不動産投資とは？仕組みやメリット・デメリットを分かりやすく解説！

「不動産投資とは何だろう？」「不動産投資をするメリット・デメリットはあるの？」と頭を抱えていませんか？

不動産投資という名前だけ知っているけど、実際やるとなったらわからないことだらけで大変ですよね。

この記事では、不労所得が得られる不動産投資に興味関心があるけど、いまいち触れづらい方に向けて不動産投資の仕組みやメリット・デメリット、どんな人に向いているか等を紹介します。ぜひ最後までご覧ください。

(アイキャッチ画像出典：https://pixabay.com/ja/photos/%E3%81%8A%E9%87%91-%E3%83%9B%E3%83%BC%E3%83%A0-%E3%82%B3%E3%82%A4%E3%83%B3-%E6%8A%95%E8%B3%87-2724235/)

不動産投資とは？

不動産投資とは、不動産を対象とした投資方法で、建物や住居等を購入してそれらを運用し、利益を得ます。

利益を得るには大まかに2種類あり、購入した不動産を他人に貸し、賃貸収入を得る方法(インカム・ゲイン)と購入した金額より高い金額で売る方法(キャピタル・ゲイン)があります。

投資をする上で年齢制限は特に無いので、資産形成のために20代や30代の若い年齢層からも注目されています。

不動産投資で利益を得る仕組みは？

不動産投資で利益を得る仕組みを説明します。先ほどにも説明しましたが、利益を得るには大まかに次の2種類があります。

この2種類の方法を合計した収支が最終的な利益となります。では、次にこれらの意味を説明していきます。

インカム・ゲイン

インカム・ゲインは資産を保有することで安定的・継続的に受け取れる利益のことを指します。株で言えば配当金、銀行預金や利付債券で言えば受取利息のことを指します。

これが不動産投資では家賃収入となります。簡単に言うとアパートやマンションを購入した人が「大家さん」となり、そこに住んでいる人から家賃を頂くということになります。

キャピタル・ゲイン

キャピタル・ゲインは保有していた資産を売却することによって得られる売却益を指します。最近だとせどりや転売がわかりやすいと思います。

不動産を出来るだけ安く購入し、価値が上がった際に高く売ることで利益を得ます。こちらは売買のタイミングを見計らないといけないので、より詳しい知識が必要です。

不動産投資のメリットとは

不動産投資のメリットは老後やもしもの時に役立つことが多いのでそれらを紹介していきます。不動産投資のメリットとして次の3つが挙げられます。

生命保険の代わりになる

意外と知られていませんが、不動産投資は生命保険の代わりになります。

一家の大黒柱に何かあってしまった際に備えて、高額な生命保険に加入するご家庭も多いと思います。しかし、不動産投資においては、団体信用生命保険（団信）というものがあります。

この保険に加入していれば、まだローンが残っていてもローンの契約者が亡くなったり、高度障害状態になったりした際に残っているローンは全額清算され、以降のローンは支払う必要がなくなります。

年金対策にも役立つ

少子高齢化が急激に進む現代では、働き手となる若者は減る一方で年金を受け取る人口はどんどん増えていくため、老後資金として年金の原資の不足が予想されています。

そんな中で役立つのが不動産投資です。不動産投資は物件が空室にならない限りは家賃収入が入ってきますし、人気の高い物件なら長期的に安定した収入が期待できます。

年金の代わりとして老後の収入を見込める不動産投資は、若い世代にはメリットになります。

相続税対策にもなる

投資目的で購入された不動産は、相続税対策にもなります。現金として持っているよりも、相続税の額を低く抑えることができるのです。

例として、5,000万円の現金を持っていた人が亡くなった場合、相続税法上は5,000万円がそのままの価値で評価され、それに対して相続税が発生します。

しかし、その人が亡くなる前に5,000万円で不動産を購入していると、不動産の固定資産評価額をもとに相続税が計算されるため、現金よりも税額が低くなる可能性が高いのです。

