【超初心者向け】マンションを売る際の流れと注意点を紹介！

「マンションを売りたいけれど実際にどうやって売るのだろう？」「注意点はあるのか？」「費用はどのくらいかかるのか？」などと気になったことはありませんか？

実際に、マンションを売ろうと思っていても流れや注意点が分からなくて不安ですよね。

そこで、この記事では初心者向けにマンションを売る際の流れと注意点などを紹介していきます。

この記事を読むだけで、マンションを売る際の流れ、費用やコツなどが分かるのでマンションを売る際はぜひ参考にしてみてください。

（アイキャッチ画像出典：https://www.photo-ac.com/main/detail/24924084?title=%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E7%BE%A4%E3%81%A8%E9%9D%92%E7%A9%BA&searchId=3718626560）

マンションを売る際の流れ

マンションを売る時にはどのような流れになっているのかわからないと不安だと思います。

そこで、ここではマンションを売る際の流れを紹介していきます。

たくさんの工程ありますが、まずは何をするべきなのかを理解し把握しましょう。

①査定を受ける

まずは、マンションがいくらで売れるのかを査定します。マンションの価格は、売却相場を調べるのなら不動産会社の査定がよいでしょう。

不動産会社の査定は、「いくらで売ることができるのか」といった視点でマンションを査定してくれるので売却相場に最も近くなります。

戸数が多いマンションでも状態や部屋の位置などによって、価格が変動します。不動産には同じ物件は一つもありません。

査定を受ける際は、机上査定よりも詳細に調べてくれる訪問査定を選びましょう。

②不動産会社を選ぶ

マンションが大体どのくらいで、売れるのかがわかってきたら、不動産会社を選びます。

マンションを売る時に重要になるので、できるだけ優秀で信頼のできる不動産会社を選ぶようにしましょう。

優秀な不動産会社は、買主の不明点や疑問点を解消して、マンションをよりよくアピールします。

また、質問をしたらすぐに回答してくれて、連絡が早い不動産会社は優秀でしょう。

③不動産会社と契約する

マンションの売却活動を任せたい不動産会社を見つけたら、媒介契約を結びます。

媒介契約とは、マンション売却の手伝いを依頼することです。媒介契約を締結したら、不動産会社が本格的に売却活動を行います。

契約期間は、一般的には3ヶ月程度です。（不動産会社によって多少違います。）売却活動が3ヶ月より長く続くようであれば、契約を更新する必要があります。

一度契約をしてしまうと、中途解約が難しく契約違反がない限りは、契約解除はできないので注意が必要です。

④マンションの売り出し価格を決める

売却活動を一緒にしてくれる不動産会社が決まったら、売り出すマンションの価格を決めます。

「査定額が売り出し価格になるのでは？」と考えている人は多いですが、実際に売り出し価格を決めるのは売主です。

なので、売り出し価格は査定結果や同じマンション内で売り出されている物件の価格、自身の希望する売却希望額などを参考にして決めましょう。

初めてマンションを市場に出す時の価格になる、売り出し価格は一度しか設定できません。もし、心配ならば媒介契約を結んだ不動産会社に相談することをおすすめします。

⑤売却活動を開始する

マンションの売り出しが決まると、本格的に売却活動がスタートします。マンションが市場に出たら内覧が開始されます。

内覧とは、買主候補がマンションの家を見に来られリビングやお風呂場、ベランダなど様々なところから部屋の様子や状態を確認することです。

売主が既に新居に引越しをしている場合は問題ありませんが、住みながら売却活動を行う場合は、家に買主候補が来るので立ち会いが必要です。

買主は様々な中古住宅の内覧へ行っている場合もあるので、他の物件よりも悪い印象にならないように気をつけましょう。

⑥売買契約を結ぶ

マンションを購入したいという買主が実際に現れたら、売買契約を交わします。

売買契約とは、マンションを売り買いする時に売主と買主が売買を行いますという契約を交わすことです。

売主と買主に、それぞれ１冊ずつ用意された売買契約書を確認して、問題がなければサインをし契約を結びます。

それぞれの売買契約書には印紙税が発生し、書類に適切な額の収入印紙を貼ることで納付が可能です。

⑦引き渡し

売買契約書を交わしたら、契約書で定めた日付で引き渡しを行います。引き渡す際に行うのは、買主に家の鍵を渡すだけではありません。

当日は、売主・買主・双方の不動産会社、銀行員などが一堂に集まり売却代金のやり取りやローンがまだ残っている場合は、ローン完済の手続きを行います。

当日に物件の名義変更もしなくてはいけないので、司法書士が同席して売却額の受け渡し終了後に、必要な書類を持って代理で名義変更を行いに、法務局へ向かわないといけません。

