【不動産投資初心者必見】利回りシミュレーションを簡単に解説！！

「不動産投資の利回りシミュレーションがややこしくてよくわからない。抑えておくべきポイントはあるのかな。」と悩んでいませんか？

不動産投資は動かす金額が大きく、シミュレーションをするのは大変ですよね。また、わからない用語や不確定要素も多く計算が大変だと思います。

この記事では、不動産投資初心者向けの用語を解説しています。この記事を読むことで、不動産投資の基礎知識を身につけることができます。

これから、不動産投資を始めるにあたって不動産関連用語を知っておきたい方やシミュレーションを正確に行い方はぜひ最後までご覧ください。

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不動産投資のシミュレーションで大事なのは「実質利回り」

不動産投資の利回りシミュレーションは、主に2つの方法があります。以下の表を確認してください。

表面利回り	諸費用を含めない「年間家賃収入÷物件価格×100」で計算した数字
実質利回り	諸費用を含めた「年間家賃収入÷物件価格×100」で計算した数字

業者から提案される利回りは「表面利回り」がほとんどです。しかし、表面利回りは単純な計算のため実際の利回りとかけ離れてしまいます。

そのため、より正確な利回りを知るには「実質利回り」が計算できなければいけません。

実質利回りを計算をするためには、不動産物件取得や維持にかかる費用を把握しておくことが重要です。

不動産投資の実質利回りシミュレーションで確認すべき項目

不動産投資の実質利回りシミュレーションで確認すべき項目は次の通りです。用語の意味や注意点について理解しておきましょう。

物件価格

投資対象となる物件（アパート、新築・中古マンションなど）の販売価格です。

計算するときは、表示価格での計算になるので購入したい物件の表示価格で計算をしましょう。

年間家賃収入（満室の場合）

次に年間家賃収入を計算に入れましょう。年間家賃収入は、満室の場合に1年間で受け取れる家賃収入のことです。

空室になる可能性もありますが、ここでは空室は考慮せずに数字を出してください。

空室率

空室率は「空室による未収入賃料÷年間家賃収入（満室時）」で計算することができます。

具体的な計算式は、「（空室の部屋数×1部屋あたりの家賃×空室になっている月数）÷（1部屋あたりの家賃×全室×12ヶ月）」で計算できます。

空室率は10～20%に設定するのが目安です。空室率を高く想定しすぎると、利回りが低くなり良い物件を見逃してしまうことがあります。

過度な空室率の計算は、本質が見えなくなってしまうので目安範囲内で計算をしましょう。

諸経費

不動産投資では、物件購入や管理維持するにあたって様々な経費がかかります。主な経費は以下の通りです。

不動産投資をするのであれば、投資物件にもよりますがこれらの経費は必ずかかります。そのため、諸経費を見積もっておく必要があります。

家賃収入に対する諸費用率は、10～20%が目安となります。しかし、年数の経過とともに修繕費用が上がるため、割合は大きくなっていきます。

自己資金（頭金）

不動産投資はローン以外にも、自己資金を用意しておくことがあります。

頭金の用意があれば、毎月のローン返済額を減らせるため家賃収入との差し引きがプラスになります。

しかし、多額の頭金を用意するのは難しいのでできる範囲でも問題ありません。

借入金額

借入金額は、銀行や信用金庫などから借りる金額のことです。投資物件の購入は、年収の10倍までの金額が目安です。

ただし、フルローンを組んでしまうと返済金額が大きくなり、空室率が想定を超えると支払えなくなることがあります。

借入金額はフルローンにするのではなく、空室率や実質利回りから借りられる金額を計算してからにしましょう。

借入期間

借入期間は、ローンを借りてから返済するまでの期間です。物件の寿命を元に、借入期間を決めていきましょう。

短い借入期間の方が、利息の負担は少ないです。しかし、毎月の返済額が家賃収入を超えてしまうことがあるので、注意しましょう。

また、借入期間が長くなっても物件の劣化とともに家賃が下がっていくので返済ができなくなることもあります。

金利

金利には、金利が一定して変わらない「固定金利」と情勢に応じて変動する「変動金利」の2種類があります。

固定金利は、変動金利よりも金利が高いため最終的に支払う金額が多くなります。しかし、金利が変わらないので返済の目安が立てやすいです。

変動金利は、金利が変動するので常に返済金額が異なります。金利の上昇により、返済額が増えてしまうこともあるので注意しましょう。

不動産投資で初心者が知っておくべき諸費用について解説！！

不動産投資の利回りシミュレーションで諸費用一覧を紹介しましたが、不動産投資を始めての人にとっては分からない用語ばかりですよね。

そこで、不動産投資の諸費用で初心者にわかりにくい用語を簡単に解説していきます。分からない用語はぜひ確認してください。

印紙税

印紙税とは、「契約書に張り付ける印紙代（税金）」のことです。不動産投資の契約書には、次の3つがあります。

これらの書類作成時、それぞれに印紙税がかかります。物件価格やローン金額に応じて印紙税が異なるので、必ず確認しましょう。

登記費用

登記とは、「土地や建物の所有・権利者を登記所（法務局）に登録すること」です。不動産投資物件購入時や金融機関からの借り入れを行う場合に登記が行われます。

登記費用は、土地や建物の評価額（固定資産税評価額）に一定の税率をかけた金額です。

固定資産税評価額は、すでに建てられているのであれば仲介会社などに確認することができます。

しかし、新築の場合は、算出できません。そのため、建築会社に税額の目安を確認することができます。ただし、概算なので実際にかかる費用とは乖離があることに注意しましょう。

不動産取得税

不動産取得税とは、「土地や建物を買ったときに一度だけかかる税金」です。不動産取得後、数か月して納税通知が届きます。

不動産取得税は、固定資産税評価額に税率をかけて計算しますので、あらかじめ評価額を確認しておくことが重要です。

仲介手数料

不動産投資を行う場合、仲介業者を介して行うことが多いです。そのため、仲介業者に手数料を支払います。

仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限が決められています。物件価格が400万円を超える場合は、以下の計算式で算出されます。

