不動産ファンドの利回り相場は？始めやすいのはJ-REIT

「不動産ファンドに投資してみたい！」「利回りは何%が最適なのだろう？」そんな悩みをお持ちではないでしょうか。

利回りといっても複数の種類があり、諸経費が含まれていないものがあるので実利益がイメージしにくいですよね。

この記事では不動産ファンドの仕組みや利回りの種類をわかりやすく紹介するので、それぞれに最適な利回りをイメージしやくなります。

少額で始められる不動産投資信託のREIT（リート）も説明するので、最後まで読み進めてみてください。

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不動産ファンドとは

不動産ファンドとは、投資家や金融機関から集めた資金をもとに不動産を運用し、その収益を投資家に分配する仕組みや組織のことです。株や債券と同じように金融商品のひとつにあたります。

ファンドは「資金」「基金」の意味があり、不動産ファンドとは「不動産投資信託」のことをいいます。不動産のプロを信頼して資金を預け、主に家賃収益で得た利益を利回りとして得るというイメージです。

よく混同してしまうのですが、不動産ファンドと実物不動産はそれぞれ違いがあります。

実物不動産は、投資家が実際に不動産を所有者として購入しますが、不動産ファンドは複数の投資家が共同で資金を出し合う仕組みです。違いを表にまとめるとこのようになります。

投資家が不動産を所有する実物不動産は、諸経費を含めて多額の経費がかかります。また空室対策や修繕費の考慮など、管理・運用の手間も多いです。

収益額は不動産ファンドと比べると高くなることが多く、融資が効くのでレバレッジ効果が期待できます。

不動産ファンドは複数の投資家で不動産に出資するので、初期費用は少額ですみます。その分収益額は低く、自己資金の投資に限られるのでレバレッジ効果がありません。

メリットとしては管理・運用を不動産ファンドに一任できるので、出資以外の手間はほとんどかかりません。

不動産ファンドの種類

不動産ファンドは大きく分けて「不動産小口化商品」「REIT（リート）」の2種類があります。

両者の違いの大きな特徴は、商品を証券化しているかどうかということです。不動産小口化商品は証券化しておらず、REITは証券化しています。

証券化した商品は証券会社で自由に売買できるので、現金化しやすく流動性が高いメリットがあります。では2種類を詳しくみていきましょう。

不動産小口化商品

ひとつの不動産を小口化して複数の投資家に売り出すのが不動産小口化商品です。証券化されていないのでかんたんには売買できません。

不動産小口化商品は大きく分けでこちらの3種類に分けられます。

匿名組合型は、投資家がファンドと匿名契約を結び、債権を持つものです。なお謄本に氏名が記載されないので、相続時の節税効果は小さいことは認識しておきましょう。

任意組合型は、匿名契約ではなく投資家が不動産の共有持分を取得するものです。なお謄本に自分の所有権が明記されるので節税効果は高いですが、印紙税や不動産取得税が発生します。

賃貸型は、投資家が不動産の共有持分を取得して、ファンドに管理・運用を任せるものです。謄本に自分の所有権が明記されるので節税効果はあります。なおファンドは賃借人の扱いなので、破産しても問題ありません。

REIT（リート）

REITとは「Real Estate Investment Trust」の略で、証券化されている不動産投資信託のことです。その中で公募REITと私募REITに分けられます。

公募REITは有価証券のように証券取引所に上場されており、証券会社を通じて売買ができます。

運用する物件はオフィスビル、住宅、商業施設、ホテル、物流施設等などで、特定物件を取り扱う「特化型」、複数ジャンルを取り扱う「複合型」「総合型」などがあります。

私募REITは一般投資家には公開されておらず、機関投資家や法人投資家が対象です。証券は公に売買されておらず、クローズドな商品なので、普通の人にはまず回ってこないファンドになります。

不動産ファンドの利回りとは

不動産ファンドの利回りとは、投資額に対する年間収益の割合のことで、投資額に対して収益がどのくらい得られるのかを表す指標です。

同じ投資額で5%と10%の利回り商品があれば、10%の方が利益が大きいということです。100万円を投資して10%の利回りだったら10年で投資額の元がとれることになります。

ただ不動産ファンドの利回りは「高い方がいい」「安いのはダメ」という単純なものではありません。築年数や立地条件などを考慮し、将来的な指標の変動などのリスクを把握した上で利回りを判断しましょう。

不動産ファンドの利回り【種類】

利回りといっても内容によって手元に入ってくる収益額が大きく変わります。理想的な数値を掲げた一種のＰＲになっている利回りなのか、現実可能な利回りなのかを認識しておく必要があります。

不動産ファンドの利回りはこちらの3種類があるので、必ず抑えておいてください。

想定利回り

想定利回りとは、賃貸不動産が満室時の年間利益率のことです。家賃が100%回収できたときの収益なので、空室のリスクは考えていないということに気をつけてください。

表面利回り

表面利回りとは、不動産購入金額と家賃収入だけをもとに算出される利益率のことです。
諸経費を加えない計算方法なので、実際の収益よりも高い数値が出てしまうので、あくまでも期待値と考えておいてください。