法務局は、平日17時頃までしか受付をしていないので、マンションの引き渡しは平日の日中に行われることがほとんどです。

⑧確定申告をする

売却後に絶対にやらないといけないことは、確定申告です。売却したら、売却額を得ることになるので確定申告をする必要があります。

確定申告は、売却による所得を得た翌年までの間に申告が必要です。

マンションを上半期に売却をしていて、申告するのを忘れていたとならないように注意しましょう。

確定申告は、税務署だけではなく、e-Taxを利用してインターネット上からの申告もできます。

マンションを売る時にかかる費用

ここでは、マンションを売る時にかかる費用について紹介します。費用の目安は、マンションの売却価格の約3.5%です。

仲介手数料

仲介手数料とは、買主を見つけてくれた不動産会社に支払わなくてはならない手数料のことです。

買主が見つかった場合にのみ発生する手数料のことで、着手金とは違います。

マンション売却にかかる仲介手数料は400万円超の場合、取引額の3%＋6万円までと宅地建物取引業法によって定められています。（別途消費税がかかります）

取引価格（税別）	仲介手数料
200万円以下の金額	5%以内の額（＋消費税）
200万円〜400万円以下の金額	4%以内の額（＋消費税）
400万円を超える金額	3%以内の額（＋消費税）

印紙代

売買契約書は、課税文書であるので印紙代が必要です。印紙代は取引価格に応じて違います。

例えば、1,000万円超5,000万円以下の取引の場合は10,000円が必要です。印紙代は税金として処理されています。

売買契約書は、売主と買主で2枚作成するため3,000万円の取引をした場合は、20,000円の印紙代が必要です。

登記費用

登記費用とは、不動産登記にかかる費用のことです。登録免許税として、数十万円かかります。

その他にも、土地家屋調査士や司法書士への報酬を支払わなければいけません。取引をする土地の価格によっては、100万円以上します。

譲渡所得税

土地や建物を売ると、所得税がかかってきます。給与所得や事業所得とは、別に区分して計算する所得税です。

売った土地の所有期間によって税率は変わります。国税庁のサイトに詳しく書いてあるので参考にしてみてください。

マンションを売る前の注意点7つ

マンションを売る際は、「売る前」「売っている最中」「売った後」の3つの段階に分けられます。

そこで、それぞれ順番に注意点を丁寧に紹介していきます。まずは、マンションを売る前の注意点からです。

マンション市場が活発なタイミングを狙う

マンションの売り時を逃さないように、マンション市場が活発なタイミングを狙いましょう。中古マンション市場は、2〜3月にかけてが活発です。

マンションを売るとなると、不動産会社に申し込みをして売買契約が成立するまで、大体3ヶ月〜半年の期間がかかります。

時間に余裕を持って売るためには、遅くても10〜12月上旬までに、査定依頼や不動産会社選びなどの売却活動を始めておきましょう。

相場を参考に売り出し価格を設定し、売れ残りを防ぐ

マンション売却で、最も不安なことは売れないことです。中古在宅HOME4Uでマンション売却相場を調査して、適切だと思う売り出し価格を設定しましょう。

相場は、実際に売りに出されている物件の築年数、広さ、設備などを見て自分の物件と比べるとわかりやすいと思います。

適切な売り出し価格とは、マンションが約3ヶ月〜半年間程度で売れる価格のことを言います。

