【初心者必見！】不動産投資で収入を得る仕組みとは？

近年、資産形成の1つとして不動産投資に関心を持つ人が増えています。その理由は不動産投資の仕組みに隠されています。

「不動産投資はお金持ちがするものじゃないの」「不動産投資してみたいけど仕事があるから手間はかけられないよ」と考えている方もいるのではないでしょうか。

そのような方にはぜひ不動産投資の仕組みを知ってから投資するかしないかを判断していただければと思います。もしかしたらあなたに向いている投資かもしれませんよ。

この記事では不動産投資でどうやって利益が出るのかやメリット・デメリットを紹介します。投資を始めたいと考えてる方はぜひ参考にしてください。

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不動産投資の仕組み【他の投資との違い】

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われています。他の投資（株式投資や信託投資など）との違いは以下のような点です。

まず一つ目は、「手間」です。株式投資も信託投資も日々の株価チェックや運用状況に時間を要します。一方で不動産投資は物件選びに時間を要するかもしれませんが、日々の管理は管理会社に委託することができます。

次に「リスク」です。リスクはどの投資にもつきものですが、不動産投資物件は急激に変化するリスクは少ないのが特徴です。

株式投資は価格の変動幅が大きく価格変動リスクが大きいですよね。不動産投資の場合は、不動産の価値や家賃の相場は徐々に落ちていくことはありますが、株価ほど急激に変動することはありません。

不動産投資の仕組み【どうやって利益がでるの？】

まず最初に一番気になるであろう不動産投資でどのように利益が出るかを紹介します。

不動産投資で得られる利益は、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2つに分けられます。

インカムゲイン

インカムゲインは購入した物件を他人に貸し出しすことで得る家賃収入のことです。家賃収入はローン返済に充てることができます。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインは所有している不動産を購入した時より高い金額で売却することで得られる利益です。うまくいけば大きな利益を得ることができます。

しかし、不動産の値上がりを確実に予想することはできないのでリスクも大きいです。

不動産投資の仕組み【メリット】

不動産投資で利益を得る仕組みや他の投資との違いががわかったところで、不動産投資のメリットについて確認しておきましょう。

長期間にわたる安定した収入を得られる

空室にならない限り、毎月借主から家賃収入を得ることができます。ローン返済が終われば、安定した収入減となります。

生命保険代わりになる

不動産を購入する際には団体信用生命保険（団信）への加入が義務付けられています。団信とはローン返済期間に借主が亡くなったり、高度障害になったりした場合にローンの残債が免除になる保険です。

残された家族はローンを返済する必要はなく、不動産は手元に残ります。その不動産は売却することもできますし、引き続き家賃収入を得ることもできます。

私的年金の形成

働けなくなっても毎月安定した収入を得られるので私的年金の代わりになります。

節税対策

不動産投資で得た利益や損失は、不動産所得として確定申告する必要があります。

確定申告の際の所得税の計算において不動産所得と給与所得が損益通算できます。また、現金の支出を伴わない減価償却費を経費にできるのもポイントです。

相続対策

不動産は、相続税を計算するときの相続税評価額を時価よりも70～80％抑えることができます。不動産の価値が大きく下がるわけではないのに相続税評価額が抑えられるので相続対策となります。

不動産投資の仕組み【デメリット】

不動産投資のメリットと合わせてデメリットについても確認しておきましょう。

初期費用が大きい

不動産投資の最大のデメリットは初期費用が大きいことです。最低でも数百万円必要となります。

多くの場合は投資用のローンを利用することになりますが、その際も1割程度の頭金が必要です。そして、多額の借金を背負うことになります。

維持管理コストがかかる

不動産を維持管理していくには多くのコストがかかります。毎月必要となる維持管理コストは家賃収入の10～20％です。その他に購入時、保有中、売却時とそれぞれ課税されます。

資産価値の下落

不動産は築年数の経過とともに資産価値が下落していきます。物件そのものの価値の下落は防ぐことはできません。しかし、立地や周辺環境により物件の資産価値を保つことができることもあります。

空室リスクがある

入居者がいなければ家賃収入を得ることはできませんので、空室期間は最小限に抑えなければなりません。

一棟マンション投資で1室空いているだけなら他の入居者からの家賃収入があるので問題ないかもしれませんが、区分マンション投資の場合は家賃収入が0になってしまいます。

災害リスクがある

地震や台風などの災害により建物に大きな被害が及ぶ可能性があります。現物資産であるがゆえのリスクです。万が一全壊、半壊などということになれば資産価値は一気になくなります。

