不動産投資とは？聞いたことがある方も多いと思いますが、「具体的な仕組みってなんだろう？」「挑戦したいけど、何から始めたらいいかわからない」または興味がある。といった未経験者向けの記事となっております。
投資と聞くとギャンブルみたいで怪しい、怖いなど想像する方もいるでしょう。不動産投資を始めたいけど安全？リスクが高そうと、疑問や不安を感じ一歩ふみだせない方も多いと思います。
この記事を参考に疑問点や不安要素を解消して、不動産投資の知識を正しく学び、計画をしっかり練って行動して頂ければ幸いです。
出典：<a href=”https://pixabay.com/ja/users/nattanan23-6312362/?utm_source=link-attribution&utm_medium=referral&utm_campaign=image&utm_content=2696229″>Nattanan Kanchanaprat</a>による<a href=”https://pixabay.com/ja/?utm_source=link-attribution&utm_medium=referral&utm_campaign=image&utm_content=2696229″>Pixabay</a>
不動産投資の仕組みと収入源について
出典：https://pixabay.com/ja/photos/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3-%E8%B2%A9%E5%A3%B2-%E8%B3%BC%E5%85%A5-%E3%83%97%E3%83%AD%E3%83%91%E3%83%86%E3%82%A3-3337038/不動産投資には２種類の収入方法あります。違いを確認しておきましょう。
インカムゲイン（家賃収入）
不動産を購入し、保有することで毎月安定した家賃収入を得る手法。
不動産投資に取り組む人の多くは「長期的に安定した収入を得たい」と考えています。安定した収入が続けば、不労取得も夢ではありません。
キャピタルゲイン（売却益）
不動産の価格が上昇したときに購入金額より高値で売却し差額分を利益として得る手法。
| 例１：800万円で購入した不動産を1000万円で売却した場合、差額の＋200万円がキャピタルゲイン（利益）となります。 |
| 例２：1000万円で購入した不動産を800万円で売却した場合、差額の−200万円がキャタピラロス（損失）となります。 |
インカムゲインとは異なり「短期で収益を出したい」方はキャピタルゲインが良いでしょう。「将来的に価値が高まる不動産」を的確にみつけることが重要です。
初心者が不動産投資を始める前にすべき３つのこと
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勉強のすすめ方と情報収集のポイントを以下にまとめました。
- 不動産投資に関する書籍で勉強する
- セミナーに参加し情報収集や基礎的を学ぶ
- 不動産に相談する
まずは不動産投資の書籍で繰り返し勉強し、不明点はメモにの残しておきましょう。
不明点はセミナーを活用しプロの意見や情報収集するのが近道です。
エリアが決定したら現地調査し、一人暮らし、家族連れ、最寄り駅やバス停、周辺のアクセス時間は適切か、事前に調査項目をリストアップしておきましょう。
不動産は無料相談できます。トラブル回避のため不動産は実績や信頼のおける不動産がベストです。HPを参考に資本金、従業員数を確認しましょう。
代表的な不動産投資物件を４つ紹介します。
出典：https://pixabay.com/ja/photos/%E3%83%A2%E3%83%87%E3%83%AB%E9%89%84%E9%81%93-toytrain-239719/不動産投資はアパート、マンション、戸建てなどで知識内容やリスクも異なってきます。
マンション経営（区分）
マンションを１室ごとの単位（区分）で購入して、賃貸経営をすること
１室単位なので、他の物件と比べて投資金額が低いため、初心者向けです。
マンション経営（１棟）
マンション自体をまるごと（１棟）購入して、賃貸経営をすること
区分投資に比べ大きな利益を得ることは可能ですが、１棟ともなると投資金額も高値になり、失敗時のリスクも大きくなります。
アパート経営
土地持ちの方や、土地を購入して活用するなど、アパート全体を購入して賃貸経営をすること
土地持ちの方に向いていますが、人気のある都市、付近に繁華街がある、好立地条件の場合は予算が大幅に上昇する傾向にあります。
戸建賃貸経営
土地を活用し、１戸建ての物件を賃貸物件として貸し出し経営すること
