あなたは「不動産投資とは何か」と聞かれたらどのように想像しますか？
「多額の費用がかかるから普通の人には手が出せないよ…」「専門的な知識とかないし難しそう…」「投資の経験は無いし何だか怖いな…」などというイメージを持っている方もいるのではないでしょうか？
不動産投資とは正しい知識を持って上手く運用できれば何もしなくても安定した収入が確保できる魅力的な投資方法です。最近では、将来の為に年金対策や節税対策を目的としてはじめるサラリーマンの方も増えています。
この記事では、不動産投資についての基本的な知識やメリット・デメリットなどをまとめましたので、不動産投資の第一歩として役立てていただければ幸いです。
(アイキャッチ出典元：https://www.pexels.com/ja-jp/photo/3656188/)
不動産投資とは？
そもそも不動産とは宅地や建物などのことをいいます。そして不動産投資とは「不動産を購入して他者に貸すことでお金を得る投資のこと」をいいます。
簡単に言うと大家さんになるということです。利便性が高いエリアや主要な駅の近くなどは需要が高く利益が出やすくなっています。
最近では、20代、30代のサラリーマン方でも年金対策や節税などを目的として始められる方も多くなってきています。
代表的な不動産投資は3種類ある
不動産投資といっても様々な種類があります。ここでは代表的な不動産投資を3種類紹介しますのでご自身にあった不動産投資を見つけてください。
- 区分マンション投資
- 一棟アパートマンション投資
- 戸建て投資
区分マンション投資
区分マンション投資とは、「マンション一棟ではなくマンションを部屋単位で購入して不動産を運用していく投資のこと」です。
それでは区分マンション投資のメリット・デメリットをそれぞれ紹介します。
- 物件価格が数百万円から億単位と投資の金額を選べる
- 物件が多く、十分に比較検討して選べる
- 売却が比較的容易
- 賃貸人がいないと空室となり、収益がゼロのリスクがある
- 修繕積立金の毎月の支払いを保留にできない
- 一棟を保有していないため、管理、リフォーム、建替えを投資家自身ができない
一棟アパートマンション投資
一棟アパートマンション投資とは、その名の通り「一棟丸ごと購入して不動産を運用していく投資のこと」です。
一棟アパートマンション投資のメリット・デメリットもそれぞれ紹介します。
- 一棟の運用なので全てが空室という可能性が低く収入がゼロになりにくい
- 高い利回りを期待できる※
- 投資家自身で保守・修繕費積立の積立と保守・修繕の実施を柔軟にできる
- 土地を保有しているので資産価値が高い
※利回りとは投資金額に対する収入の割合のこと。（利回り＝利益額÷投資額×100）
- 区分投資に比べて所有までに時間と手間がかかり管理が複雑
- 老朽化に伴い空席率が高くなる傾向にある
戸建て投資
戸建て投資とは、「戸建て住宅を所有し、入居者へ住宅を賃貸して家賃収入を得るという投資のこと」です。
それでは戸建て投資のメリット・デメリットも同じく見てみましょう。
- アパートを建てられないような土地でも活用できる
- 高い利回りを期待できる
- 土地も保有できるので資産価値が高い
- 建築会社の選定などで所有に時間と手間がかかる
- 良い物件を見つけるのが難しい
- アパートに比べて需要が少なく空室になり収入ゼロのリスクがある
代表的な不動産投資を3種類紹介しましたが、それぞれにメリット・デメリットがありますのでご自身の不動産投資をする目的や資金などと相談して検討しましょう。
不動産投資の利益が出る仕組みとは
出典：https://www.pexels.com/ja-jp/photo/128867/不動産投資の利益が出る仕組みとして運用益（インカムゲイン）と売却益（キャピタルゲイン）の２種類あります。
- 運用益とは購入した物件を賃貸人に貸し出し家賃収入を得ること
- 売却益とは購入した物件を購入時よりも高い価格で売り利益を得ること
バブル期では不動産の価格が上昇し続けていた為、売却益を目的とした不動産投資が多かったようですが、現在では売却益を取ることは難しくなっている為、運用益で利益を出すことが主流となっています。
ローンを組めば初期費用を少なくできる
不動産投資では資金が多くかかるから自分には無縁の投資と思っている人もいるのではないでしょうか？
しかし、不動産投資ではローンを組むことで少額の資金から始めることができるのです。実際にローンによる不動産投資は副収入を目的としたり将来のための投資として始められるサラリーマンの方もいます。
こうした金融機関による融資は不動産投資以外ではあまり見られないので是非、有効活用していきましょう。
不動産投資のメリットとは