不動産投資の種類

不動産投資の中にも、戸建てとマンションなど、どのような不動産に投資するかによって手法や向いている人が異なります。その中でも初心者におすすめと言われているのが区分マンション投資（ワンルーム投資）です。

区分マンション投資（ワンルーム投資）

区分マンション投資はマンションの部屋を1室から所有して運用する不動産投資です。

区分マンション投資であれば物件購入の資金を低く抑えることができます。また、賃貸管理や物件管理は一般的に管理会社が行います。そのため忙しい方や管理の知識がない方でも始めやすいですね。

まずは1室から始め、少しずつ部屋数を増やしていくことで無理のない不動産投資ができます。

一棟マンション投資

一棟マンション投資は、マンションを丸ごと一棟所有し経営する不動産投資です。

マンションを一棟所有すれば部屋の数だけ収入になるので区分マンション投資よりも大きな利益を得ることができます。

しかし、マンション一棟購入するためには億単位の資金が必要となる場合がほとんどです。

また、一棟マンション投資は投資というより経営と考えたほうがいいでしょう。マンションのことはもちろん、土地やその周辺環境、税金などの知識も必要となります。

戸建て投資

戸建て投資は、戸建て住宅を購入して貸し出し、家賃収入を得る投資です。

戸建て住宅を借りるのは一般的にファミリーである場合が多く、長期間借りてくれることが多いので空室リスクが少ないのが特徴です。

しかし、空室になると一気に利益は0になります。戸建て物件をローンで購入していた場合、空室期間は自分の貯金などから支払わなければいけなくなります。

不動産投資の仕組み【キャッシュフロー】

不動産投資において指標になるものはいくつかありますが、その中でも一番重要なものがキャッシュフローです。

不動産投資におけるキャッシュフローとは家賃収入から支出を引いて残った金額のことです。

利回りがいいのに実際には赤字ということもあり得ます。そのためキャッシュフローの計算を行うことはとても重要なのです。手元にいくら残るかをしっかりと把握することが不動産投資成功の条件となります。

不動産投資に向いている人

不動産投資にも向き不向きがあります。それではどのような人が不動産投資に向いているのでしょうか。

不動産投資に向いている人は上記のような人です。しかし、すべて揃っている必要はありませんし、これらが必要条件というわけでもありません。

ただ、不動産投資は長期間続けてこそ結果が出るものなので努力を続けられる人でなければ難しいと言えます。

不動産投資を始める初期費用

不動産投資のデメリットで「初期費用が大きい」と紹介しました。では初期費用の目安はどれくらいなのでしょうか。

必要な初期費用は最大で物件価格の10％程度です。新築物件なら物件価格の4～5％、中古物件なら7～8％が目安とされています。

不動産投資の仕組み【不動産投資の流れ】

それでは最後に不動産投資を始める流れについて紹介します。不動産投資を始めてみたいと感じた方はぜひ参考にしてください。

1.投資物件を探す

投資物件探しは不動産投資成功のために最も重要なポイントです。物件選びを間違えると空室リスクが高まり長期にわたる安定した家賃収入を得ることが難しくなります。

2.融資の相談をする

不動産投資をする多くの人は、自己資金＋ローンで始めることになるでしょう。ですので、ローンを利用して物件を購入する場合は金融機関に融資の相談に行きます。

不動産会社で金融機関を紹介してもらえる場合もあるので一度聞いてみるのもいいでしょう。

3.物件を購入

金融機関の事前審査に通ったら売買契約を結びます。これと並行して金融機関に正式に融資の申し込みをし、本審査を受けましょう。本審査の回答までは2週間から1ヶ月程度かかります。

4.管理会社に管理を委託する

賃貸管理、建物管理を管理会社に委託します。管理会社選びは最初の物件選びと並んで不動産投資成功に大きく影響する部分です。サービス内容や管理実績をしっかり確認して管理会社を選ぶようにしましょう。

5.物件の賃貸をする

入居者がいなければ収益は発生しません。賃貸管理会社を通して入居者募集を行います。

不動産投資の仕組みのまとめ

不動産投資の仕組みについて紹介しました。不動産投資でどのように利益をだすか、メリット・デメリットは理解いただけましたでしょうか。

不動産投資は特別なノウハウや知識を持っていなくても始めることが可能なので、初心者にも向いていると言われています。しかし、不動産投資は継続できて初めて成功と言える投資です。

不動産投資の仕組みをしっかりと理解したうえでぜひ不動産投資が自分に合う投資かどうか検討してみてください。