アパート経営より入居期間が長い傾向にあり空室率、収入が安定しています。家族連れの場合、子供が学校を卒業するまで入居を続けるケースもあります。
物件を選ぶ前に知っておきたい基礎知識とは？
出典https://pixabay.com/ja/photos/%E6%89%80%E5%BE%97%E7%A8%8E-%E9%9B%BB%E5%8D%93-%E4%BC%9A%E8%A8%88-%E9%87%91%E8%9E%8D-4097292/利回りには３種類あります。利回りを知らないと、赤字経営になってしまう恐れがあります。
それぞれの利回りに関する違いと計算方法を以下にまとめました。
利回り
不動産における利回りとは、運用資金に対して１年あたりの得られた利益を平均した割合です。利回りにも３種類あります。
表面利回り
表面利回りとは、管理費や税金を経費として含めず計算した利回りの事です。
年間の収入÷物件価格×１００
想定利回り
想定利回りとは、満室状態を想定したうえで計算する利回りのことです。
満室状態での収入÷物件価格×１００
アパート投資など複数の部屋がある場合、売買時に空室がある場合もあります。
想定利回りは、現在は空室でも反映せず、満室の状態で想定した計算法を利回りといいます。
実質利回り
実質利回りとは、表面利回りに諸経費を反映した利回りの事です。
（年間の家賃収入−年間の経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×１００
不動産投資には収入以外で管理費、修繕費、税金（固定資産税、所得税、不動産取得税）が生じます。実質利回りでは支出も反映されるので、実際の利回りが確認できます。
不動産物資による融資の受け方
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不動産投資には多額の費用が必要です。始める場合、銀行からの融資が必須となります。
※不動産投資を検討できる年収は一般的に500万円、１棟投資物は年収700万円以上が目安となりますが、各銀行により基準が違います。
※住宅ローンより不動産投資のローンの方が審査が厳しい傾向にあります。
不動産投資を始めるうえでの、融資を受ける条件と審査基準をまとめました。
- 事業計画書の記入（不動産投資の事業計画書）
- 不動産ローンの審査の基準は？
- 収入
- 金融資産（自己資金）
- 勤務先情報（勤続年数）
- 家族構
事業計画書とは、事業内容を詳細にまとめた資料です。どうやって利益を向上させるか、目標や戦略を詳細にまとめる必要があります。
通常は過去３年間の年収が審査対象になります。各銀行でローン利用時の最低限の設定が違う場合や、夫婦が共働きの場合、世帯年収が審査の対象になる事もあります。
金融資産には、現金、株式、債券、投資信託、生命保険があります。生命保険は、解約による払戻金や満期金がある生命保険は、貯蓄性があるため金融資金に含まれます（掛け捨てタイプは金融資産になりません）
勤務先の業種や規模、勤続年数、雇用形態をふまえ年収の持続性をみるのも判断材料です。預貯金はあるか、自宅は持ち家か賃貸か、家族構成も審査対象となります。
キャッシュフローとは？
出典：https://pixabay.com/ja/photos/%E4%BC%9A%E8%A8%88%E5%A3%AB-%E4%BC%9A%E8%A8%88-%E9%A1%A7%E5%95%8F-%E7%AE%97%E8%A1%93%E6%BC%94%E7%AE%97-1238598/キャッシュフローとは現金の流れやお金の出入りを意味します。不動産投資でのキャッシュフローは「手残り額」つまり、家賃収入と支出の差から手元に残る金額を指します。
不動産投資でよく見られる数値は利回りですが、キャッシュフロー「手残り額」も重要な数値です。
キャッシュフローの計算方法
キャッシュフロー＝家賃収入−（ローン返済額＋運営経費＋税金）
得られる家賃収入から必要な費用を引いた金額が手残り額となります。
物件広告でよく見るのが利回りですが、キャッシュフローは購入後、自分の手元に入る金額がより具体的にわかります。
なぜキャッシュフローが重要なのか？
キャッシュフローを知ることで、不動産投資の健全性が把握できマイナスになることを事前に回避することができます。
利益目的の不動産投資なのに急に長期間の空室がでれば利益が出ず、自己負担するのでは意味がありません。
不動産投資で失敗するありがちな例
事前に勉強と情報収集し、目的や道筋を明確にすることで失敗するリスクも低くなります。
情報収集は重要ですが、すべて他人まかせではうまくいきません。
- 不動産会社の営業マンの言葉につられ即決する