例えば、3000万円の物件を購入した場合は「（3000万円×3%）＋6万円＝96万円」です。

それから、仲介手数料には税金がかかるので、消費税10%を加えて「105万6,000円」となります。

修繕積立基金

修繕積立基金とは、「共用部分の大規模修繕にかかる費用をまかなうもの」です。

金額は物件によって異なりますが、専用面積が広いほど高くなり、数十万円かかるのが一般的です。

新築区分マンションでは修繕積立基金のほかに、毎月の修繕積立金を支払うことになります。

修繕積立金で不足してしまう費用を前もって貯金しておく制度なので、しっかりと確認をしておきましょう。

修繕積立金

修繕積立金とは、マンションの大規模修繕工事などの修繕を行うために毎月積み立てておく資金です。

修繕積立基金や管理費とは別に支払う経費になるので注意してください。

また、修繕積立金は一定ではなく、建物の経過年数によって徐々に値上げしていくので念頭に置いておきましょう。

建物の維持・管理費用

マンションを購入した場合、共用部の清掃や設備点検などは専門の業者に委託することになります。

ほとんどの場合、不動産管理会社に委託されます。マンションに住んでいる人たちが快適に暮らせるように必要な経費になります。

委託先によって費用が異なりますので、契約前には必ず確認をしておきましょう。

設備の維持・交換費用

水回りや空調設備など年数とともに老朽化していくものは、維持費や交換費用がかかります。

入居者からのトラブルも対応することがあり、突発的な費用が発生してしまうこともあります。

そのため、想定される範囲内で数年に一度の買い替えを計算に入れておくことが大切です。

固定資産税

固定資産税とは、「土地や建物を有している人に市町村が毎年課税する税金」です。

固定資産税は、毎年1月1日時点で所有している人に市町村から納税通知書が届くようになっています。

土地や建物それぞれに軽減措置がありますが、一定の期間のみと定められています。また、評価額は3年ごとに見直されます。

そのため、建物は築年数を経るごとに評価額が下がっていきます。しかし、そこまでの計算を考慮するのは難しいので、可能な範囲で行いましょう。

都市計画税

都市計画区域内にある不動産物件を所有している場合に課せられる税金です。毎年1月1日時点で所有している人に通知が届きます。

都市計画外に立てられている場合は、徴収されないです。しかし、不動産投資物件の多くは、市街化区域内に建設されていることがほとんどです。

そのため、ほとんどの物件は固定資産税とともに毎年徴収されるので、必要経費として考えておきましょう。

所得税・住民税

不動産投資で得た利益には、所得税や住民税がかかります。そのため、想定の家賃収入よりもさらに手取りが減るということも覚えておきましょう。

また、所得税や住民税は「損益通算」や「減価償却」などにより節税を行うことができます。

ただし、やってみないとわからないことも多いので税金で利益の一部が消えてしまうことや節税が行えることを知っておきましょう。

入居募集にかかる広告費

入居者を見つけるためには、提携している不動産屋さんに広告費を支払うことがあります。

不動産を買ってからずっと入居している人がいればよいのですが、中々そううまくいきません。

そのため、空室の部屋があるときは必ず広告を出して入居者を募集することになります。

退去時のクリーニング

退去時にもクリーニング費用がかかるので注意しましょう。退去後は物件の状況を確認し必要時、クリーニングをします。

入居者によって汚れ具合が異なるので入居者の選定もしっかりと不動産業者に行ってもらう必要があります。

また、家賃を安く設定してしまうと採算が合わないこともあるのでしっかりとクリーニング費用まで考えた上で家賃を決めていきましょう。

火災保険

火災保険は、不動産投資をするうえで必須です。なぜなら、火災が起こると物件価値がなくなってしまうからです。

火災が起こる確率は年間で0.024%と言われています。この数字だけ見ると火災保険を加入しなくても問題ないように感じてしまうかもしれません。

