【初心者必見】マンション経営で失敗しないための最も大切なこととは

「マンション経営してみたいけど、失敗したくない」あなたはこのような悩みをお持ちではありませんか？

マンション経営には多額の資金が必要になるため、誰しも失敗しないように行っています。

しかし、現実問題として失敗をしている人が後を絶ちません。それは、事前準備を怠っているからです。マンション経営に失敗すると、最悪の場合数百万円の借金を背負うことにもなりかねません。

そこでこの記事では、マンション経営で失敗しないための事前準備について解説しています。ぜひ、参考にしてマンション経営を成功させてください。

出典：https://www.photo-ac.com/main/detail/2200879?title=%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3&searchId=1736075390

マンション経営とアパート経営の違いとは

マンション経営とよく似た言葉で、アパート経営があります。この2つは何が違うのでしょうか？

アパート経営は、アパート全棟を所有して経営します。立地にもよりますが、全棟所有のため購入金額が高くなる傾向があります。そのため、参入するハードルは高いです。

一方、マンション経営は全棟所有はもちろん、ワンルームだけ所有することも可能です。そのため、初期費用が安くすみ初心者からでも始めやすいです。

しかし、ワンルームしかもたないため空室になったら資金を回収できないデメリットもあります。

不動産投資で失敗する人は多い

マンション経営のみならず、不動産投資で失敗する人は多いです。

不動産投資に失敗しました。 知人に勧められて、一昨年不動産投資に手を出しました。 まさか今年こんな事になるとは思わず、本当に大失敗でした。 このままでは困るので、不動産投資に失敗した事をどこかに相談したいです。

出典：https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q11235296351?__ysp=5LiN5YuV55Sj5oqV6LOH44CA5aSx5pWX

不動産投資に失敗した経験がある方いますか？ 知人におすすめされて、不動産投資に手を出したんですが、失敗して困ってます。

出典：https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q14225219824?__ysp=5LiN5YuV55Sj5oqV6LOH44CA5aSx5pWX

不動産投資に失敗してしまいました。 友人から勧められてマンションへの不動産投資を始めましたが、 入居率がなかなか上がらず赤字続きで、今のところ失敗という感じです。

出典：https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1376413873?__ysp=5LiN5YuV55Sj5oqV6LOH44CA5aSx5pWX

 

この３つに該当するのが、友人や知人に勧められてなんとなく始めてしまったということです。他人が成功していたら、自分にもできると考えると思います。しかし、目的もなく勉強不足の投資はたいてい失敗します。

不動産投資はすべて自己責任です。そのため、失敗するポイントを最初に抑えて回避する術を学んでおく必要があります。

マンション経営に潜むリスクとは

マンション経営には、様々なリスクが存在します。代表的なのは、下記の３つです。

空室リスク

マンション経営で一番怖いのは空室リスクです。不動産投資は、入居者が家賃を払って初めてお金を生んでくれます。

しかし、空室になったらお金を生まないどころか維持費や税金でお金が減る一方です。マンション経営は、いかに空室を避けるかがミソとなります。

家賃滞納リスク

入居者が決まっても、家賃を滞納されたら意味がありません。収益が入ってこないばかりか、そのまま部屋に住まわれてしまうので、物件の劣化だけ進んでいくことになります。

滞納者には支払いを催促できますが、手続きに時間がかかってしまいます。事前に家賃滞納に備えて管理会社と対応を決めておくとよいでしょう。

諸経費がかかる

マンション経営には、購入代金以外にも経費がかかります。マンションを所有したら不動産所得税、毎年の固定資産税や火災保険料など想像している以上に経費がかかってきます。

そのため、事前の収支計画でどのぐらい経費を使うのかは見積もっておく必要があります。

その他にも、災害や入居者のトラブルなどあらゆるリスクは想定しておくべきでしょう。

マンション経営で失敗した事例

では、実際にマンション経営ではどのような失敗があるのでしょうか？

入居者が集まらず、利回り低下

マンション経営は、入居者がいてはじめて成り立つ投資です。入居者が集まらないと、家賃収入が見込めずローンが払えなくなってしまいます。

そこで、入居者を集めるために家賃を下げたり、設備に投資したりすると想定した収益が見込めず、結果利回りが悪化します。このケースは、マンション経営の最も多い失敗例といえるでしょう。

