不動産投資

マンション購入は投資初心者でもできる!注意点を理解しよう!

「マンション購入に興味あるけどお金がないから無理かな」「不動産投資の注意点は?」これからマンションを購入したいとお考えの方はこのような不安があると思います。

物件を購入するというのは、生涯で何度も経験することではないので、怖いし不安ですよね。

この記事では、マンションの購入についてリスクや注意点を紹介しています!一通り読んで頂ければ、不動産投資は怖くないということを理解してもらえると思います。

また、マンション購入についての必読書も紹介しているので是非最後まで読んでみてくださいね!

アイキャッチ出典:https://www.photo-ac.com/main/search?q=%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3&sl=ja&pp=70&qt=&qid=&creator=&ngcreator=&nq=&srt=dlrank&orientation=all&sizesec=all&color=all&model_count=-1&age=all&mdlrlrsec=all&prprlrsec=all&p=1&pt=C

マンション購入における注意点①新築か中古どっちを選ぶべきか

出典: https://unsplash.com/ja/%E5%86%99%E7%9C%9F/FHnnjk1Yj7Y

新築と中古でどのような違いがあるのでしょうか。前提として新築と中古には、それぞれに良さがあり、どちらか一方が正しいというのはありません。

それを踏まえた上で、新築と中古には大きく分けると以下の3つの違いがあります。是非参考にしてみてください。

新築と中古の違いは大きく分けて3つ
  • 築年数
  • 流通量
  • 金額

築年数

新築住宅の定義は家が完成してから一年未満かつ誰も入居していないものを指します。一方で、中古と一概に言っても比較的築年数が新しいものもあれば、古いものもありますよね。

設備については、新築はもちろん全て新品ですが、中古も給湯器だけは最新のものに交換しているということもあるので、中古だから設備も全て中古というわけではありません

流通量

流通量は中古の方が圧倒的に多いです。そもそも市場に売りに出ている数が新築と中古では大きく違います。

自分の中でこだわりや条件があるとう方は、中古の方が自分に合った物件を見つけやすいと言えるでしょう。

大手ポータルA 大手ポータルB
新築 約300件 約450件
中古 約22,600件 約22,500件

金額

諸費用についてですが、仲介手数料、管理費修繕積立金があります。仲介手数料は新築はかからない場合が多く、例えば3,000万円の物件を購入すると、仲介手数料は約100万円ほどかかります。

税金については新築マンションは中古よりも減税制度が多く、特に固定資産税は大きく異なります。新築マンションでは、5年間半額になります。

以下の表にもある通り、一般に中古の方が安いとは言われていますが、諸費用を比べてみると、必ずしもそうとは言い切れないでしょう。

  新築 中古
仲介手数料 発生しない場合が多い 発生する場合が多い
管理費修繕積立金 購入時には発生する 購入時には発生しない
減税制度 利用できる減税制度が多い 利用できる減税制度が少ない

マンション購入における注意点②資産価値は下がる事を想定する

出典:https://www.pexels.com/ja-jp/photo/87223/

不動産における資産価値とは、「売却時の価値」を示します。特に土地の価値と建物の価値の2つの要素があります。

土地の価値とは、人口の増減の大きく左右されます。そして、日本は将来的に人口は減少すると予想されているので、東京や大阪などの大都市を除けば、地価は下がっていくと考えられます。

建物の価値は、立地や建物のデザイン、管理状態によって決まります。当然ですが、建物は劣化するので資産価値もそれに比例して減少していきます。

価値が下がらない物件というのは「需要が高いこと」が条件です。利便性が良かったり設備が充実していたりと付加価値の部分で価値は落ちにくいので、そういった部分にも注目しておきましょう!

マンション購入における注意点③住宅ローンは無理をしない

ほとんどの方が住宅ローンを組むと思います。その時に注意したいのが、借入限度額ギリギリにお金を借りないことです。なぜなら経済状況により金利が上昇して支払いが困難となってしまうからです。

一般的には、住宅ローンは年収の7倍まで融資は受けられると言われています。たとえば、年収が500万円ならフルローンで3,500万円借りられることになります。

この低金利かつ経済も不安定の時代に限度額ギリギリまで借りることはあまりにも危険です。

滞納を続けると信用を失い、分割で返済する権利を失う事態にもなりかねませんしっかりとシュミレーションを行い、毎月の支払いが困難とならないように注意しましょう!

