不動産投資とは一体どのような投資なの？

 

これから会社員の給料が下がるかもしれないためにリスクヘッジとして不動産投資をしたい！しかし不動産投資とはどのようなものなのか知らずに不安が付きまとうからなかなか進められない。

そんな人のために不動産投資とはどのような投資法か？またそのメリット・デメリットを紹介し、始めるためのきっかけとして読んでいただけたらと思います！https://pixabay.com/ja/photos/ニューヨーク-市-スカイライン-690868/

不動産投資とは？

不動産投資とは利益を得る目的で不動産事業に資金を投じる投資活動のことを言い、何らかの不動産物件を購入して第3者に貸し出して、その利益を得る投資方法で、簡単に言えば「大家になる」ということです。

または購入した不動産を金額以上で売却をして、売却利益を得る可能性に賭けて不動産投資を行ったりする方法もあります。

「最近では年金が期待できない」「将来どうしたらいいのか」「会社の給料が下がってきて収入を増やしたい」などの年金不安や雇用不安を抱えてサラリーマンやOL、主婦など幅広い層で始めるケースがあります。

不動産投資の仕組みとは？

不動産投資には2種類の仕組みがあり、賃貸のような安定的に入る家賃収入の利益を「インカムゲイン」不動産を購入価格以上で売却することで売却利益を得る方法を「キャピタルゲイン」と言います。

家賃収入で稼ぐモデルは、景気変動が少なくコツコツ稼ぐモデルとなっていて、売買益で稼ぐ方法は不動産価格が上がりやすい時代やエリアでは期待しやすい投資法となっております。

現在では不動産価格が上がりにくい時代となっているので、家賃価格でコツコツ稼ぐやり方が主流となっていてかつおすすめの方法と言えるのではないでしょうか。

家賃収入を得る場合、注意して欲しいのが全てが収入となるわけではなく、ローンの返済や管理を委託する管理会社への費用、固定資産税などある程度のランニングコストはかかってきます。

不動産投資の種類とは？

不動産投資には数々の種類が存在していますが、だいたい以下のものが代表的な方法となっています。1つ1つ解説もしていきましょう。

区分マンション投資

区分マンション投資とは、マンションの1室を購入して、それを賃貸に出すことで収入を得る方法のことです。

投資のリスクが少なく、失敗したときの損失を少なくする事ができます。角や最上階など人気のあるところだけを買って空き家になるリスクも減らせます。

またリスク分散もしやすく、部屋をいくつか持つことで災害などがあったときに収入を断たれるリスクを減らす事ができます。

しかし、リスクが少ない分収益が低くなりやすく、0か100の感じになる事が予想できるでしょう。あとは管理や運営が自由にできないため、被害があったときに承認などが必要となり、不便が多くなるでしょう。

一棟投資

一棟投資とは、マンションやアパートなどを部屋単位で投資するのではなく、丸ごと1棟買って家賃収入や売却収入を得る方法となります。

「アパートタイプ」と「マンションタイプ」の2種類があり、事前に両者の特徴を調べてから投資を行うようにしましょう！

1つの物件から得られる収入金額が大きいため利回りが利き、資産価値も高く高額融資を受けやすいのがメリットの1つで、運営の自由度も区分で買うよりも多く、収入が確実に得やすいのが特徴でしょう！

ただ大きな元手が必要となり、リターンが大きい分失敗したときのリスクが大きくなります。何より高額になるため買取手がつきにくく、維持費用が多額になるため手間も多くなります。

戸建て投資

戸建て投資とは利回りが高く、少額資金から始めることが出来る人気の不動産投資法となっています。中古の一戸建て物件を購入して貸すのが特徴となっています。

多くは500万程度の古い物件を購入して、リフォームをし貸し出しをするのがセオリーで、足りない場合は融資などで少額の借り入れができるので、少ない資金しかない人でも始めやすい方法となります。

