【資金0でもOK】不動産投資とは？メリット・デメリットを解説

「不動産投資とは？将来のために始めたいけど、難しくてよくわからない…」と思いませんか？

不動産投資は、20～30代の若い世代からも注目を集めていますよね。しっかりと勉強して始めれば資金0でも始められるほど、実は敷居が低い種類もあります。

今回は不動産投資がどのような方法で利益を得られるのか、メリット・デメリットをご紹介します。

（アイキャッチ画像出典：https://www.photo-ac.com/dl/?p_id=3264896&sz=m&f=babf8a25edff80346dbf765c6259cf36）

不動産投資とは

不動産投資とは、一言で言うと「大家さんとして収入を得る」事です。

マンションの一室やアパート、集合住宅など何らかの不動産を購入し、第三者に貸し出します。そして家賃を収入としてを得る、これが不動産投資です。

しかし、大家さんと言っても購入する不動産によって責任の重さや初期費用などが変わってきます。

では不動産投資には、どのような種類があるのでしょうか？3種類を順番に見ていきましょう。

不動産投資とは｜3つの方法を解説

こちらでは、不動産投資の3つの方法について解説していきます。

不動産投資に興味があるなら、どの不動産投資に向いているか考えながらチェックしてみましょう。それぞれの特徴や、初期費用、リスクが気になりますよね！

ワンルーム投資

分譲マンションを一室購入し、貸し出します。比較的手軽に始められるため、20～30代の若い方からも注目を集めています。

購入するのは一室のみなので、初期費用を掛けずに始められる点が嬉しいですよね。

また、リフォームやメンテナンス費用も抑えられるのが特徴ですが、空室になってしまうと収入がなくなってしまうリスクがあります。

一棟買い投資

集合住宅を一棟丸々買い取って貸し出します。一棟丸々購入するため好立地で入居者が満員の時は、家賃収入が大きくなる点がメリットです。

一方で、住民同士の揉め事やメンテナンスには悩まされる事もあるでしょう。

災害時には一棟丸々被害を受けてしまうと、住人全員の住居確保や保険適応の責任もあります。

戸建て投資

一軒家を購入し、貸し出します。初期費用は築年数や坪数で一概には言えませんが、初期費用にはある程度まとまったお金が必要でしょう。

入居者が見つかりやすく入居期間が長い事や、災害時のリスクが集合住宅一棟よりもはるかに少ない事が魅力です。

一方、築年数が古すぎると銀行から融資されない事もあります。リフォームが高額になる場合や事故物件になってしまった場合などのリスクが高い特徴があります。

不動産投資の2つの収益方法とは

どんな種類の不動産で投資ができるかわかったところで、次は収益を発生させる2つの方法をお伝えします。

売却益

不動産を安く購入し、価値が上がった時に売却して得られる利益の事です。

基本的に不動産は新築が最も価値が高いですが、需要の変動で高く売れる時期が来たら売却を考えましょう。

不動産に掛かる1年分の税金を引いて、家賃収入の5～10倍の利益が見込めるなら売り時です。

運用益

入居者から毎月得られる家賃収入などをもとにした収益の事です。

売り時を見極める売却益に比べて、入居者さえいれば毎月収入が入るため安定していると言われます。

例えば月6万円の家賃で入居者が10人の場合、1年間で6×10×12＝720万円は家賃収入として入ってきます。

もちろんここからメンテナンス費用や税金を引く事になりますが、それでも入居者さえいれば安定した収入になるでしょう。

資金0円で始められる不動産投資とは｜2種類のローン

「不動産投資に興味はあるけど、まとまったお金がないと縁のない話？」と思う方も多いでしょう。

しかし、不動産投資は金融機関の融資が使えるので、審査さえ通れば場合によっては0円でも始める事ができます。そして、融資が得られれば誰でもできるので、諦めるのはまだ早いですよ！

融資で金融機関からお金を借り、ローンを組んで家賃収入から返済していきます。返済が終われば、家賃収入はあなたの収入となります。

この項目では不動産投資用のローンについて説明します。不動産投資ローンが一般的ですが、不動産投資で成功した実績があるとプロパーローンも通りやすいです。

不動産投資ローン（アパートローン）

公務員やサラリーマンなど安定した収入のある方が通りやすいローンです。

担保の有無や年齢、職業、年収などが重要視され、返済能力があるかで審査されます。ちなみに奨学金を返済している途中でも、不動産投資ローンは借りる事ができます。

安定した収入があり、返済できるかが重要視されているので奨学金返済中でも問題ないでしょう。ただし、より審査は厳しくなると言えます。

プロパーローン

不動産投資が成功する可能性が高いと判断されれば利用できるローンです。

こちらは既に不動産投資で成功した実績がある方や、価値の高い不動産があり収益化が見込めると判断された場合利用する事ができます。

不動産投資｜3つのメリットとは

不動産投資の収益やローンで初期費用がほとんどなくても始められる事がわかったところで、どんなメリットがあるのか見てみましょう。

生命保険の代わりになる

金融機関で融資を受ける時に団体信用生命保険に加入しておきましょう。もしもの事があった時にローンの残高は0円になり、ご家族に収入だけが残る仕組みになっています。

あなたにもしもの事があった後も、ご家族がローンを払い続ける心配もありませんね。

年金対策

「人生100年時代突入」と言われ、年金で暮らしていけるか不安な方も多いですよね。

不動産投資なら、働いている今ローンを組んで返済し、老後働けなくなってから不動産が高値になったら売却し収入を得たり、家賃収入を得たりして年金の足しにする事ができます。

