不動産投資とは？初心者が知るべき基本や運用について解説！

今後の資金形成を考えたときに、不動産投資とはどのような投資なのか、不動産投資を始めるにはどうしたらよいのかと悩んだことはありませんか？

この記事では、不動産投資についての基本的な知識から始め方、メリット・デメリットなどについて取り上げていますので、ぜひ最後まで読んでみてくださいね。

出典：https://www.photo-ac.com/main/detail/4539322?title=%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E3%83%BB%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E3%83%BB%E3%83%93%E3%83%AB&searchId=2279691912

不動産投資とは

不動産投資とは不動産に対する投資で、不動産物件を購入し他人に貸し出すことによって家賃収入を得る投資方法のことを指します。簡単に言えば、大家さんになるということです。

知名度の高い場所や利便性の良い場所の物件で不動産投資をすれば、大きな利益や不労所得が見込めますね。

投資には、株式投資やFXなど多くの種類がありハイリスク・ハイリターンな投資ですが、その中でも不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンな投資と言われています。

不動産投資を始めるには

不動産投資にはお金がかかるイメージが強いかと思います。しかし、物件購入時に住宅ローンを使うことができ、一括購入できるだけの資金を持っていない人でも不動産投資を始めることができます。

実際にローンを利用して不動産投資をしている人は多く、将来の年金に不安のある人や副収入を得たい人が不動産投資を行っています。

審査に通らなければローンは組めませんが、金融機関が初期費用を融資してくれるのは不動産投資以外でほとんど見られません。

不動産投資をするときに使えるローン

投資用物件を購入する際には、以下に挙げた2種類のローンが使えます。それぞれのローンについて詳しく見ていきましょう。

アパートローン

アパートローンはサラリーマンなどの安定した収入を得ている人が通りやすいローンだと言われています。不動産の担保価値はもちろん、投資する人の年齢、収入、職業などが重視され、融資の可否が決まります。

つまり、投資の成功の可否というよりは、返済できる能力があるのかという点が決め手になるでしょう。

プロパーローン

プロパーローンは、事業の成否に重点を置いて審査されます。融資を申し込んだ金融機関から見て投資を成功する可能性が高いと判断されれば融資を受けられます。

まずはアパートローンを使って不動産投資を行い、そこで成功の実績を作ることができたら、次回の不動産投資はプロパーローンを使うとよいでしょう。

不動産投資での収益とは

不動産投資では、以下に挙げた2種類の利益を得ることができます。詳しく見ていきましょう。

家賃収入

家賃収入とは、購入した不動産をほかの人に貸し出すことで得られる利益でインカムゲインと呼ばれています。家賃収入ですので、景気変動が少なくコツコツと稼ぐ方法となります。

毎月の家賃収入に対し、どれだけの経費やローンの返済額があるかで月々の収支が黒字なのか赤字なのかが決まります。現在はこの家賃収入を狙った不動産投資が主流と言えます。

売買益

売買益とは、不動産を購入した時よりも高い価格で売却したときに得られる利益のことでキャピタルゲインと呼ばれています。

バブル期などの不動産価格が上がり調子の時代であれば売買収益に期待できましたが、現在は不動産価格の上昇があまり期待できません。

しかし、不動産価格が下落しているときに購入した場合、まず家賃収入を得てしばらくしてから売却することにより売買益を得られるパターンもあります。

不動産投資のメリット

不動産投資を始めるにあたってどのようなメリットがあるのか以下に3点挙げたので見ていきましょう。

生命保険として活用できる

不動産投資では団体信用生命保険に加入するため、もし投資家本人がローン返済途中で亡くなったとしてもローン残高が0になり、残された家族は不動産を所有し続けることができます。

そして、遺族は不動産を所有し続けることにより家賃収入を得たり、売却して売却益を得ることができるのです。このように、いざというときの生命保険代わりになります。

相続対策になる

投資目的で購入された不動産は、現金として持っているよりも相続税の額を低く抑えることができます。

現金だとそのままの価値で評価された相続税が発生します。しかし、亡くなる前に不動産を購入していた場合は、不動産の固定資産評価額をもとに相続税が計算されるので、現金よりも税額を抑えられる可能性があります。

