不労所得が得られる不動産投資とは？メリットやリスクを解説

「不動産投資とはどのような投資方法なのか」「本当に不労所得を得られるのか」などを疑問に持っていませんか？

不動産投資について知らないと唐突に聞かれたときに困ってしまいますよね。

この記事を読めば、不動産投資の仕組みやメリット・リスクを簡単に理解することができます。ぜひ最後までご覧ください。

（アイキャッチ画像出典：https://unsplash.com/photos/NpTbVOkkom8）

不動産投資とは

不動産投資とは、利益目的で不動産に投資することで、主にアパートやマンションを購入して家賃収入（運用益）を得たり、購入した物件の価値が上がったときに売却し差額の利益（売却益）を得ることを指します。

今日では、上記の２つの方法でも、継続的な不労所得を得るために家賃収入を得る運用が主流です。

また、将来性の高い東京などの都会に不動産が集中する傾向にあります。

株やFXのように収益が不安定な投資対象ではなく、安定的に不労所得を得られるため、業種関係なく人気です。

「稼げる」２種類の不動産投資とは

不動産投資については説明しましたが、どんな投資方法があるのでしょうか。ここでは一般的な不動産投資の方法について解説します。

一棟買い投資

一棟買い投資とは、マンションやアパートを一棟購入し、全室を貸し出すことで家賃収入を得る方法です。

初期費用はかなり必要ですが、その分多くの家賃を継続的に得ることができます。

ワンルーム投資

ワンルーム投資とは、マンションやアパートなどの一室を購入し、部屋を貸し出すことで家賃収入を得る方法です。

マンション一棟やアパート一棟買いに比べ、はるかに初期費用がかからないのでサラリーマンなどにも人気です。

しかし、一室分の家賃収入しか得ることができないので、一棟買いに比べると大きなもうけを得るのは難しいでしょう。

不動産投資の６つのメリットとは

不動産投資をするメリットとは何なのでしょうか。ここでは不動産投資を始める以下６つのメリットについて解説します。

安定して副収入を得られる

購入したマンションやアパートの入居者から家賃という形で収入を得ることができます。

ローンや銀行からの借り入れで不動産を購入したとしても、金融機関に返済しながら手元にお金を残す（黒字にする）仕組みを構築できます。

ただし、毎月安定的に収入を得られる一方で、利回りの低い物件や空室がなかなか埋まらない物件を選んでしまうと、副収入を得ることは難しくなります。

所得税・住民税の節税効果を得られる

不動産所得が赤字になった場合、本業の給与にかかるはずの所得税が還元される「損益通算」という仕組みを利用することができます。

また、「減価償却」というを利用することで、帳簿上ではマイナスでもキャッシュフローはプラスという状態にすることも可能です。

住民税は所得に応じて増減する（基本的に所得税がマイナスになれば住民税もマイナスになる）ので、結果的に節税を期待できます。

相続税の節税効果を得られる

不動産投資で手に入れた不動産は、相続の際に現金で相続するよりも相続税の額を低く抑える効果があります。

例えば、3,000万円の現金を持っている人が無くなった場合、相続税法上では3,000万円がそのままの価値で評価され、その3,000万円に対する相続税が発生します。

