不動産投資

不動産投資の物件探しの方法は?選ぶポイントも紹介!

不動産投資を行うと決めたらまず物件探しからスタートです。しかし、まずここが立ち止まってしまうポイントなのではないでしょうか。

「しっかりと収益を得るためにはどのような物件を選べばいいの?」「どうやって探すのが効率が良いの?」と考え始めるとなかなか動き出せませんよね。

この記事では、どのような物件を選べばいいか、どのように探せばいいかを紹介します。少しでも動き出すきっかけになるかもしれません。ぜひ読み進めてくださいね。

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不動産投資の成功は物件探しがカギ

不動産投資の成功は不動産投資物件探しにかかっていると言っても過言ではありません。

どんなにすばらしい物件でも人口が少ない場所やこれから減っていく可能性がある場所にあれば入居者が見込めません。

また、立地が良く人が多い場所であってもそのエリアに住む人たちのニーズに応えられていない物件であれば空室が続く可能性があります。

家賃収入は入居者がいなければ発生しませんよね。まずは長期的に求められる物件を探し出すことが不動産投資の成功につながるのです。

不動産投資の目的を明確にする

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あなたが不動産投資を行う目的は何ですか?目的によって購入すべき物件は異なります。まずは不動産投資を行う目的を明確にしておきましょう。

老後の資金・副収入源の確保

本業以外で収入を得たい、私的年金の形成をしたいと考えている方は以下のような物件を選ぶといいでしょう。

老後資金・副収入源の確保を目的とする場合に選ぶべき投資物件
  • 立地がいい
  • 築年数が浅い

老後資金・副収入源の確保は長期的に安定した収入を目指すことになります。ですので、都心部にアクセスが良く、入居率が良い立地で物件を選ぶ必要があります。

また、築年数が浅い物件を選ぶことで修繕やリフォームにかかる費用を抑えることができます。

上記のような条件を満たす物件は都心部の新築マンションや小規模なアパートになります。このような物件は人気も高く、競争が激しいです。

節税対策

節税対策で不動産投資を考えている方は以下のような物件を選ぶといいでしょう。

節税対策を目的とする場合に選ぶべき投資物件
  • 築年数がある程度経過している物件

不動産運用でかかった経費は確定申告で計上できます。そして、不動産の減価償却によっても税金対策ができます。

不動産の減価償却とは不動産投資で支出した金額をその不動産が使用できる期間で分けて費用計上することです。築年数が経過している物件のほうが減価償却による節税効果が期待できます。

相続対策

相続対策を考えている方は以下のような物件を選ぶといいでしょう。

相続対策を目的とする場合に選ぶべき投資物件
  • 利回りが高すぎない物件

あまり利回りが高い物件を選ぶと相続税対策前より収益が出すぎることにより相続税が増えてしまうことがあります。相続税対策においては利回りが高い物件が必ずしもいいとは言えません。

投資物件を選ぶポイント

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物件探しするにしても手あたり次第物件を見ていくのは効率的ではありません。ある程度条件を絞って見ていく必要があります。それでは、物件を選ぶ際にチェックしておきたいポイントを紹介します。

投資物件を選ぶポイント
  • 周辺環境が良い
  • 人口減少率が低いエリア
  • 物件の管理・設備がしっかりしている
  • エリアに合った入居者のニーズに応えた物件

周辺環境が良い

利便性や周辺環境も物件選びにはとても大切です。駅まで徒歩10分である、ターミナル駅に出やすい、スーパーやコンビニ、病院など日常生活で必要な施設が揃っているなどが環境が良いと言えます。

そのようなエリアは人気があるため、多少物件自体に良くない点があっても需要は高い傾向にあります。

人口減少率が低いエリア

少子高齢化でこれからの日本は人口が減少していくことは間違いありません。

今は人口が多いエリアでも人口が減少傾向にあるエリアは将来的に空室リスクが高くなります。人口が増えているエリアか人口減少率の低いエリアで物件を選びましょう。

物件の管理や設備がしっかりしている

物件は必ず足を運んで自分の目で確認してください。管理や設備面がしっかりしているかは入居率にも大きく影響します。設備機器の状態や建物の清掃状況をチェックしてくださいね。

エリアに合ったニーズに応えた物件

それぞれのエリアにはそれぞれ住む人達の特徴があります。ファミリー層が多く住むエリアもあれば、単身者が住むエリア、学生が多く住むエリアなど。

そして、それぞれ必要とする物件は異なります。部屋の広さや間取り、設備、周辺環境などはそのエリアに住む層に合ったものなのかを見極める必要があります。

絶対に避けたい物件

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物件選びの際にまず検討物件から外したほうがいいものもあります。これから紹介するような物件は利益が出ない可能性が大きいので避けたほうがいいでしょう。

