選ぶ方が良いでしょう。

不動産投資の利回り最低ラインにおける注意点

上記で話をしてきた通り、不動産投資における利回り最低ラインは「物件の条件」や「不動産投資の目的」によって異なります。

ただ、利回り最低ラインを考えるうえで注意点はいくつかあります。下で詳しく見ていきましょう。

イードルギャップ

利回り最低ラインを考えるうえでの注意点1つ目は「イードルギャップがどれくらいか」ということです。

イードルギャップ=投資利回り(家賃収入がメイン)ー借入金の金利

これは特に「自己資金等の資産がまだ少なく、これから資産を増やしたい方」に当てはまります。せっかく収入が得られても、金利でキャッシュフローが少なくなったら、失敗の可能性が高くなります。

そのため、融資を受けつつ不動産投資する場合は、5%程度をイードルギャップの目安とするのがいいでしょう。

年数とともに利回りは低下する

利回り最低ラインにおける注意点2つ目は「年数経過による利回りの低下」です。

築年数が増えていくと修繕費がかかる一方、入居率は下がっていきます。

また、家賃を下げることで実質利回りの低下も起きるため、当初の想定からズレてしまうこともあるでしょう。

全体的な利回り相場から考える最低ライン

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利回り最低ラインを考えるうえで、全体的な利回り相場を知ることはとても大事です。

ここでは「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家(けんびや)」が2021年の10月に発表した「収益物件 市場動向 四半期レポート(7月~9月期)」を参考にしていきます。

一棟アパートの利回り相場

資料では2021年の7月~9月に上記サイトに登録された一棟アパートの利回りを見ていきます。

まず、全国平均では6.80%(築10年未満),7.61%(築10年~),9.84%(築20年~)です。地域別にみると関東や近畿の諸都市は6~8%程になっています。

全体的な利回り相場としては、築年数によっても変わりますが6~13%くらいといえるでしょう。

一棟マンションの利回り相場

次に一棟マンションの利回り相場です。条件は一棟アパートと変わらないので割愛します。

まず、全国平均としては5.37%(築10年未満),6.95%(築10年~),8.55%(築20年~)です。関東や近畿の諸都市は5~8%ほどで、特に首都圏の利回り相場が低くなっています。

全体的な利回り相場としては5~10%程で、一棟アパートと比べると築年数の影響が小さく、利回り相場が全体的に低いです。

利回りが低くても購入すべき物件の特徴

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利回りが低い物件=非推奨物件というわけではありません。ここでは利回りが低くても購入を検討すべき物件の特徴を4つ紹介していきます!

人気エリアで買い手が多い

人気エリアで買い手が多い物件というのは出口戦略がとりやすくなります。

不動産投資における出口戦略は「いかに損失を出さずに売却できるか」であり、たとえ低利回りな物件でも安定した出口戦略を組むことができれば購入するべきでしょう。

参考として関東・関西の住みたい街ランキング(SUUMO)の1位~5位を紹介します。

【関東の住みたい街ランキング2021(SUUMO)1位~5位】

1位 横浜駅(京浜急行本線)
2位 恵比寿駅(JR山手線)
3位 吉祥寺駅(JR中央線)
4位 大宮駅(JR京浜東北線)
5位 目黒駅(JR山手線)

【関西の住みたい街ランキング2021(SUUMO)1位~5位】

1位 西宮北口駅(阪急神戸線)
2位 梅田駅(地下鉄御堂筋線)
3位 神戸三宮駅(阪急神戸線)
4位 なんば駅(地下鉄御堂筋線)
5位 天王寺(地下鉄御堂筋線)

資産性が高い

長期間の収益獲得を目的とする場合、資産性が高ければ物件の価値や家賃が下がりにくいです。

そうした物件であれば、多少利回りが低くても購入が検討できます。

具体的な資産性の高い条件としては立地が人気エリアであることや土地の形がきれいであること、接道状況が良いこと、建物がRCであることなどが挙げられます。

接道状況=敷地が道に多く接していたり、前面道路の幅員が広いと資産性が高くなる傾向がある。

低金利で借入できる

低金利で借入できる物件であれば、利回りが低くてもキャッシュフローを多く出すことができます

先ほど挙げた資産性が高い物件であれば、銀行からの評価も受けやすいので、低金利で借入できるでしょう。

物件のメンテナンスが行き届いている

低金利でも物件のメンテナンスが行き届いている物件であれば購入を検討すべきでしょう。

具体的なメンテナンスとしては外壁塗装や屋上防水工事、給水排水設備など様々です。

物件のメンテナンスは物件購入後を考えると非常に大事な要素になります。

たとえ高利回りな物件でも、まったく修繕やメンテナンスをしていないと、購入後のトラブルで数百万円のコストがかかってしまう可能性があるのです。

不動産投資の利回りが高い物件の注意点

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利回りが高い物件=利益が多く出る物件だとすぐに判断してはいけません。

理由として、利回りが高い物件だからこその注意点がいくつかあるからです。以下で詳しく見ていきましょう。

空室リスク

利回りが高い物件の注意点1つ目は「空室リスク」です。特に表面利回りが高い物件は要注意です。

先ほど説明したように表面利回りは満室時に算出されるデータなので、空室がたくさんあれば収益が挙げられず、利回りどころの話ではなくなってしまいます。

そのため、利回りが高い物件で空室リスクがある場合は、入居率を開示しているなど信頼できる賃貸管理会社に依頼するのが良いでしょう。

建物の老朽化

利回りが高い物件の注意点2つ目は「建物の老朽化」です。老朽化した建物は売値を下げ、利回りを高くすることで買い手を探している可能性があります。

もし安い価格で物件を購入できたとしても、その後のメンテナンスや修繕などでコストがかかるかもしれません。

老朽化の激しい物件を買わない対応策としては、管理体制が整っている管理会社を選ぶことが一番です。

部屋の設備が古い

利回りが高い物件の注意点3つ目は「部屋の設備が古い」ことです。こちらも先に挙げた建物の老朽化と同様、メンテナンスや修繕でコストがかさむ可能性があります。

また、人気な物件にするためには住み心地をよくする整備(Wi-Fiの整備や収納スペースの有無など)が必要です。

そのため、利回りが高いからこそ、物件の設備チェックを怠らないようにしましょう。

不動産投資の利回り最低ライン まとめ

ここまで、不動産投資の利回りやその最低ラインなどについて解説してきました。

利回り最低ラインはあなた自身の不動産投資における物件の収益性や資産性の最低ラインを示しています。

ただ、利回り最低ラインは物件や地域などの条件によって変化します。そのため、同じような条件に合った利回りを比較することで、あなたの不動産投資における最低ラインを定めましょう!

また、利回り最低ラインに関しての注意点は「○○%以上なら大丈夫!」という明確なラインがないことです。そのため、利回りが高い物件=OK、利回りが低い物件=NGという考え方はやめましょう。

ABOUT ME
へびちゃん
副業で月5万円を目指しているものです。 モットーは「自分で考えて行動する」です。 好きなものはサッカーやスキンケアです。 趣味はサッカー観戦や料理、読書などです。 周りからは優しい奴だとよく言われます。