近隣のマンション売却相場を参考にして、高すぎず低すぎない価格設定をしましょう。

売却期間を設定

実際にマンションを売ってみたけれど、1年経っても売れないと不安ですよね。

そうならないためには、いつまでに売りたいのかを考え、売却期間を設定するのが重要です。

「半年経ってもマンションが売れない場合は、買取を利用したい」と思っている場合は、売却の方針を変更するタイミングも考えておきましょう。

どうしても売れ残りを防ぎたいのなら、契約している不動産会社が買取してくれるのかを事前に調べておいてください。

売却が得意な不動産会社に依頼

世の中には、たくさんの不動産会社が存在していますが、不動産会社1つ1つに特徴があります。

マンションを売るのが得意な不動産会社と、一戸建てを売るのが得意な不動産会社が存在します。そのため、過去の取引状況やネットの評判から、得意分野を見極めることが大切です。

マンション売却を検討している場合は、マンション売却が得意な不動産会社に依頼しましょう。

マンション売却に強い不動産会社を見つけたいのなら、不動産売却HOME4Uの一括査定サービスを利用するのがおすすめです。

査定額や相性を考えて不動産会社を選ぶ

不動産会社を選ぶ際は、周辺の相場から大きく差がない査定額を算出してくれるところを選んでください。

査定額が高すぎると、マンションは売れにくくなり低すぎると損をしてしまう可能性があります。

査定額のみだけではなく、不動産会社の営業マンとの相性にも注意しましょう。信頼できる営業マンに出会えれば、マンション売却をスムーズに行えます。

話しやすくて、疑問点や不安点を一緒に考えて解決に導いてくれる営業マンがおすすめです。問い合わせのメールや電話対応などで、営業マンの対応を確認してみましょう。

自分に合う契約方法を選ぶ

売主と不動産会社は、媒介契約を結びます。媒介契約には、3種類存在しその中から自分の売却活動を合う契約方法を選びましょう。

専属専任媒介契約は、不動産会社1社と契約を結ぶので、こまめな連絡や手厚いサポートが欲しい方におすすめです。

そこまでの手厚いサポートやこまめな連絡が不要という方は、専任媒介契約を選択しましょう。

複数の不動産に競ってもらいたいなら、一般媒介契約を選ぶべきですが、売れないと不動産会社にメリットはないので営業マンのモチベーションが低い可能性があります。

最低売却価格を決める

マンションを売るなら、高い価格での売却が一番よいですが、買主が現れても価格交渉されることがあります。

売り残しを防ぎ少しでも早くマンションを売りたいなら、家族や親族が納得する最低売却価格を決めておきましょう。

最初から値引き交渉に応じるつもりで、少し高く売却価格を設定する方法もあります。しかし、価格があまりに高すぎると買主は現れません。

安く設定しても家のローンが返済しきれずに損をしてしまいます。価格で悩んでいる場合は、担当の営業マンや不動産会社に相談してみることをおすすめします。

マンションを売っている最中の注意点4つ

自分の家の相場を調べて、不動産会社と契約したらマンションの売却活動をします。

そこで、ここではマンションを売っている最中の注意点を4つ紹介していきます。

営業マンとマメに連絡を取る

マンションの売却が始まったら、「買主からの問い合わせがあるのか」「周辺の売り出しマンション状況はどうなのか」などを不動産会社の営業マンとマメに連絡を取りましょう。