マンション購入における注意点④税金が重くのしかかる

出典:https://www.pakutaso.com/20221059279post-36415.html

マンション購入時と購入後に4種類の税金がかかります。マンション購入時には、不動産取得税と登記免許税があり、購入後には、固定資産税と都市計画税という税金がかかります。

ここでは、ひとつひとつの算出方法などは省きますが、一番イメージしやすいのは、固定資産税でしょう。これは固定資産を所有している場合は新築、中古関係なく毎年支払わなくてはならない税金です。

税金は不動産を所有している以上は避けて通れない大きな出費の一つとなります。もし税金を滞納すると最悪の場合、全財産を失う可能性もあります。税金のことは常に念頭に置いておきましょう。

マンション購入における注意点⑤コストがかかりすぎる?

マンションを購入するということは初期費用と維持費用がかかってきます。

購入には物件価格の3~8%の初期費用がかかり、仮に物件価格が3,000万円だった場合、初期費用は150~240万円かかります。

また、維持費用には管理費、修繕積立金、固定資産税が毎月必ずかかってきます。

ローンを完済した後でもこれだけの維持費がかかるので、マンションの購入をする際に注意すべきポイントです。

マンション購入は老後の不安を解消できる?

出典:https://www.pakutaso.com/20210420112post-34455.html

結論、家は資産となるため、老後の不安を解消するためにも効果的な選択と言えるでしょう。

マンションを賃貸ではなく購入する理由の第一位は、「家賃が無駄だからです。これは、現在支払っている家賃と、住宅ローンの返済金額があまり変わらないケースが多いためだと考えられます。

とはいえ、ローンを支払ってしまえばその物件は自分のものとなり、いつでも売りに出せることができます。これは賃貸には決してない大きなメリットです。

場所に拘束されてしまうというのが、購入のデメリットですが、老後には売却したり貸し出して家賃収入を得ることも可能です。このような点を踏まえてもマンションの購入は老後の不安を解消するには十分と言えます。

不動産投資をする際の自己資金はいくら必要なのか?

「やっぱり年収が高くないとマンションは買えないのかな」どうしてもこのように、金銭面で悩んでいる方は多いでしょう。

では、マンションの購入には具体的にはどれくらい必要なのでしょうか。自己資金の内訳は、「諸経費」と「頭金」です。そして、価格の2割程度を自己資金として支払う必要があります。

例えば、4000万円のマンションを購入する時の、用意すべき自己資金は800万円程となります。そんな大金は用意できない!という方は、条件は厳しいですが、フルローンでも融資を受けることが可能です。

マンション購入までのおおまかな流れ・全体像を理解しよう!

マンション購入までのステップは大きく分けて5つあります。購入までの流れをざっと理解しておくことで、全体像を把握しておきましょう!

マンション購入までの5ステップ
  1. 買付申込書を提出
  2. 融資の事前審査を行う
  3. 売買契約を締結
  4. 金融機関で本契約を締結
  5. 残代金決済

買付申込書を提出

買付申込書とは、売主へ不動産を購入したいという意思を表明した書面のことです。「このマンションいいな」と思ったらまずは、この書類を提出する必要があります。

また、購入の意思表明の証として申込証拠金を支払うケースもあります。なお売買契約までにキャンセルした場合、申込証拠金は買主へと返還されます。

融資の事前審査を行う

次に行うのは、金融機関へのローンの事前審査です。ここでは、申込者の勤続年数、年収などを調べ支払い能力を審査されます。

気になるのは通過率ですが、90%とかなり高めの通過率です。残りの10%というのは、転職や退職で金融機関が定める勤続年数を満たしていなかったり、ブラックリストに載っているというケースです。

売買契約を締結

売買契約は売主、買主、不動産会社の3者で行います。この際、買主は手付金、仲介手数料半金、契約印紙の3つを提出する必要があります。

売買契約を結んだあと物件が引き渡されるまでに、買主が一方的に契約をキャンセルすると手付金は戻ってきません。

金融機関で本契約を締結

次に行うのはローンの本審査です。事前審査が通っていれば本審査は95%で通過するので、それほど心配する必要はないでしょう。

残代金決済

残代金の決済とは、マンションの購入金額から手付金や内金などを差し引いた残りの金額を支払う手続きのことです。

住宅ローンを融資する銀行への事務手数料や、不動産登記の費用なども残代金の決済時に支払います。

そして、すべての残代金を支払い終えると、鍵を受け取ることができ、マンションへの引っ越しが可能となります!

マンションを購入する上で必ず読むべき本3冊!

出典:https://pixabay.com/ja/photos/%e7%9f%a5%e3%81%a3%e3%81%a6%e3%81%84%e3%81%be%e3%81%99-%e6%9c%ac-%e3%83%9c%e3%83%bc%e3%83%89-4171793/

物件を購入するというのは人生における大きな出費の1つで極力安く済ませたいですよね。

不動産に限らず、大きな出費についての勉強をしないと、営業マンの言いなりとなって無駄なお金を払わせられる羽目になります。

そこで、マンションを購入する上で、必ず読んでおきたい書籍を3冊紹介します!まずは不動産投資の基礎を学びましょう!