実質利回り

実質利回りとは、表面利回りから購入の諸経費や年間にかかる維持費などを抜いた利益率のことです。不動産を運用する上では必ず把握しておかなければいけないので、あらかじめ計算しておきましょう。

不動産ファンドの利回り【相場】

不動産ファンドの利回り相場は一般的に5%前後といわれています。

もちろん各不動産ファンドで表示している利回りの内容が違うため一概に何%とはいえません。

不動産小口化商品は想定利回りを表示していることが多く、6％前後が相場です。購入を検討する場合は空室時のリスクや諸経費をあらかじめ計算しておかなければいけません。

REITは分配利回りを表示しており、4％前後が相場です。株の配当と一緒の感覚なので投資家の利益がわかりやすくなっています。

不動産ファンドのJ-REITとは

日本の不動産を扱う投資信託はJ-REIT（JAPAN-REIT）といいます。

J-REITの投資法人は60法人以上あり（2022年4月16日現在）、投資単価や分配金利回りなど多くの情報が公表されているオープンな投資信託です。

証券口座を開設して現金を入金すればすぐにはじめることができます。

REITは不動産の分散投資をしており、プロによるリスクヘッジができている商品なので安心です。

株取引と同じように単価や利回りの変動がありますが、証券として売却をして現金化ができる流動性の良さがあります。

J-REITの利回り【相場】

J-REITの利回りは「分配金利回り」として公表されています。1%以下から5%代まで様々ですが、最も多いのが4%代なのでこちらが相場と見て良いでしょう。（2022年4月16日現在）

ただ、相場より利回りが高ければいいということはなく、利回りだけで商品を比較するのは大変難しいです。

首都圏より地方の方が利回りが高い傾向にあるので地方の安定性の懸念も念頭に入れたほうがいいでしょう。利回りが低くても、変動が少なく長期で安定した分配金を得られるREITを選ぶのが堅実です。

J-REITの利回り【デメリット】

J-REITを始めるにあたって、必ず把握しておかなければいけないことがあるので、デメリットとして紹介します。

売買手数料がかかる

J-REITで投資をする時は証券会社を通すので、売買での手数料が発生します。なお特定口座、一般口座での手数料もかかる場合があるので注意しておいてください。

手数料は証券会社によって異なるので取引前に確認しておきましょう。

配当金・売却益に税金がかかる

REITでの分配金及び売却益には税金がかかります。その税率は特定口座・一般口座の場合は約20％です。

対策としては、NISA口座を使うことをおすすめします。J-REITはNISA（少額投資非課税制度）の対象商品なので、NISA口座を使えば分配金及び売却益は非課税です。

iDeCoは60歳までは現金化できませんが、NISAはそのような制限はなく現金化しやすいメリットもあります。

元本や分配金の保証はない

少額で不動産投資ができる半面、REITは元本や分配金の保証はありません。

やはり投資のメリットを得るためにはある程度のリスクを覚悟する必要があるということです。

REITの決まりとして、自己資金のみを投資するということになっています。あくまでも余裕資金の範囲での運用としましょう。

J-REITの利回り【メリット】

初心者でも始めやすいJ-REITはどういった特徴があるのでしょうか。こちらが3つのメリットです。

少額で始められる

REITの大きなメリットは不動産投資を少額で始められることです。

複数の投資家が出資しているので一口当たりの投資価格が低く設定されており、10万円以下の商品が多くあります。

大金を準備する必要がないので、余裕資金が少なくても気軽に不動産投資が可能です。

利益還元率が高い

REITでの主な利益は家賃収入ですが、そのほとんどが投資家に分配されます。

分配金が多い理由は、REIT法人が得た利益の90%を投資家へ分配すれば法人税がかからない仕組みがあるからです。

REITの保有資産の大半がオフィスビルなので、安定した収益と高い還元率があるのは投資家にとってありがたいですね。

複数時期に分配金を受け取れる

REITは銘柄によって決算時期が違い、分配金を受け取れる時期が異なります。よって決済期が異なる銘柄を複数所有することによって年間を通して報酬を得ることができます。

少額で不動産投資ができるので、複数の商品を買いやすいのはありがたいですね。

【まとめ】不動産ファンドの利回りは？J-REITが始めやすい

不動産ファンドとは不動産に特化した投資信託のことで、複数の投資家から資金を募り不動産を運用するものです。

主な収益は家賃収入で、投資家には年間収益率の利回りとして還元されます。収益だけで計算した表面利回りなのか、諸経費も計上した実質利回りなのかを把握しておきましょう。

証券化した日本の不動産投資信託であるJ-REITは実収益としての利回りがイメージしやすくなっています。少額から投資可能で、現金化しやすいので始めやすいのがメリットです。

無理のない余裕資金で気軽に始められるJ-REITから不動産投資デビューをしてみてはいかがでしょうか。