特に、一般媒介契約の場合は不動産会社の営業マンとのコミュニケーションが、とても重要です。なぜなら、自分から連絡を取らないと後回しにされる可能性があるからです。

そのため、自分からコミュニケーションを取るのが苦手な方や仕事が忙しい方は、専属専任契約を結ぶことをおすすめします。

部屋の掃除や買主の対応

マンションの売却活動には、買主が部屋を閲覧する内覧が存在します。

汚い部屋で買主を迎えても、購買意欲は上がることがないので、清潔な部屋で感じよく買主を迎えられるようにしましょう。

ホームクリーニングや粗大ゴミの片付け、水回りの清掃など清潔感に注意して内覧を行ってください。

また、スリッパも用意し買主に明るく丁寧に対応して印象をよくすることも大切です。

買主の与信に注意

買主が決まっても、物件が必ず売れるとは限りません。買主の与信次第では、住宅ローンの審査が通らないことがあります。

そのため、買主が決まってもすぐには、手付金を使わないでおくべきです。

買い替えでマンションの売却益をアテにしているのなら、買主の住宅ローンの審査が通ってから手付金を使用しましょう。

買主から振り込まれてくるお金をアテにしすぎると、マンションの売却に失敗するおそれがあるので、お金に余裕を持って売ることも大切です。

設備の不具合も告知する

マンションの設備の不具合も告知しておき、売却後のトラブルを防ぎましょう。マンションを売却する時は、契約不適合責任に注意が必要です。

契約不適合責任とは、買主に売ったマンションに契約内容に適合しない品質を欠く瑕疵（かし）があった場合に、売主が売却物件の瑕疵に対して補修や賠償を行うことです。

設備の不具合の告知は、付帯設備表や告知書を使って作成します。事前にインスペクション（建物状況調査）を行い設備の状態をチェックしておきましょう。

契約不適合責任でトラブルとなった場合は、買主に契約解除される可能性があるので注意が必要です。

マンションが売れた後の注意点2つ

マンションが売れた後は、新居への引越しやお金の分配、確定申告をしなければなりません。

そこで、ここではマンションが売れた後の注意点を2つ紹介していきます。

速やかに引越しを行う

売買契約を結んだ後は、速やかに引越しができるように準備しておきましょう。引越しが、引き渡しの期限に間に合わなければ、買主とのトラブルに発展する可能性があります。

賃貸住宅や新居でも、期限内に、住み替える家を契約してください。

引越しの繁忙期の場合は、引越しの会社が見つからないことがあるので、早めに見積もりや荷造りをしておきましょう。

手残りの金額に注意

実際にマンションを売っても、売った金額が全て手に入る訳ではありません。費用や税金を引いた額が手残りの金額です。

マンションを売ったお金で、新居となるマンションを買う予定の方や遺産相続で、お金を兄弟姉妹で分配する時は注意しましょう。

マンションを売る前に、いくらで売れそうなのか、仲介手数料の費用をあらかじめ調べておきましょう。

実際にマンションを売る方法は3種類ある！

中古マンションを売る方法として、仲介・買取・任意売却の3つあります。

それぞれに、メリット・デメリットがあるので売却で優先したいことに合わせて、売却方法を選びましょう。

	仲介	買取	任意売却
売却額	高く売りやすい	売却相場の70％〜80％	金融機関と相談
金融期間からの許可	不要	不要	必要
売却期間	3ヶ月〜6ヶ月	1ヶ月〜3ヶ月	3ヶ月〜6ヶ月
依頼先	不動産会社	不動産会社・買取業者	不動産会社・専門業者
手数料	必要	不要 ※場合によっては必要	必要

仲介

仲介とは、不動産会社に仲介業務を依頼してマンションを売る方法で、最も一般的な売却方法です。

仲介は、自由度が高く売り出し価格と時期を自分で決められるので、高く売りやすいというメリットがあります。

しかし、売却相場やそれよりも高い価格で売りに出すと、築浅物件がライバルとなり売却までに時間がかかる可能性があります。

買取

買取とは、不動産会社にマンションを買い取ってもらう方法です。買取の場合は、不動産会社が買主となりマンションを買います。

そのため、買主を探す時間が必要なく、通常3ヶ月〜6ヶ月かかると言われているマンションの売却期間ですが買取ならば、1ヶ月〜3ヶ月程度で売却が可能です。早くマンションを売却したい方におすすめです。