メリットとしては少額で買える割には、利回りが高く、安定的に運営することができるので始めやすいのがとても魅力的でしょう！

その反面、探すのが大変で、入居需要調査が難しく、リフォームの知識も必要となるため、よく勉強してから始めることをおすすめします。

不動産投資信託

不動産投資信託とは、投資家から集めた資金で不動産に投資をして、賃貸や売却によって得られた収益を投資家に再分配する仕組みの投資法となります。

現物の投資法と比較をして、流動性や換金性が高く、少額で複数の物件に投資でき、専門家にも委託することが出来るのが特徴となっています。

実物の不動産を持つことは出来ず、投資法人が倒産や上場廃止した場合は価値が著しく損なわれ、大きなレバレッジなども利きにくい特徴があります。

民泊

民泊とは、「民家に泊まること」を言うが、インターネット仲介業者の出現により、観光客に個人宅や、投資物件を有料で貸し出す投資法となります。

一般の不動産投資とは違い、宿泊客からの宿泊料金や、すでに持っている不動産の一部を貸す、あるいは不動産を購入し民泊経営をしたい人に物件を貸すことで家賃収入を得る方法となります。

収益率が高く、賃貸物件よりも劣化が遅いため原状回復費などの費用が発生しにくく、将来的に外国人が多くくる可能性が高いため、将来性が見込めやすい点があるでしょう。

ただ準備や手続きに時間がかかり、始まったばかりの投資法のため法律が変わりやすい可能性があります。また近隣住民とトラブルも起こりやすくなるため、注意を払いながら運営をするようにしましょう。

駐車場投資

駐車場投資とは、空いている土地を利用して、駐車場を経営する投資法となります。不動産投資としては建物を建てずに土地が活用でき、ローリスクで手軽にできるとして人気が高い投資法となります。

初期費用がかからず、短期間で始めることができ、土地の広さや形を問わない、土地の転用が簡単など低予算で始めることが出来、比較的自由が利きやすいため取っ掛かりやすい投資法と言えるでしょう。

しかしその反面、税制面でのメリットが少なく、収益性が低いため、周辺環境や立地をしっかり調べて住宅に向かないような土地などを狙っていかないと収益化が難しくなる可能性があります。

不動産投資のメリットとは？

不動産投資の全体を通したメリットについて説明しますが、おおよそ以下の6つに分けられるでしょう。

1. 入居者がいれば毎月の定収入が確保できる
2. 不動産投資ローンによるレバレッジ効果がある
3. ミドルリスク・ミドルリターンの投資手法
4. 不動産投資は節税効果が期待できる
5. 生命保険の代わりとしても活用できる
6. 不動産は現物資産なのでインフレリスクにも強い

出典：https://hedge.guide/realestate/guide/merit-demerit

入居者がいれば確実に不労所得を獲得することが出来、年金の心配を減らせます。しかも不動産ローンによるレバレッジが効くので、融資を受ければ、自己資金よりも高い不動産を買うこともできます。

更にインフレによる価格変動にも強く、ハイリスクではないので、値動きもそこまで大きく変わることはない上、現物なので価格は0になることはないので、生命保険として代用することも可能です。

万が一の時のためにもう1つの収入源として活用しやすいので、資金に余裕のある方は特にリスク分散の意味も込めて始めていくのもいいのではないでしょうか？

不動産投資のデメリットとは？

反対に不動産投資の全体的なデメリットになりますが、こちらも以下の6つに分けられるのではないでしょうか？

1. 不動産投資には空室リスクがある
2. 割高な物件を購入してしまうリスクがある
3. 不動産資産は流動性が低い
4. 不動産の売買時に手続きの手間がかかる
5. 天災や事故などのリスクがある
6. デフレリスクや金利上昇リスクがある

出典：https://hedge.guide/realestate/guide/merit-demerit

不動産投資には空室リスクがあり、こうなると収入が発生しなくなってしまうため対策を講じる必要があります。また割高な物件を購入してしまうと値動きをして安くなったときに後悔する可能性があります。

不動産は他の投資商品と比べて商品の流動性が低く、売りたいときにすぐに換金できない特徴があります。また不動産売買時に手続きがかかるので、面倒くさがらずにしっかり手続きを行いましょう。

更に気を付けないといけないのは、地震や台風などの災害や事故によって物件に被害が出てしまうと言うことです。保険も入りすぎるとコストがかかるため、災害や事故が起こりにくい場所を選びましょう。