売ろうとしても売れない

いざマンションを売却したいと思っても、売れないことがあります。これは、新築のマンションを買った場合におこることが多いです。

新築のマンションは、耐震性や住環境のよさから真っ先に選択される物件です。

しかし、新築のマンションはどんなに築浅だとしても分譲時の70%ほどの価格にしかなりません。なぜなら、新築マンションには、建築代金以外にディベロッパーの利益が乗っているからです。

このカラクリを知らずに、購入後すぐに売却しても損をするだけになります。

ローンの借り入れによる失敗

マンション経営をしていくために、ローンを組むと思います。しかし、借入金を多くしすぎると毎月の返済に苦労することになります。

毎月のローンの費用は、家賃収入で賄っていきますが、ローン以外にも都市計画税や維持費がかかってきます。つまり、ローン以外にもでていくお金があるのです。

さらに、万が一空室が続けば収支のバランスが崩れてしまいます。借り入れの失敗を防ぐためには事前の収支計画を念入りに立てておく必要があります。

なぜ、マンション経営で失敗するのか？

リスクがあるマンション経営。なぜ、失敗してしまうのでしょうか？主な失敗理由は下記のとおりです。

事前の勉強が不足していた

これはすべての投資に言えることですが、その投資の知識が乏しいと失敗する確率は高くなります。

マンション経営は、利回りや周りの市場環境の分析など勉強すべき項目がいくつもあります。

よって、知識が乏しいと最善の判断ができず失敗してしまいます。マンション経営を行う前に、不動産投資の情報は仕入れておいてください。

事前のリサーチ不足

不動産投資の肝となるのが、物件や市場環境のリサーチです。マンション経営は、住民が住んでこそ成り立つのです。

そこで、周辺の駅や学校、ショッピングセンターなど周りの環境を調べて、自分のマンションに住んでくれるかを検討しなければなりません。

このようなリサーチが足りてないと、ニーズが全くないマンションを買うはめになります。

目先の利益だけを見ていた

入居者が決まらず利回りが低下し、想定していた家賃収入が見込めないことがあります。

なぜかというと、目先の利益ばかり気にして、入居者が決まらないリスクを考慮していないからです。利回りが高い物件は、人気がないエリアに建てられていることが多いです。

入居者が決まらないのも、物件の状態や市場環境から想定ができます。そのため、事前のリサーチが大事になるのです。

このように、事前の準備や目先の利益に飛びついて失敗するケースは多いです。安心してマンション経営をしていくためにも、下準備は入念に行いましょう。

マンション経営で失敗しないための大事なポイント

ここからは、最も大切なマンション経営で失敗しないポイントをご紹介していきます。

信頼できる不動産会社を見つける

些細なことでも相談に乗ってくれる不動産会社を見つけましょう。特に始めたばかりのころは、選択に迫られても自分で判断することが難しいです。

その時に頼りたいのが、仲介する不動産会社です。しかし、不動産会社によっては自己の利益だけ考えて、購入者をないがしろにしているところもあります。

気兼ねなく相談に乗ってくれる、押し売りしてこないなど自分が本当に信頼できる不動産会社を見つけるようにしてください。

自己資金を用意しておく

最低でも購入代金の1割～2割は自己資金を用意しておきましょう。毎月の諸経費や空室がでたときの返済リスクのためにも自己資金は持っておくと安心です。

さらに、ローンもフルローンは避けてある程度の頭金は入れておくべきです。

入念な収支計画を作成する

マンション経営をする前に、入念な収支計画を立てておきましょう。不動産投資は、実際にやってみないとどのような収支になるか分からないのが現実です。

しかし、前もって家賃収入に対する経費やローンの額、最初の頭金はどのぐらい入れるかなど緻密な計画を立てることは大切です。

空室になったときの収支のバランスも計算しておけば、実際に空室になっても慌てず対処できます。