しかし、3,000万円分の不動産を所有していた場合、その価格は路線価で評価され、実質価格の70％～80％に対する相続税に抑えることができます。

生命保険・死亡保険の代わりになる

不動産をローンとして購入する場合、団体信用生命保険に加入することが義務づけられています。

もし、ローンの契約者が死亡したり、生活に大きな支障が出る高度障害になった場合には、ローンの残債は団体信用保険から支払われるので、死亡保険の代わりになります。

しかも、ローンの契約者が亡くなったとしても不動産は消滅するわけではないので、以降も遺族の経済的な助けになります。

インフレに強い

現預金の価値は不動産は現物資産のため、インフレが進んだ場合、物価の上昇と共に不動産価値も上昇します。

不動産の価値が上昇したら、家賃価格を値上げして月々の収入を上げたり、不動産を販売するなどしてキャピタルゲインを得ることも可能です。

手間や時間がかからない

不動産投資は、ほかの投資に比べて時間や手間がかからないことも１つのメリットといえるでしょう。

株式投資などでは常にチャートを見ていなければならず、時間も手間もかかってしまいます。

しかし、不動産投資なら、不動産管理会社に管理を委託することで手間や時間をほとんど取られません。

投資目的の不動産を購入する際は、物件撰びや手続きに時間を取られることもありますが、その後はほとんど不労所得という形でお金を得られるというのは魅力的ですね。

不動産投資の４つのリスクと対策とは

不動産投資をするときはメリットだけではなく、もちろんリスクも存在します。リスクへの対策法と共に見ていきましょう。

空室リスク

不動産投資は入居者から家賃収入を得ることで利益を出すシステムですので、空室からは何の利益も生まれません。

ローンの支払いなども継続しなければならないため、空室が多い場合はキャッシュフローを黒字にするのが難しくなり、逆に負債を背負ってしまうこともあります。

災害リスク

不動産が家事や地震等の自然災害で失われてしまう、大きな修繕が必要なほどのダメージを受けてしまう可能性があります。

その場合、修繕に大きな費用がかかるのはもちろんですが、収入自体を得られなくなる場合もあり得ます。

流動性の低さ

不動産投資は巨額の投資に対して、毎月の家賃収入でリターンを得る投資です。

不動産投資を始めてすぐの頃は、追加の設備費用がかかったり、空室が埋まっておらず家賃収入を得られないなどですぐに収益を上げることは難しいです。

また、物件を売却する際も、不動産の買い手が付くまでには時間がかかるので、その分の時間と管理費用がかかってしまいます。

まとまった費用が必要である

株式投資や投資信託等の数千円から始められる投資とは違い、不動産投資は最低でも数百万円、マンションやアパートを一棟買うとなると数千万以上のお金がかかります。

投資用のローンを利用することがほとんどだと思いますが、その場合にも１割程度の頭金が必要になる上、多額の借金を背負い込むリスクもあります。

また、不動産購入時や所有している間にかかる税金も支払わなければならないため、ある程度のまとまった費用が必要になります。

不動産投資が向いている人の特徴

不動産投資が向いている人の特徴は以下の5つです。自分がいくつ当てはまるか考えてみましょう。

年収500以上とありますが、これはある調べによると不動産投資をしている人の年収は、500万円以上の方が8割以上であるとの結果に基づいたものです。

中でも特に重要なのが行動力と決断力です。不動産投資について知っても行動に移すのはほんの一握りなので、成功したいなら積極的に行動を起こしましょう。

不動産投資を始めるタイミングとは

不動産投資を始めるのに最適なタイミングは以下の２つです。ここで重要視するのはやはり費用関連です。

低金利でローンの借り入れができるとき

不動産投資では、各個人の勤務先や年齢、収入により金利の違いが生まれます。

また、時期・時代によっても金利が変動するので、最も低金利でローンの借り入れができるタイミングを見計らう必要があります。

融資してくれる金融機関が見つかったとき

物件のエリアや築年数により、金融機関の融資の条件も変化します。また、物件を決めてから金融機関を探すときは、好立地な物件ほど融資の条件も良くなる傾向にあります。

ただし、収入はもちろんのこと、勤め先や勤続年数、自己資金などの情報と購入する物件の収益性を厳しく総評した上で融資の可否が決定するので、年収が高いだけでは融資をもらえないこともあります。