不動産投資のメリットは主に５つあります。どのようなものがあるのか見てみましょう。
- 長期で安定した収入を確保できる
- 節税効果がある
- 生命保険の代わりにできる
- 私的年金を形成できる
- インフレ対策になる
不動産投資の大きなメリットとしては安定した収入を得ることですが、それ以外にも相続税や所得税の対策にもなります。
またローンを支払い中の物件の契約者が亡くなったり、高度障害状態になってしまった際には、「団体信用生命保険」というものが下り、残りのローンが全額清算される為、生命保険の代わりにもできます。
インフレで物価上昇した際には、同時に土地の価格も上がりますので家賃を値上げしたり、売却益を得ることも可能となっています。
不動産投資のデメリットとは
不動産投資にはメリットが多いですが、もちろんデメリットもありますので合わせて紹介します。
- 投資にかける費用が多額
- 空室のリスクがある
- 流動性が低い
- 始めるまで手間・時間がかかる
- 物件価格が下がるリスクがある
不動産における流動性とは物件を現金化しやすいかどうかということ。不動産では現金化するのに最低でも一か月程度かかる。
ローンを組めば少額からでも不動産投資は始められますが、やはり一番大きなデメリットとしては費用が多額という所ではないでしょうか？
不動産投資には空室リスクにより収入がゼロになるリスクや他に良い投資先を見つけた際などで売却しようとした際に、物件価格が下がっていると家賃収入を差し引いても結果損失になるリスクがあります。
不動産投資は正しい知識を持って始めることでこのようなリスクを抑えることができますのでしっかりと不動産投資について学んでからはじめましょう。
不動産投資に向いている人はどんな人？
出典：https://www.pakutaso.com/20190729199post-21725.html不動産投資についてのメリット・デメリットを紹介しましたが、やはり自分でもうまくできるかどうか不安という方が多いのではないでしょうか？
- 長期的な視点で行動ができる人
- 自分の考えを明確に持っている人
- 学び続けることができる人
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資ですがやはり利益を得るまで時間がかかるという点があります。
そして、物件を購入する際には業者とのやり取りも必須になってきますので業者任せではいいように利用されてしまいます。
なので、不動産投資に向いている人とは不動産について学び続けることができ、自分の考え明確に持って意思表示ができる人と言えるでしょう。
しっかりと理解してから不動産投資を始めよう
不動産投資ではローンを組むことで少額でも始められるため、とりあえずやってみようと考えている方もいるかもしれませんが、それほど簡単なものではありません。
ローンを組めるとはいえ、やはり高額のコストがかかる投資のため、リスクは最小限に抑える必要があります。
不動産投資セミナーや不動産投資の本などを通じてまずは不動産投資の基礎について学んでみましょう。不動産投資に限らず何となくやってみようというのは大きなリスクのひとつです。
不動産投資の失敗例
出典：https://www.pakutaso.com/20170630153post-11850.html不動産投資についてよく分からないまま始めて失敗すると取り返しのつかない状況に陥る可能性もあります。ここでは不動産投資における失敗例を紹介します。
失敗パターン①キャッシュフローがマイナスになる
家賃収入だけを考えると黒字ですが実際にはローンの返済、管理費、修繕積立金、さらには固定資産税などの税金を支払わなければならないです。
そのため、トータルでみるとキャッシュフローがマイナスになるということが起きてしまいます。
失敗パターン②周辺にある大学などに依存してしまう
よくある失敗として、周辺にある大学やひとつの企業などに依存して投資をしてしまうということがあります。
大学生や企業で働く人を主な利用者として物件を選んでしまうと、大学や企業が無くなってしまった際に、収入が激減するというリスクがあります。
まとめ
この記事では、不動産投資についての基礎知識とメリット・デメリットなどについてご紹介しました。
不動産投資をすれば長期的な収入が得られるだけではなく節税対策や生命保険代わりというようなメリットが多くあり魅力的な投資です。
しかし、不動産投資では始めるまで時間と手間がかかる上に、利益が出るのにも時間がかかる為、長期的な視点を持って行動することが大事となってきます。
長期的な視点を持たずに不動産投資についての知識が不足した状態で始めると失敗するリスクが大きいため、しっかりと勉強しましょう。リスクを抑えることができればリターンは大きいです！