しかし、実際に家事で全焼してしまうと投資物件がなくなり利益が出なくなります。そのため、残っているローン返済額をすべて実費で返すことになります。

火災保険に加入していれば万が一のことを避けられるので、不動産投資をするときは必ず加入しましょう。

不動産投資の利回りシミュレーションを行うときの注意点

ここまでの内容が理解できるようになれば、不動産投資の利回りシミュレーションがより正確な数値になります。

しかし、ここで注意点が3つあるので紹介していきます。注意点を以下の表にまとめました。

様々なケースを想定してシミュレーションを行う

一つ目の注意点は、「様々なケースを想定してシミュレーションを行う」ことです。

初心者にありがちなのは、一つのシミュレーションだけで物件購入の判断をしてしまうことです。

不動産投資には不測の事態はつきものです。そのため、諸経費率や金利など様々なパターンを考慮してシミュレーションをしましょう。

細かく設定をしない

二つ目の注意点は、「細かく設定をしない」ことです。様々な諸経費が掛かるといっても数年に一度かかる経費もあります。

そのため、細かく設定をこだわってしまうと計算ができなくなってしまうのでざっくりとした設定をすることも大切です。

不確定要素の多い経費は以下の項目です。それぞれの諸経費は数年に何回か支払うものなので割合で計算を出しておきましょう。

諸経費率は10-20%の範囲内で計算を出しておけば、実際の利回りと大きく差が出ないです。

これらの項目は細かく設定せず、シミュレーションパターンをいくつか作っておくことをオススメします。

家賃や入居率は下がるものとしてシミュレーションしておく

三つ目の注意点は、「家賃や入居率は下がるものとしてシミュレーションしておく」ことです。

不動産屋などの広告で売りに出されている物件の利回り計算は、家賃や入居率が下がることを想定されていません。

不動産物件が常に満室で稼働してくれることは、ほとんどありません。そのため、自分で家賃や入居率を下げて計算する必要があります。

どのくらい家賃や入居率が下がっても利益が出るのか計算しておきましょう。そのためには、相場の賃料や周辺地域の賃貸利用率などを参考にしましょう。

不動産投資の利回りシミュレーションを行うのに参考になるサイト

ここまでのことを理解しておけば、「実質利回り」を誤差の少ない計算することができます。

しかし、初心者がこれらの要素を考慮して自分で計算していくのは大変ですよね。そこで、シミュレーションの参考になるサイトを紹介します。

楽待（らくまち）

最もオススメなのが、「楽待（らくまち）」です。不動産投資の大手サイトで、初心者必見の内容が書かれているブログもあります。

YouTubeでも不動産投資に関する情報を発信しているため、初心者は必ず利用をお勧めします。

こちらのシミュレーションでは、いままで紹介してきた内容を考慮したシミュレーションが行えるため最も使いやすいです。

プロの不動産投資家も愛用しているので、是非利用してみてください。シミュレーションは以下のボタンからできるようになっています。

不動産投資連合隊

二つ目におすすめなのが、「不動産投資連合隊」です。株式会社ラルズネットが運営しているサイトです。

全国の収益不動産物件が数多く掲載されています。こちらのサイトでもシミュレーションを行うことができます。

こちらのシミュレーションは入力が簡単で、様々なシミュレーションを行うのに適しています。

しかし、楽待と比較するとシミュレーションできる項目が少ないので簡単に利回りを計算してみたいときにオススメです。

健美家（けんびや）

最後のオススメは、「健美家（けんびや）」です。不動産投資を行っている人にはなじみ深いサイトです。

健美家では、シミュレーションが行えないのですがシミュレーションに必要な知識を得ることができる優良サイトです。

実際に不動産投資をしている人のコラムやアドバイスを読むことができるため、気を付けなければいけないことや知っておいた方が良いことが実践的にわかります。