現金をそのまま持っているだけでは収益は得られませんが、不動産投資に回せば継続的に家賃収入を得られるため、相続税対策と併せて一石二鳥の効果を得ることもできます。

不動産投資のデメリットとは

メリットが将来的に見るとなかなか大きいメリットばかりですが、同時にデメリットもあるのでこちらも確認していきましょう。

管理が必要

不動産は株や投資信託と違って建物であるため、利益を得るなら「住みたい！」と思ってもらえるように管理、修繕していかなければなりません。また、それらを維持するためのコストがかかります。

定期的に不動産の点検、修繕が必要なので任せる管理会社の管理姿勢が重要となります。

初期費用が掛かる

投資の種類にもよりますが不動産以外の投資は安いものだと1万円以下から始められますが、不動産仲介会社を通して購入する場合、おおまかに物件価格の6～7％かかります。

例えば、5,000万円の不動産を購入する場合は300～350万円程度となります。これだけ掛かるとなれば特にまだ収入が少ない若い年齢層などはローンを組む必要が出てくるでしょう。

金利が上昇するかもしれない

初期費用が高額なのでローンを組む人が多いと思います。その時に発生する可能性のあるデメリットが金利の上昇です。

金利が上昇すると月々の返済額も増えるため、結果的に返済総額が増え、お金に余裕がなくなってしまいます。

不動産投資をする際のリスクとは？

不動産投資をする上では不動産を扱っていくので、それに伴うリスクがあります。リスクを無視していると資産を無くす恐れがあります。

不動産投資のリスクを紹介するのでそれらを把握していきましょう。

空室のリスク

不動産投資での代表的なリスクでインカム・ゲイン(継続的に受け取れる利益)に該当するリスクになります。

継続的に受け取れる利益を発生させるにはそもそも入居者が必要です。なるべく空室が出ないように不動産経営を行っていく必要があります。

家賃滞納のリスク

空室を無くせても次に出てくるリスクが家賃滞納です。「家賃滞納する人なんているの？」と思う人もいるかもしれませんが、実際に家賃滞納に苦しんでいる不動産投資家がいます。

この問題は本来賃料収入があるはずだったところから収益がなくなってしまいます。また、空室ではないため他の入居者を入れることもできません。

災害のリスク

不動産は株や投資信託と違って建物であるため、地震や火災、台風等の被害を受ける可能性があります。

したがって、不動産の地域にどんな災害リスクが発生しやすいか、事前に調べておく必要があります。

価格変動のリスク

不動産投資はインカム・ゲイン(家賃による収益)を目的として行われることが多いのですが、だからといってキャピタル・ゲイン(売却益)を完全に無視していいわけではありません。

将来もしかしたら、不動産を売却しないといけなくなる理由ができるかもしれません。

そんな時に、不動産の価格が下がっていては、全体の収益がマイナスになっている可能性があるので、価格が下がり難い物件を選びましょう。

不動産投資はどんな人に向いている？

不動産は、他の投資と比べると利益を出すまでに時間が掛かります。不動産を購入し、実際に住民が入ったとしても、その時点ではまだ利益がないといったケースも少なくありません。

また、不動産投資をやっている方の中にはローンが完済してようやく利益が出るというケースもあるので、長く育てなければならない投資なのです。

そのため、すぐに結果を求めず、ゆったりと物事を見れるタイプの人は不動産投資に向いています。

不動産投資を始める際の注意点

不動産投資も投資の1種なので、必ず利益が出るとは限りません。しっかりと知識を得て、自分の意志で選択していきましょう。

また、20~30代で若いからと言って安易にローンを組んではいけません。大きなローンを組むと、その返済額も大きくなり、結果的にキャッシュフローが悪化しやすくなります。

そして、勧誘の情報に振り回されないようにして下さい。表面的なメリットを提示されても、実際にはデメリットの方が大きい可能性があります。

まとめ

不動産投資について理解できましたか？この記事を読んで、不動産投資に対する考えを持っていただけたら幸いです。最後に振り返りをします。

について触れました。投資は不労所得が得られる分、知識や経験が無いと破産するリスクがあります。

だからこそ、正しい知識を得て、小額からの経験を積んでいくことが成功への近道です。日々の勉強を欠かさずに行っていきましょう。