コロナ禍でも不動産売却をするには流れと仲介業者が肝

「どんな流れで不動産売却を行うかわからない」「いつ売るべきなのか、売った後どういう行動をとるのか把握したい」

上記のように不動産売却について何から手を付ければいいかわからない方も多いと思います。実際、不動産売却の方法は複雑で抜け落ちや勘違いも多く大変ですよね。

この記事では、はじめての方にもわかりやすく、失敗しない不動産売却の方法を解説するので、ぜひ最後までご覧ください。

(出典：出典：https://www.pexels.com/ja-jp/photo/2-463996/)

コロナ禍の不動産売却は大丈夫？

投資用マンションの売却を検討している人の中で一番気になっていることと言えば、コロナ禍の今の状況で投資用マンションを売っても損をしないかということだと思います。

結論から言うと今の時期に不動産売却を行っても、コロナ禍でないときと比べて差はあまりないです。なぜなら、中古マンションの価格は世の中の影響を受けにくいからです。

2008年9月にリーマンショックが起こった際も安価な中古マンションは比較的価格影響を受けませんでした。しかし、高価な新築のマンションは大幅な成約件数の減少が発生しました。

つまり、中古のマンションやアパートであれば不景気であってもコロナの影響を受けにくく、不動産の需要は尽きないため今の時期に不動産売却を行っても問題ないです。

不動産売却とオリンピックなどの国際大会は関係があるのか

オリンピックなどの国際大会が不動産市場に与える影響はとても大きいです。そのため、過去のオリンッピクが国内の不動産市場に与えた影響について紹介します。

2008年に行われた北京オリンピックの際には、首都圏を中心に不動産価格が上昇し、家賃が8倍にもなった賃貸物件が見られたほか、ロンドンオリンピックにおいても賃貸バブルが発生しました。

つまり、オリンピックなどの大きな国際大会やイベントなどがあると不動産価格はおおむね増加傾向です。なので、不動産売却を行うタイミングとして国際大会などの時期は好ましいです。

主な不動産売却の流れ

不動産を売却する際は仲介業者への相談がほぼ必須です。主な不動産売却の具体的な流れを簡単にまとめます。

まず、仲介業者を何件か訪問して、不動産売却の査定と見積書を出してもらいます。それから、見積書を比較して、自分の希望に沿ってくれそうな仲介業者さんを選びましょう。

その後は、売却不動産の各種販売活動を仲介業者の方と一緒に不動産売却の方針を決め、インターネットなどで販売活動を行い、購入希望者の方を募ります。

購入希望のお客様が現れたら、そのお客様との条件の調整です。もし、両者の合意が得られる条件が整うのであれば、決済の段階に移行します。

条件調整後、実際に決済が行われると、引き渡し段階に移り、不動産売却は終了です。かなり駆け足だったのでわかりやすく一つずつ解説していきます。

不動産売却の流れ①仲介業者への相談

まず、不動産を売却する最初の行動は仲介業者の方への相談です。その際には、市況に合わせた売却の価格や、売り出しのタイミングなどをアドバイスなどを行ってくれます。

もちろん仲介業者にもよりますが、地域に精通した担当者が、あらゆる面から調査、査定し売却の時期などの最適なプランを練ってくれます。

また、不動産売却にかかる諸費用と手取り金額の目安も作成してくれるため、不動産売却初心者でも安心です。

実際に、仲介業者を選ぶ際は何件か訪問して、比較することが大切になってきます。なぜなら、見積書を比較することで相場はどのくらいなのかを知ることができ、リスクを抑えることができるからです。

不動産売却の流れ②査定価格の算出

不動産仲介業者が不動産の市場価格を算出する方法として次の3つがあります。

まず、取引事例比較法とは所有不動産と地域性などが類似する取引事例から、評点比較を行い市場価格を算出する方法です。

また、原価法とは所有の不動産の市場価格算出時に、新築した場合の総費用から減価を行い算出する方法を指します。

最後に、収益還元法とは収益性に着目した手法で、ご所有不動産から得られる年間予想純利益から利回りを考慮して算出する方法です。

もちろん仲介業者は取引事例、市況の動向、不動産特性を加味したうえでお客さんの要望に沿った最適な査定価格を提案してくれます。

不動産売却の流れ③売却不動産の各種販売活動

不動産売却プランに納得し売却を決めると、今度は買主さん探しをしなければいけません。

基本的に仲介業者の方が販売活動を行ってくれます。多くの場合インターネットで販売活動が行われ、大手の仲介業者と契約するほどアピール力は高いです。

また、店頭などで来店されたお客様や店舗前を通る方の目にも触れやすくなるように調整してくれます。

基本的に一週間に一度進歩状況を報告してもらえるので気長に待ちましょう。

不動産売却の流れ④売買契約

売買契約は不動産所有者が行わなければなりません。もちろん仲介業者の方も手伝ってくれます。

売買契約の際、特に気をつけることは既存の受託ローンの完済し、当該借入に対する抵当権などを抹消しているか確認することです。

また、登記名義人の氏名や住所に変更がある場合、登記情報の変更が必要です。そのため、決済当日に買主様への移転登記と同時に行います。

他にも境界の明示義務などが必要です。なので、隣地所有者との境界確定、私道の通行掘削承諾の取得などの手続きを行う必要があります。

不動産売却の流れ⑤決済

買主様より最終代金を受領した場合、今度は不動産登記上の所有権移転登記を行います。実際には、登記の手続きは司法書士の方が代行し、仲介会社および金融機関へ資金実行の依頼をします。

また、固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に納税義務があるため、市区町村への1年分の納税は売り主側が行わなければなりません。

決済前には現地にて引渡し前確認を買主様立会いのもと行います。その際には、確認事項の中には雨漏りや、シロアリの害、設備の不具合の有無の確認をします。

不動産売却の流れ⑥引き渡し

売却不動産の引き渡しはカギの引き渡しと各種書類の引継ぎの後、引き渡し完了確認証の交付を受け終了です。

もし、引き渡し後に利益を得たのであれば、所得として確定申告を行う必要があります。逆に、損益が出た場合でも確定申告を行うことによって、別の所得の税金を減額できる場合があります。

また、売却した年の翌年に自分で確定申告を行うことで税制上の様々な特例を受けることが可能です。ぜひ一度、不動産委託会社に確定申告のサポートがあるのか確認してみてください。

一目でわかる不動産売却のまとめ！

正しく不動産売却を行うには、売却の流れと時期が大切になってきます。

また、不動産売却を行うには仲介業者さんへの相談が必須でアドバイスをしてくれますが、それでも見落としが多いです。簡単に売却の流れを記しておきます。

確かに、コロナ渦で不動産を売るかどうか悩みどころではありますが、一度仲介業者の方に相談してみましょう。

また、不動産の売却は売却の流れと仲介業者の方が重要になってきます。まずは、色々な仲介業者の方にお話を聞いて見積書を比較してみましょう。