そのため、初心者にとってオススメのサイトです。以下のボタンから公式ホームページにいけるようにしています。

不動産投資は「ゴール戦略」まで考えておこう！！

不動産投資で利回りを計算しておくことはとても大事ですが、もう一つ大事なのは「ゴール戦略」を考えておくことです。

ゴール戦略とは、「物件を最終的に売却してトータル収益がプラスになるようにする戦略」です。

例えば、1500万円の物件を15年間所有し、500万円の利益が出たとします。そして、物件を1000万円で売却してしまうとトータル収支が0になります。

つまり、不動産投資をした意味がないのです。このようなことにならないために、物件を売却することまで考えて不動産投資をしていきましょう！

不動産投資のゴール戦略に使える利回りシミュレーションは？

不動産投資のゴール戦略を考えるときに使うシミュレーションは「IRR（内部収益率）」と言います。

IRRは、「投資の収益性・効率性を測れる指標のこと」です。この指標を使えば、不動産物件の比較ができます。

実質利回りでは、物件の良し悪しを比較できないのですがIRRでは比較をすることができます。

そのため、実質利回りが良い物件がいくつかあったとき、比較をするために使用してみましょう。

実際にIRRを用いた不動産投資利回りシミュレーション

ここでは、IRRについての計算方法について解説していきます。計算方法はエクセルを使って行います。

まず、比較物件の値段が同じ300万円で5年保有した場合を考えていきます。以下の表をご覧ください。

投資期間	Ａ物件	Ｂ物件
初期投資額	-300万円	-300万円
1年目	＋10万円	＋15万円
2年目	＋8万円	＋7万円
3年目	＋1万円	0万円
4年目	−5万円	-3万円
5年目	＋310万円	＋290万円

このような場合、一見どちらが良い物件なのか分かりにくいですよね。今回は分かりやすく表面利回りで比較すると次のようになります。

	表面利回り
Ａ物件	4.67%
Ｂ物件	6.33%

表面利回りだけでみるとＢ物件のほうがよさそうに見えますよね。しかし、IRRで計算すると次のようになります。

	IRR
A物件	2%
B物件	1%

IRRが大きいほど収益性の高い物件ということなので、ゴール戦略までを考えるとA物件の方が良いということが分かります。

エクセルでIRRを計算する方法

最後にIRRの計算方法について解説していきます。IRRの計算はエクセルで簡単に出すことができます。

まず、エクセルに投資期間と毎年のキャッシュフローを入力していきます。キャッシュフローは想定家賃収入と諸経費を考慮して算出します。

	A	B	C
1	投資期間	A物件	B物件
2	初期投資額	-300万円	-300万円
3	1年目	10万円	15万円
4	2年目	8万円	7万円
5	3年目	1万円	0万円
6	4年目	-5万円	-3万円
7	5年目	310万円	290万円
8		=irr(B2:B7)	=irr(C2:C7)

キャッシュフローがマイナスの時は、「-」を必ず入力してください。

そして、一番下の欄に「=irr(〇:〇）」を入力し、〇の部分にそれぞれの物件のキャッシュフローを範囲指定してください。

範囲指定後、エンターキーを押すと自動で計算し入力してくれるので、比較をしましょう。

始めは難しく感じるかもしれませんが、慣れてくると簡単に行えますので、ゴール戦略まで考慮して比較を行いましょう。

不動産投資の利回りシミュレーションまとめ

不動産投資を行うときは、表面利回りではなく「実質利回り」を意識して計算しましょう。

諸費用には不確定要素も多いので想定できる範囲内を組み込んでおくことが大切です。計算が難しそうであれば以下のサイトを参考にしてみましょう。

また、不動産投資は利回りだけでなく、ゴール戦略も大切にするべきです。ゴール戦略を意識した場合は「IRR」も計算すると投資物件の比較ができます。

ここまで　読んでいただきありがとうございました。不動産投資は専門的な用語や考え方が多いのでしっかりと学んでから購入をしていきましょう。