インフレには強くてもデフレには弱く、金融資産の価値が下がってしまったり、金利が上昇することで返済金額が大きくなってしまうこともあるので、現金に余裕を持たせて備えましょう。

不動産投資が向いている人

不動産投資を始めるにあたって適性は気になるところだと思います。では一体どんな人が向いている人なのでしょうか？おそらく以下のような特徴の人が向いているのではないでしょうか？

不動産投資は常に勉強をして、蓄えた知識を自分の中に消化をして活用できるようになる必要があります。あとは短期で成果が出ることはなく、長期的な目線に立って計画や目標を立てていく必要があります。

融資に関しても負債度と思ってしまうとそもそも始めることさえ難しくなってしまうでしょう。あとは先輩たちや管理会社の人などとコミュニケーションをして、情報収集や方針などを話し合う必要があります。

自分の意思をはっきり持つことも重要で、購入の際に希望の物件が出るまで待つこと、理想とする物件と出会ったら即座に決断する、思うような収益が出なかったときに手放す決断力も求められます。

不動産投資が向いてない人

逆に不動産投資に向いていない人の特徴も気になるところだと思います。個人的には以下のような特徴の人が向いていないのではないでしょうか？

不動産投資は知識を蓄えて活用をしていかないと大損や勝機を読むことが出来なくなるなど必要なときに決断することや良い情報などを手に入れることが出来なくなってしまうでしょう。

また融資を受けないことも収益の回収が遅れてしまうなどして損をしてしまう可能性があったり、自分の自己負担が増してしまったりするので、始める際にはきちんと融資を受ける必要があります。

不動産投資は自分だけでは運用はできませんが、全てを他人に任せてしまったり、コミュニケーションが取れなくなってしまうと、情報を得たり、方針も立てることも出来ず大損だけして終わるでしょう。

当然自分の意思がしっかりしていない人も行うべきではないでしょう。いざと言うときに決断が出来なくなったり、先延ばしなどをして空室が続くときにはすでにとき遅しなどの状態になってしまいます。

不動産投資のオススメの始め方

では不動産を始めるにあたっての手順についてですが、少々長くなりますが以下のようなステップを踏んで始めることをおすすめします。

1. 不動産投資に関する情報収集（書籍・サイト・セミナーなど）
2. エリアの選定（都心か地方か、将来の開発計画など）
3. 物件選び（新築か中古か、マンションかアパートか、現地視察）
4. 収支シミュレーションの検討（自己資金、利回り、キャッシュフロー）
5. 不動産投資ローンの事前審査（融資額、融資期間、金利交渉）
6. 売り手との交渉（物件申込み、物件価格、支払い条件、引渡し時期）
7. 契約手続き（ローン特約、契約解除、違約金・賠償範囲、瑕疵担保責任など）
8. 決済・引渡し・登記手続き（不動産登記変更）

出典：https://hedge.guide/feature/property-investment-7points-for-beginners.htm

始める際には色々検討をしなくてはいけないことが多いですが、大きい損害を負ってしまわないように情報収集はもちろん、災害がなく安全で快適なエリアを選ぶことで不動産を傷つけない。

本やウェブサイト、業者だけではなく自分の目で確認すること、収入のシュミレーションをして平気かどうか確認する、余計な借り入れがないかどうか確認する、売り手と納得のいく交渉をする。

万が一の時に備えて安全な契約をできるようにする、契約に問題がないかどうか確認してから契約するなど念には念を入れて始めるようにすると良いでしょう。詳しいことは以下のサイトを参考にしましょう！

まとめ

不動産投資において最も基本と言えることが情報を集めようとする行動が重要！と言うことでしょう。人任せにはせず、自分で勉強をして行動に移し、自分の判断で進めることができるようにしましょう！

どうしても解決ができない時にはメンターや先輩などと交流を図っておき、大事な情報を集められるようにしておくことで困難にぶち当たった時も解決するヒントが得られるでしょう。

細心の注意を払いつつ、より良い不動産投資をして不労所得を獲得し、より生活基盤を安定させ、充実した投資活動を始めていかれることを願っています！