マンション購入に関する必読書3選
  • 収益性と節税を最大化させる不動産投資の成功法則
  • 普通のサラリーマンが実現させた毎年年収1000万の不動産投資
  • 絶対に満足するマンション購入術

収益性と節税を最大化させる不動産投資の成功法則

この本は著者が不動産投資と資産運用コンサルティングを経て身に着けたノウハウを学ぶことができます。

主に①エリア②指標③物件④融資⑤管理の5つの法則としてまとめてあります。この本一冊で不動産投資の基本的な知識・ノウハウを身に着けることができます。

また、文字だけではかなり難しい分野でもあるのでグラフやイラストが頻繁に使われており、初心者でも十分理解できる工夫がされているのでとても読みやすくなっています!

本書に書いている内容は簡潔明瞭でわかりやすく、アパート・マンション投資を考えている人には、必用十分な情報量であると思います。
具体例を挙げる際に、数字だけではなく、表やグラフ、イラスト等も使い、かなりイメージしやすくなっているので、数字アレルギーでなければ全くの初心者でも理解できるように意図して書かれたのではないかと感じます。

引用:https://www.amazon.co.jp/gp/customer-reviews/R2B4YC10PL8GAQ/ref=cm_cr_dp_d_rvw_ttl?ie=UTF8&ASIN=B09367VKM5

普通のサラリーマンが実現させた毎年年収1000万の不動産投資

年収600万円のごく普通のサラリーマンの方が13年以上不動産投資をやってきて、家賃年収一億円を超えるまで成長した上で、不動産投資は決して甘くないという事を学ぶことができます。

この本の最大の特徴は難しい表現や用語や公式が全くないことです。不動産投資において最も大切な「初心者が勝ち抜くための振る舞い」が重点的で、かなりメンタル面にフォーカスした内容です。

この本を読めば、たくさん失敗して苦労して努力すれば、不動産投資は楽しい!ということを根本から理解できるようになりますよ!

実経験を積んで実績を出されている方のご著書は、大抵ご本人は噛み砕いているおつもりでも、初心者にはピンときにくい専門用語が頻出するものですが、適宜補足してあり、とてもわかりやすく内容が入ってきやすいです。
厚み!ページ数!に最初は躊躇しましたが、読み始めると一気に読めます。特典も大変助かりました。

引用:https://www.amazon.co.jp/gp/customer-reviews/R1KXHWTVY5P0BU/ref=cm_cr_getr_d_rvw_ttl?ie=UTF8&ASIN=4866363878

絶対に満足するマンション購入術

この本は、不動産業界とは関係ない仕事をしている「のらえもん」さんが、長年様々な専門領域のプレイヤーと議論を重ねて作り上げてきたマンション論を学ぶことができます。

特徴として、筆者が専門家に質問をして、それを分かりやすく答えてくれるという初心者に寄り添った内容になっているので、とても読みやすいです。

どのような不動産を購入するべきかを迷っている方は是非読んで頂きたい一冊です。

マンション購入に関して全く知識がなかったので、とても新鮮でかなりはまってしまい、一気に読み上げてしまいました!答えはひとつではないと思いますが、マンション購入などを検討している方は、読む前と読んだ後では、マンションが全く違ったかたちで見えてくると思います!

引用:https://www.amazon.co.jp/gp/customer-reviews/R1SNQBFWDPY2RT/ref=cm_cr_dp_d_rvw_ttl?ie=UTF8&ASIN=B085HH4F8M

created by Rinker
¥941
(2022/12/10 07:19:26時点 Amazon調べ-詳細)

まとめ:マンション購入の注意点をおさえよう!まずは勉強から

出典:https://pixabay.com/ja/photos/%e3%82%aa%e3%83%b3%e3%81%ab%e3%81%99%e3%82%8b-%e3%82%b9%e3%82%a4%e3%83%83%e3%83%81%e3%82%92%e3%82%aa%e3%83%95%e3%81%ab%e3%81%97%e3%81%be%e3%81%99-2933029/

マンションの購入について、多くのことを解説してきました。もちろん投資に絶対はないので、リスクはありますが正しい知識を身につければ、初心者でもマンションの購入は可能です!

なにはともあれ、勉強からがスタートです!全くの無知でマンションの購入を決断するのは、あまりにもリスクが大きすぎます。

将来の不安を無くすための資産形成の第一ステップとして、おすすした以下の本を購入するところからスタートさせましょう!

マンション購入に関する必読書3選
  • 収益性と節税を最大化させる不動産投資の成功法則
  • 普通のサラリーマンが実現させた毎年年収1000万の不動産投資
  • 絶対に満足するマンション購入術