しかし、不動産会社は買取した後にクリーニングや修繕をしてマンションを売りに出すので、買取価格が売却相場の70%〜80%程度になってしまいます。

また、直接買取してくれる業者は手数料がかかりませんが、業者から紹介を受けて、別の業者でマンションを買い取ってもらう場合は手数料が発生する可能性があります。

任意売却

任意売却とは、条件付きで金融機関に許可をもらい売却する方法です。マンションの売却額や自己資金でローンが完済できない場合に任意売却を使います。

マンションの売却額を全てローン返済に利用することを条件に、金融機関に許可をもらって売却し、売れた際には、抵当権を抹消してもらい残った残債は月々返済していきます。

住宅ローンを滞納し続けた先に待つ競売よりは、高く売ることができ、周辺に気付かれることなく売却ができるのがメリットです。

しかし、マンションを売却して儲けたお金は自由に使えず、しかも、売り出し価格は金融機関に決められてしまうので、任意売却は制限が多いのがデメリットです。

マンションを住み替える際のコツ2選！

マンションの売却を考えている方の中には、新居を購入して住み替えたいと思っている方が多いと思います。

そこで、ここではマンションを住み替える際のコツを2つ紹介していきます。

住み替えなら買い先行

マンションを住み替えるのなら、買い先行がおすすめです。買い先行とは、マンションを売却する前に新居を購入する方法です。

マンションを売るのを後回しにしてしまうと、売却額が決まっていないので、資金計画が立てづらいというデメリットがあります。

しかし、先に売ってしまうと、新居を見つけるのに期限が設けられてしまい慌てて決めなくてはいけなくなるので注意が必要です。

転勤で早く生活を整えないといけない時に、二度引越しとならないように、買い先行にすべきです。

ローンが残っているなら住み替えローンを活用する

マンションを売却してローンが残ってしまった場合、任意売却の他に、住み替えローンという方法があります。

住み替えローンとは、マンションを売却後に新居を購入する住み替えの場合に利用できるローンのことで、新居の購入金額と合わせて、ローン返済に足りないお金も貸してくれます。

住み替えローンは、新居を担保にローン返済に足りない資金も借り入れができ、自己資金を足してローンを完済できなくても住み替えられるのがメリットです。

しかし、新居の購入資金とローンの残債が担保ですので、金利が高く審査が厳しいというデメリットがあります。

マンションを高く売るためのコツ2選！

マンションを高く売るには、元々の資産価値が重要ですが、コツをつかむことで、より高く売却ができるでしょう。

そこで、マンションを高く売るためのコツを２つ紹介していきます。

高く売れるタイミングを逃さない

不動産の売買はタイミングが命です。高く売れるタイミングを見極めて、計画的に準備をしておきましょう。

マンションの耐用年数も考えて、売り出すタイミングを見極めるべきです。

鉄筋コンクリート造のマンションは耐用年数が47年ですが、残りの耐用年数が少ないと売れにくいので注意が必要です。

マンション購入後5年以内は売却しない

マンションを売却して利益が出ると、所得税、住民税、復興特別所得税が課税されます。

所得税率は、不動産の所有期間によって違い、不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の不動産を売却して得た所得は短期譲渡所得、5年超は長期譲渡所得です。

長期譲渡所得の税率が15.315%に対して、短期譲渡所得は30.63%と税率が2倍になるため、税金も2倍高くなってしまいます。

	所得税率	住民税率	復興特別所得税
短期譲渡所得	30.63%	9%	2.15%
長期譲渡所得	15.315%	5%	2.15%

そのため、手元に利益を残すためには、不動産の所有期間が5年を超えてからの売却がおすすめです。譲渡所得税を調べるには、課税譲渡所得金額を求める必要があります。

コロナ禍で本当にマンションを売っても大丈夫なのか？

コロナ禍で、マンションの売却価格に影響が出ているのではないかと心配している方もいるのではないでしょうか。

結論からお伝えすると、新型コロナウイルスの影響はあまり受けておらず、2022年9月時点でも、売却価格は上がっている状況です。（参考：国土交通省「不動産価格指数 令和4年9月第3四半期分｣）

また、東京オリンピックの影響により価格が上がっていたこともあり、今後は少しずつ売却価格が下がってくる可能性があります。

そのため、マンションをなるべく高く売りたいのなら、今のうちから行動しておきましょう。

信頼できる不動産会社に依頼してマンションを売るべき！

ここまで、マンションを売る際の流れや費用、注意点について紹介してきました。マンションは、売る前・売っている最中・売った後によって注意点が変わってきます。

しかし、全てを一度にやる必要はありません。信頼できる不動産会社にサポートしてもらいマンションを売る際に必要となることを一つずつ、行なっていきましょう。

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マンションを売りたいと考えているのなら、信頼できる不動産会社に、査定を依頼することから始めてみましょう。

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