好立地、好条件の不動産を選べば年金だけの生活よりも豊かに安定して暮らせる可能性が広がりますね。

節税対策

所得税は所得が高いほど課税されますが、不動産を購入してから1～2年は諸費用が掛かるため赤字として所得税控除が受けられる事が多いです。

また、不動産投資が赤字続きになってしまっても、給与所得と合わせて損益換算する事ができるので、まとめて確定申告を行う事で所得税を減らす事が可能です。

不動産投資｜3つのデメリットとは

不動産投資は成功すればメリットは大きいですが、もちろんデメリットもあります。

価格変動のリスク

基本的には不動産は新築時が最も価値が高く、築年数が経つにつれて買い手が減少するのです。

また、不動産自体の価格だけを考えるのでは不十分でしょう。金利が変動して融資の返済が困難になる可能性もあります。

昨今は低金利状態が続いているため「金利が高騰する時期が来るのではないか」と言われています。しかし、金利が大きく変動する場合、金融機関も相談に乗ってくれるので今から心配する事ではないでしょう。

空室のリスク

空室になりやすい立地を選んでしまうと安定した収入を得る事は難しいでしょう。少子化が進む昨今、不動産の需要は減りつつあるので、空室のリスクはなくなりません。

しかし、都心やベッドタウン、都市開発が進んでいる土地なら入居率がほぼ100％であったり、値段を引き上げても退去率が低かったりします。土地選びには慎重になりましょう。

天災のリスク

地震や台風、火災などの被害に遭ってしまうと、大家さんであるあなたがリスクを背負う事になります。

もちろん地震保険や火災保険に入る事をオススメしますが、起きるかわからない不安への保険を充実させ過ぎても普段のランニングコストになってしまいますね。

過去に起きた地震や台風の被害を参考に加入を検討すると良いでしょう。

不動産投資のリスク回避方法とは

価格変動

基本的には不動産の価値は下がり続けるので新築の状態が最も価値が高いです。築年数が経つごとに人が住んでも住まなくても、汚れや周囲の雑草が目立ちます。

ワンルームだったとしても、いざ入居者が入ろうとした時に「窓やベランダが汚い！」なんて事で入居者を逃してしまうかもしれません。

老朽化は日ごろのメンテナンスに掛かっているので、定期的に掃除や点検を行いましょう。

築年数が経ち古くなって不動産の価値が落ちると、家賃を下げないと入居者が来なくなり、家賃収入も減ってしまう悪循環に陥ります。

空室

好立地、好条件の物件を選ぶ事です。特に都心部やその周辺のベッドタウン、主要駅から徒歩10分以内などの条件が良いでしょう。

どうしても引っ越しシーズンなど入居者が入れ替わるタイミングで空室になる事は避けられないので、できるだけ空室をつくらない事が大切です。

天災

天災は防ぐ事ができませんが、緊急事態でも融資が滞らないかが重要になってきます。

もちろん便利な立地を選ぶ事は家賃収入を得るために最優先ですが、過去の地震や台風被害時、金融機関の対応がどうだったのか調べ検討しましょう。

不動産投資の始め方とは

不動産会社選びで成功が左右されると言えます。好立地、好条件の物件をしっかり紹介してくれるかが重要です。

信頼できる不動産会社で不動産投資を始めないと、価値が低い不動産で投資する事になったり、あなたが想定していない不動産を購入してしまったりする可能性があります。

また、損をしたくないと思うあまり、うまい話に乗らない様にしましょう。そのためには不動産に詳しい方に相談したり、セミナーに参加して知識をつける事が大切です。

不動産投資の勉強方法とは

本を読んだり、セミナーに参加したりして騙されないためにも知識をつけましょう。本を読んで多少の知識をつけてからセミナーに参加すると理解が早いかもしれません。

書籍で学ぶ

まずはこちらの本で勉強してみるのも良いでしょう。こちらの表紙が目印ですよ！

「初心者から経験者まですべての段階で差がつく!不動産投資 最強の教科書」：著者　鈴木　宏史

Amazonで星4.3、楽天市場では星5獲得の書籍です。評価としては申し分ないですよね。

口コミでも「全く何も知らない初心者が読んでも理解できる！」と丁寧な解説が好評な1冊です。

セミナーに参加する

有名不動産主催のセミナーもたくさんあるので、積極的に参加しましょう。最近では、オンラインセミナーもあるので、敷居が低くなったのではないでしょうか？どちらも無料で受けられます。

不動産投資の特徴や注意点、書籍ではわからないプロの声が聞けると評判のセミナーも多数ありますよ。

不動産投資とは｜まとめ

今回は不動産投資の収益についてや、メリット・デメリットについてご紹介しました。

良く知らないと「損をするのでは？」と思うかもしれませんが、将来の保険として十分なメリットも感じられましたね。

ローンを組んで借りられるため、資金0でも始められる点や奨学金を返済中でも融資が受けられる点も安心です。

もちろんリスクもあるので、あなたにピッタリの不動産を見つけるために書籍やセミナーで勉強してみてくださいね！