絶対に購入を避けたい物件
  • 自分の予算に合わない物件
  • 新耐震基準に適合しない物件
  • 瑕疵のある物件

自分の予算に合わない物件

どんなに良い条件の物件を見つけたとしても自分の予算に合わない物件は避けましょう。

不動産投資の物件購入資金は自己資金+金融機関の投資用ローンになることが多いです。

予算をオーバーする物件を購入することになると自己資金には限りがあるでしょうから金融機関で借りる金額が大きくなってしまいます。そうすると、のちのちローン返済で苦しむことになる可能性があります。

新耐震基準に適合しない物件

新耐震基準とは1981年6月1日以降の建築確認において適用されている基準です。新耐震基準は震度6強から7程度の地震でも倒壊しないような構造基準として設定されています。

それより以前の旧耐震基準は震度5程度の地震でも倒壊しないような構造基準として設定されていました。

万が一地震が起きて建物が全壊ということになれば物件の価値はなくなってしまいます。

瑕疵のある物件

瑕疵(かし)のある物件とは「訳あり物件」のことです。雨漏りや壁のひび割れ、耐震強度の不足など建物そのものに欠陥がある場合や事故や事件、トラブルが発生したいわゆる「事故物件」などがあります。

瑕疵物件はそのような欠陥を含めた金額となっていることがあり、安く購入することができるかもしれませんが、自分で修繕したり、メンテナンスしたりすると余計な経費がかかってしまいます。

事故物件に関しては、入居希望があった際に告知する義務があるのでなかなか入居者募集が難しくなります。

不動産投資物件探しで優先する順位を決めよう

物件探しを始めるとわかるのですが、自分が求めている条件すべてを兼ね備えた物件はほぼありません。

物件を選ぶ基準例
  • 物件価格
  • 立地
  • 築年数
  • 設備
  • 利回り

できるだけ自分の希望に近づける必要はありますが、どこかで妥協点を用意しておかなければいつまで経っても物件探しを続けることになります。こだわりすぎていい物件を逃さないようにしましょう。

そうならないために何を基準に選ぶかと合わせて優先順位を決めておくとスムーズに物件選びも進みますよ。

不動産投資物件の探し方①投資不動産ポータルサイトを利用する

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投資不動産ポータルサイトは投資用不動産物件に特化したサイトです。賃貸サイトのように希望条件(立地・価格・利回りなど)を選択して該当物件を見ることができます。

ポータルサイトは、全国の情報を見ることができ、得られる情報量が多いのがメリットです。投資物件探し初心者であれば、多くの物件に触れ市場の雰囲気を感じることも重要ですよ。

一方でポータルサイトに掲載されている情報は、最新の情報とは限らないというデメリットもあります。物件情報が掲載されるまでに時差があることもあるので、気になった物件が売却済みになっていることもあります。

また、おとり物件が掲載されている場合もあるので十分気をつけなければなりません。

不動産投資物件の探し方②不動産会社に行く

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物件を購入したいエリアが決まっている場合は、そのエリアにある不動産会社を訪問し物件を紹介してもらうという方法もあります。

ポータルサイトを紹介した後なのであまり効率のいい方法とは思えない方もいらっしゃるかもしれません。しかし、決してそのようなことはありません。

物件選びには周囲の環境も大切ですので、地域に詳しい不動産会社は強い味方になるのです。また、ポータルサイトには掲載されていないような物件情報を持っている可能性もありますよ。

ただし、不動産会社は賃貸物件の取り扱いがメインなので、投資物件は少ないです。

不動産投資物件の探し方③不動産投資会社を利用する

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不動産投資会社は不動産投資のプロが一緒に投資物件を選んでくれる会社です。

不動産投資会社は自社で物件を持っていることがほとんどなので、ポータルサイトに掲載されていない未公開物件を紹介してもらうことができます。

また、不動産投資のプロなのであなたに合った投資プランを提案してくれますよ。

不動産投資会社も各社得意とする分野や強みがあるので、複数の会社に問合せして自分に合った会社を選びましょう。

不動産投資物件の探し方④タウン誌・広告で探す

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ポータルサイトを利用すれば全国の物件情報を見ることができますが、タウン誌や新聞広告だけに紹介されている物件もあるので定期的にチェックするといいでしょう。

小さな不動産会社や地方の不動産会社が紙媒体にのみ掲載している良い物件があるかもしれません。

良い物件に出会える可能性はそれほど高くはないですが、物件購入を考えているエリアが決まっているのであれば、タウン誌、新聞広告のチェックをしておいて損はありませんよ。

まとめ 不動産投資は物件探しが重要!

不動産投資の物件を選ぶポイントや探す方法についてご紹介しました。

初心者にとって優れた物件を見極めることは容易なことではありません。しかし、不動産投資成功のカギはどのような物件を選ぶかにかかっています。

まずは不動産投資の目的をはっきりとさせ、選ぶ基準とその優先順位をしっかり決めましょう。

不動産投資は長期間にわたって運用していくものです。目先の利回りだけを見るのではなく、将来を見越した物件を選べるよう情報収集を行ってくださいね。