- 購入後に不動産物件のメンテナンスを放置する
- 自然災害、物件の老朽化での修繕費、入居率低下時の対策を考えていない
- 勉強不足で自分は詳しくないからと他人任せにする
- 賃貸物件を検討する時間や内見の時間が短かい
- 物件をネットで確認したことで満足してしまう
不動産物資の４つのメリットとは？
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- 安定した家賃収入が得られる
- 節税効果がある
- 死亡保障の代りになる
- 現物資産なのでインフレのリスクに強い
不動産投資のメイン収入は家賃なので基本的に毎月安定した収入を得られます。空室になれば収入は減りますが、物件選びを間違えなければ安定性は高くなります。
節税効果には減価償却費用という経費があります。不動産の取得費用を毎年経費として合算できる費用で、経費を合算することで所得が減り、所得税、住民税の節約ができます。
不動産投資ローンには団体信用生命保険があります。借り手が万が一、亡くなる、重度の障害をもった時に、残債が支払われる生命保険ですので残債なしの資産を家族に残せます。
不動産は現物資産なのでインフレのリスクに強いです。インフレとは、お金の価値が下がった時、物価の価値が上がることです。現在の日本政府はインフレを誘導しているので不動産は有利です。
不動産投資の４つのデメリットとは？
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- 空室になる可能性がある
- ある程度の収入がないと始められない
- 自然災害のリスク
- 流動性の低
不動産投資で継続していく上で空室リスクがあります。空室を想定し、事前にキャッシュフローを明確にしておくことで、赤字を防ぐことも可能です。
安定した収入や継続年数、自己資金、今後の計画性がないと金融機関に信頼されずローン審査も厳しくなります。
自然災害で物件が倒壊するリスクがあります。地震から火災、水害に発展するケースも珍しくありません。リスクを最大限に抑え耐震性、防火性、立地条件を確認し、事前に地震保険、火災保険に加入しましょう。
不動産の収入が減り、現金が必要になって売却したいと思っても、不動産はすぐに現金化できません。理由は、物件の現状や立地条件が魅了的でない場合、購入希望者は少ないからです。
実践前の最終確認
出典：https://pixabay.com/ja/photos/%E3%83%9D%E3%82%A4%E3%83%B3%E3%83%86%E3%82%A3%E3%83%B3%E3%82%B0-%E4%BA%A4%E6%B5%81-%E5%A5%B3%E6%80%A7-2649311/行動に移す前の最終確認について、４つのポイントを以下にまとめました。
- 不動産投資の書籍、セミナー参加で知識や情報収集
- 利回りやキャッシュフローの理解
- 業務計画書を記入後、今後の方向性、戦略の明確化
- 用途に合った金融機関と信頼できる不動産会社を選ぶ
書籍や情報収集は不動産投資において非常に重要です。特にセミナーに参加すれば、横の繋がりも増え自然と情報量も増えると共に、モチベーションもあがります。
利回りやキャッシュフローの計算方法を身につけることで、事前に赤字経営を防ぐことも可能です。
業務計画書を作成すると、今後の方向性や戦略が具体的になります。また、融資を受ける際に重要な資料となるのでしっかり戦略を練り作成する必要があります。
各金融機関でも審査基準や融資条件も違います。１社ではなく３社ほどに絞り込み、自身に合った金融機関を選びましょう。不動産会社も信頼できるか、HPで確認しておきましょう。
実践する
狙っている物件でどれくらい収益がでるのか、立地や家賃設定、部屋の間取り、メンテナンスの必要性など細部にわたり確認しましょう。
賃貸物件の場合、空室は必ず発生します。少しでも空室が目立ってきたら、元がとれず赤字になるような収支計画では失敗します。
キャッシュフローは、余裕をもった収支計画が大前提といえます。
物件の申し込みから運用開始まで、購入物件のタイプや利用する金融機関で流れは変わります。売買契約と金融審査を経て、融資の承認が終えたら物件の引き渡しとなります。
まとめ
初心者の不動産投資に関する説明から実践までの流れをご紹介しました。
勉強やセミナー参加にて、多くの人と関わりをもつことで自然と知識や情報収集が集まりやすい環境になります。
赤字経営を防ぐために、不動産投資の知識、利回り、キャッシュフローの重要性も頭に入れておいてくださいね。
この記事を参考に繰り返し読んで頂き理解を深め、はじめの一歩として行動に移して頂ければと思います。