マンション経営に限らず、不動産投資はどれだけ事前に緻密な収支計画を立てられるかが重要なのです。

出口戦略を考えておく

出口戦略とは、所有したマンションをいくらで売るのか、いつ売るのか、買い手は誰にするのかなどを購入前に決めておくことをいいます。

不動産投資は、購入して終わりではなく売却して終わりになります。いくら、家賃収入で黒字だとしても売却時に大赤字では意味がありません。

家賃収入を得られて、最後は高く売却できる物件を選ぶことが、マンション経営の根幹です。

口すっぱく言いますが、マンション経営で失敗しないためには「事前の緻密な準備」が欠かせません。ミドルリスク、ミドルリターンの不動産投資だからこそ戦略は万全にねる必要があります。

失敗しないマンションの選び方

マンション経営の最も大切なことは、マンションの選び方です。ここでは、選ぶポイントを３つご紹介します。

都心のマンション

マンションを選ぶときは、入居者が集まりやすい都心のマンションを選びましょう。具体的には、川崎、池袋、品川など巨大ターミナル駅の最寄りが最良です。

確かに、都心のマンションは購入代金が高く、利回りはよくありません。しかし、マンション経営は目先の利益ではなく長期的な利益でみていくものです。

不動産の長期的価値を考えると、都心のマンションを選ぶのが無難と言えるでしょう。

内覧を必ず行う

マンションを決めたら内覧を必ず行いましょう。いくら立地や周りの環境を調べても、肝心の居住空間が悪ければ入居者は集まりません。

ただし、素人の目で内覧を行うとチェックポイントが分からず重要なことを見逃してしまうかもしれません。そのため内覧は、信頼できる不動産会社と一緒に行いましょう。

入居者が入りやすい物件を選ぶ

入居者が入りやすい物件を選びましょう。いくら駅が近くにあるとはいえ、遊戯施設が隣にあって騒音がうるさい場所や、スーパーが遠い場所などは選ばれにくくなります。

入居しやすい物件選びのコツは、自分だったらこの部屋に住みたいと思えるかどうかです。

例えば、防犯設備や家具家電がついている、閑静な住宅街でスーパーが近い、お子さんがいるなら小学校が近いなど物件に付加価値があれば選ばれやすくなります。

「ここなら自分で住みたい」と思った物件を選んでいきましょう。

マンション経営で失敗した時の対処法

マンション経営で失敗した際におこるのが、毎月のローンが払えなくなることです。

実際にローンが払えなくなった場合、まず不動産を競売か任意売却で手放しお金に変えます。競売より任意売却の方が市場価値に近い価格で売れるので、借入額を減らすことができます。

自己破産すれば、不動産などは裁判所に処分されますが、返済義務はなくなります。

いずれにおいても、弁護士に相談し判断を仰いでから行動しましょう。

リスクと隣り合わせのマンション経営を行うメリット

ここまでご紹介したように、リスクと隣り合わせのマンション経営ですが、その分メリットも多いです。例えば以下のようなものがあります。

レバレッジとは、小さい資金で大きな収益をもたらすことを言います。借入を行えば、自己資金以上の物件を買うことができ、収益を大きくすることができます。

そして、最大のメリットは毎月の家賃収入で不労所得を作れることです。ローン返済後も安定的に収益が入ってくるのが理想です。

そのためには、購入前の物件選びや出口戦略は緻密に行っていく必要があります。失敗を回避できるよう、事前準備を行ってください。

まとめ　マンション経営で失敗しない人生を

ここまでマンション経営の失敗について説明してきました。マンション経営は常にリスクと隣り合わせです。ゆえに、あらゆるリスクや失敗例を想定しておけば、実際にその場面にあっても回避できます。

しかし、リスクや失敗ばかり気にしていては投資は成功しません。秘訣は、正しく怖がることです。

マンション経営の一番怖いのは知識がないことです。ぜひ、この記事を参考にしてマンション経営を成功させてください。