「不動産投資とは」と聞いて、堅く、難しい印象を受ける人も少なくないと思います。しかし今日では「不動産投資」に様々なメリットがあることから、20代や30代などの若い年代で始めている人も多くいます。
今回は「不動産投資」のメリット・デメリット、そしてどのように始めたら良いのか、などについて紹介します。
不動産投資とは
不動産投資とは、不動産（宅地や建物）に対する投資で、主に不動産を購入し、それを他人に貸すことで家賃収入を得ることを指します。老後の年金対策としても注目されています。
物件の価格に対して家賃収入を毎年どれだけ得られるかという「（表面）利回り」という指標で、投資効率を判断します。
不動産投資は、上手に運用できれば大きな利益や不労所得を得ることができます。一方で「内容が専門的で難しそう」という先入観やハードルの高さを感じ、ためらう人が多いのも事実です。
不動産投資の仕組み：区分マンション投資とは
不動産投資のうちの1つ、区分マンション投資とは分譲用のマンションの一室を扱う投資です。
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- 賃貸需要の多い場所に多い
- 低い年収でも融資が出やすい
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などのメリットから、初心者の方でも始めやすいという特徴があります。
- 空室が出ると賃料が０
- 利回りが低いことが多い
- 建物全体に関わることをコントロールできない
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- などのデメリットもあります。しかし目的を明確にして、それに合った投資方法を選ぶことで成功する可能性は高まります。
不動産投資の仕組み：一棟アパート・マンション投資とは
一棟投資とは、アパートやマンションを部屋単位で投資するのではなく、一棟単位でアパートやマンションなどを購入して家賃収入やその売却収入で投資資金の回収と利益を得る投資方法です。
- 空室リスクを分散できる
- 物件によっては節税効果が出やすい
という点で地主さんや高収入の方が投資を始めることが多いです。
- リスクが大きい
- 流動性が低い
- これらのデメリットもあります。しかし個人の方が投資を成功するためには、デメリットを加味した上で挑戦していると良いと思います。
不動産投資の仕組み：戸建て投資とは
戸建て投資とは、一戸建ての住宅を他人に貸し出す目的で購入し、家賃収入を得る不動産投資のことです。
土地ごと一戸建て住宅を購入し、賃貸住宅を探している人に貸し出します。
- 高利回りが狙える
- 個人で参入しやすい
- 規模が小さいため自分でリフォームしやすく、コストを抑えやすい
など、戸建て投資ならではのメリットがあります。それに対して、
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- 良い物件を見つけるのが困難
- 手間と時間がかかる
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- など、主に時間効率面が悪かったり、リスクを伴うこともあります。
不動産投資の利益とは
不動産投資は利益を得る形も様々です。始めて不動産投資をする方は特に不動産投資がどのような形で利益をもたらすのかを知っておく必要があります。
- 売買益
- 副収入効果
- 他にも不動産投資がもたらす利益の形は存在しますが、今回は以上の２つに着目して紹介します。
売買益
売買益（キャピタルゲイン）とは、不動産を購入した価格よりも、高い価格で売却することで得られる投資です。
- 地域の人口や居住需要が増えて地価が上がる
- 高い賃料で入居者を入れることができている
- 融資情勢などの影響で不動産取引が活発になる
これらの状況の場合、購入した物件の値上がりを期待できるはずです。
しかし現在の日本において売却益を確実に出せる不動産投資を行うことは初心者には難しいと思います。このような不動産の価格上昇はあまり期待できないため、月々の家賃収入を狙った投資が主流です。
副収入効果
副収入効果（キャッシュフロー）とは大まかには、家賃収入から運営コストや銀行への返済分を差し引いた分だけ利益として得られるということです。
副収入がプラスの場合、毎月の副収入を得られていることになりますので、生活に余裕が生まれ、不動産投資の利益を実感しやすくなります。
しかし、空室による家賃収入の減少、修繕による運営コストの増加などの場合は副収入が減ってしまうので利回りの設定を見直す必要があります。
不動産投資のリスク
デメリットとも言える、不動産投資によるリスクにも様々な形があります。不動産投資を始める前に、きちんとリスクも把握しておきたいという方も多いのではないでしょうか。
不動産投資のリスクは、株式投資のリスクとは違ってコントロール可能な部分が多くあります。主なリスクは以下の４つです。
- 空室リスク
- 天災リスク
- 金利リスク
- この他にも不動産投資のリスクはたくさんあります。今回は最低限知っておきたいこれらのリスクについて紹介します。
空室リスク
不動産投資の代表的なリスクです。一戸のみの保有の場合、空室時に収入がなくなってしまうことを指します。
家賃収入がなくなってしまっても運営コストや銀行への返済額は変わらないことを忘れてはいけません。
天災リスク
台風や地震などの天災により、不動産がダメージを受けるリスクがあるということです。特に日本は地震や台風が多いので心配になるひとも多いでしょう。
天災リスクの対処法としては、地震保険や火災保険などの保険でカバーするというのが代表的だと思います。
金利リスク
金利が上昇すると、返済総額が増え、月々の返済額も増えるため、お金に余裕がなくなってしまうというリスクです。
- 余裕のあるシミュレーションの物件を購入する
- 家賃下落を起こさないようにする
などに気をつければ、間接的に対応できるため金利リスクへの対策になります。
不動産投資の始め方
不動産投資は自分の目的にあった選択をしなければ失敗しやすいです。
物件の種別によって強い点や弱い点が異なるので、まず自分の属性や目的を確認したうえで臨無ことをお勧めします。
不動産投資を始めてみようと考えている方に向けて、大まかなステップをご紹介します。
- 最適な物件の種類を選ぶ
- ポータルサイトを使って相場を掴む
- 情報収集のためにセミナーを活用する
- 不動産会社、パートナーを探す
- 物件紹介を受け、検討する
- 契約、融資打診、決済をする
- 賃貸経営をする
- 売却する
不動産投資の勉強方法
不動産投資において情報や知識はとても重要です。主な勉強方法としては本での独学やセミナーへの参加があります。
セミナーでは実際に話を聞くことで不動産投資についてとても理解しやすくなります。特にセミナーでの収入を得て生活しているようなプロの不動産投資家の講演は理解しやすいと思います。
また、セミナーは信頼のおける不動産会社と出会える機会でもあります。優良な不動産会社といい関係を築くことで不動産情報が手に入りやすくなります。
不動産投資に挑戦しようと思っているあなたへ
これまで「不動産投資」に関して漠然なイメージしか持っていなかった方も少しでも挑戦してみようと考えていただけると幸いです。
不動産投資は確かにたくさんの知識や情報が必要になり、大変だと感じるかもしれません。しかし、いざやってみることで自分の目的や目標を達成できることもあると思います。
新たな世界へ一歩踏み出してみてはどうでしょうか？みなさんの不動産投資の成功を祈っています。