融資してくれる金融機関が見つかったのであれば不動産投資を始める良いタイミングといえるでしょう。

不動産投資の始め方とは

不動産投資を始めた後は、管理会社に運用を委託すれば楽かも知れませんが、始めるにはそれなりの費用と時間・手間がかかります。

ここでは、不動産投資の始め方を順に沿って簡単に説明しているので参考にしてみてください。

不動産投資の勉強をする

まずは不動産投資の基礎や不動産投資に関連する用語について勉強してみましょう。体験者の話を聞くのが一番勉強になります。

投資金額や目標を決める

不動産投資に使える予算はいくらで、いつまでにいくら稼げるようになるのかといった目標を決めましょう。

何年後に何万円の利益をあげる。といった具体的な目標を立てることが重要です。

土地や物件を探す

三代都市圏やその近郊、各都道府県の主要都市など自分の目標に沿って、土地や物件を探しましょう。

不動産会社のサイトから情報収集するのもいいですし、資料請求もおすすめです。

場合によっては現地調査をして、物件の立地や不備がないかなどを確認しましょう。

ローンの審査を受ける

一般的に、不動産を購入する際は不動産投資ローンを使う人がほとんどです。

自分が組みたいと思うローンの組み方は確認するようにしましょう。

物件を購入する

不動産投資のローンに通過し、融資も受けれることになったら、物件を購入しましょう。

仲介で購入する場合や不動産自体を建てる場合などで契約方法が変わってくるので、確認が必要です。

管理会社を選ぶ

購入した物件の管理を委託したい方は、信頼できる管理会社を探しましょう。

自分で管理するのもいいですが、本業との兼ね合いで難しい時もあります。

目標を決める段階で、管理会社に管理を委託するのかも決めておきましょう。

運用する

基本的に、入居者の募集やトラブル対応などは管理会社に委託することができます。

空室がなかなか埋まらない場合、設備の充実や修繕をする必要もあります。リフォームやリノベーションをするかはオーナーの判断に委ねられるので検討してみましょう。

不動産投資の管理方法とは

不動産を手に入れた後、物件の管理方法を選択する必要があります。

以下３つの方法から、本業との兼ね合いや予算を考慮して管理方法を決めましょう。

自主管理

入居者の募集をしたり、トラブル対応をしたり、退去時の案内をしたりと、全て自分が対応しなければなりません。

副業で不動産投資をするなら、自主管理はあまり向いていません。

不動産の委託管理

入居者の募集から家賃回収、クレーム対応、原状回復の見積もり、業者手配、退去時の立ち会いなどの常務を管理会社に委託するものです。

サラリーマン等が副業として不動産投資をするなら、最も一般的な方法ですね。

サブリース

不動産会社が不動産所有者（不動産投資を始めるあなた）から物件を一括で借り上げ、入居者に転貸するというものです。

つまり、空室があったとしても、満室想定の家賃収入が振り込まれます。

その代わり、委託料が引かれるので手取りは少なくなるので検討が必要です。

ちなみに、委託管理と同じで、賃貸業務に関わる内容は不動産会社が行ってくれます。

不動産投資に使えるローンは２種類

不動産を購入する際に、数百万円～数千万円のまとまった費用を用意して一括で購入する方はごくわずかです。

ほとんどの方がローンを利用して購入することになります。ここでは不動産投資に使われる２種類のローンを紹介します。

不動産投資ローン（アパートローン）

投資目的でアパートやマンションを購入する際によく使われており、審査基準や融資の条件がある程度決まっているローンのことです。

アパートローンの審査では、投資する人間の年齢や職業、年収といった属性が重視されて融資の可否が決まります。

公務員やサラリーマンのように、安定的な収入を得られる方が通りやすいローンであるとされています。

プロパーローン

金融機関が独自に調達した資金を、同金融機関が貸し倒れのリスクを背負って貸し出すローンのことを言います。

保険会社を通さず、金融機関独自の審査基準で融資を受けられるかが決まります。

金融機関側は貸付金利を得られるというメリットがありますが、ローンの回収をできないリスクがあるため、一般的に審査の基準が高いです。

成功しやすい不動産会社の選び方とは

不動産投資を始める際に、物件を購入する不動産会社選びは慎重に行う必要があります。

ここでは、不動産投資の成功を左右する不動産会社撰びのポイントを３つ紹介します。

リピーターが多く口コミも多い

リピーター、信用できる口コミの数は不動産会社を決める上で良い指標となります。

ここでは、気になる不動産会社の良い口コミも悪い口コミも徹底的に調べ上げ、最も信頼できる会社を選ぶようにしましょう。

物件購入後のサポートも充実している

不動産の購入後も、管理や定期的なメンテナンスをしてくれる不動産会社を選ぶのも１つのポイントです。

信頼できる担当者がいる

不動産投資の成功を望んでくれて、話し合いのできる優秀な担当者を探しましょう。

不動産投資に関するセミナーに参加するなどして自分の資産を任せられる人材を確保しましょう。

まとめ：不動産投資にについてよく知った上で始めよう

不動産投資とは、投資目的で不動産を購入し、入居希望者に貸し出すことで家賃収入を得たり、物件の価値が上がったときに販売することで利益を得ることです。

不労所得を得たい方や老後の年金代わりになることを期待する方にとっては良い投資先と言えるかも知れませんね。

ただし、当然確実に稼げる保証はありませんし、リスクがあることも理解する必要があります。

不動産投資の知識や経験がないと失敗する可能性もあるので、不動産投資セミナーなどを活用して様々な情報を得ることが重要です。