年金対策につながる

不動産投資は物件が空室にならない限り家賃収入が入ってきますし、人気の物件だと長期的に安定した収入が見込めます。

年金の原資不足が予想されるこの世の中、年金の代わりとして見込める不動産投資は若い世代にこそメリットのある投資と言えるでしょう。

不動産投資のデメリット

次に、不動産投資のデメリットを以下に3点挙げたので見てみましょう。

必ずリスクがある

不動産投資には多くのメリットがありますが、その分リスクもあると言えます。

代表的なリスクとしては、物件が空室になってしまうことで家賃収入が得られなくなる空室リスク、入居者の家賃滞納リスクなどが挙げられます。

このようなリスクに備えるには、入居者に身元が確かな連帯保証人を付ける、家賃保証会社の利用を絶対条件にするなどの方法があります。さまざまな対策を慎重に検討しましょう。

初期費用が必要

不動産投資で物件を購入する際はローンが使えますが、初期費用にはある程度の自己資金が必要です。

初期費用の内訳は、不動産登記費用、各種税金（不動産取得税、印紙税など）、ローン事務手数料、火災保険料、仲介手数料、清算金となっています。

中古の区分マンション投資にする、初期費用を含めたローンが組める銀行を利用するなど初期費用を抑える方法はありますが、物件購入後の思わぬ出費に備えて余裕のある運用を目指しましょう。

価格変動のリスクに気を付ける

最初は家賃収入を目的とした不動産投資だとしても、投資をリタイアしたり、不動産を売却することがあるかもしれません。

そのようなときに、不動産が購入時よりも価格が大幅に低下していると、売却損が膨らんであまり収益を得られなかったということになりかねません。

物件のメンテナンスを定期的に行ったり立地などをしっかり見極めることで、少しでも価格変動リスクを減らせるよう気を配りましょう。

不動産投資をする初期費用の目安

不動産投資は、始める際も長年運営する上でも費用がかかります。投資の種類によって変わりますが、必要な初期費用は仲介手数料を含めて物件価格の8～10％あればよいとされています。

仮に1,000万円の物件を購入する場合だと、初期費用の金額の目安は80～100万円ですね。

仲介業者を介さず売主から直接買う場合は仲介手数料が発生せず、取引の仕方によって初期費用が上下します。

成功を左右する不動産会社の選び方とは

投資用物件を購入する際に利用する不動産会社は、不動産投資の成功を左右する重要なパートナーです。

どのような会社がよい会社と言えるか判断する目安の一つに、「事前にリスクをしっかり説明してくれるか」が挙げられます。

物件購入はあくまで不動産投資のスタートにすぎません。家賃設定や定期メンテナンスなど、購入後もフォローをしてくれる会社を選ぶ必要があります。

ほかにも、しっかりヒアリングをしたあとに具体的な物件をすすめてくれるか、インターネットの口コミで良い評価の会社なのかも判断するポイントです。

不動産投資の勉強方法とは

不動産投資に限った話ではありませんが、リスクがない投資は存在しません。知識や経験がないまま挑むと、失敗する可能性が高くなります。

リスクを最小限に抑えるためにも、本での独学やセミナーなどを活用してさまざまな情報を得ることが重要となります。

セミナーでは、不動産投資の基本的な情報はもちろん、メリット・デメリットや物件の見極め方など有益な情報を得ることができます。

また、信頼のおける不動産会社と出会える機会でもあるので、優良物件の情報も手に入りやすくなります。

不動産投資はとても魅力的！

ここまで読んでいただき、不動産投資の始め方や仕組みについて少しでも具体的なイメージができれば幸いです。

不動産投資はたくさんの知識が必要となり情報収集が欠かせません。そこで、まずは知識をつけることから始めてみてもよいかもしれません。

そして、情報収集する姿勢を崩さず、確実な不動産経営を目指しましょう。

せっかくの挑戦しやすい環境を利用して、ぜひ不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか。