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初心者がゼロから理解できる!不動産投資とは?これであなたも大家さん。

不動産投資に興味はあるけど、不動産投資とはなんだろう?とよくわからないあなたへ。

この記事は、不動産投資をやってみたいけど不安というあなたに、不動産投資の基礎知識と、メリット、デメリトットをわかりやすく説明します。

初心者でもこの記事を読めば、不動産投資の仕組みを理解し、不動産投資を始める勇気となります。是非最後までお読みください。

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不動産投資とは?

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あなたは不動産投資についてどんなイメージを持っているでしょうか?「リスクが高い」「一般の人では手が出せない」。もし、このようなイメージがあるのであれば、それは間違いです。

では、なぜそのイメージが間違いなのか?それを次の、3つの投資パターン別でご説明します。

投資のパターン
  1. ハイリスク・ハイリーターン
  2. ローリスク・ローリターン
  3. ミドルリスク・ミドルリターン

ハイリスク・ハイリターンの投資

ハイリスク・ハイリターンの投資といえば、「株式投資」「FX投資」です。株式投資やFX投資は10年間で資産を10倍にできる可能性もありますが、最初の1年で資産をゼロにしてしまう可能性もあります。

将来の経済的安定を目的にするのであれば、こういったハイリスク・ハイリターンの投資は避けたほうがいいでしょう。

ローリスク・ローリターンの投資

ローリスク・ローリターンの投資といえば「定期預金」「長期国債」などです。資産をゼロにする可能性は限りなくゼロに近いですが、今の超低金利の時代ではリターンは微々たるものです。

やはり、将来の経済的安定を目的とするのであれば、ローリスク・ローリターンの投資も目的を達することはできません

ミドルリスク・ミドルリターンの投資

それでは、不動産投資はどうでしょう?不動産投資とは、「不動産を購入して、それを活用して収益を得る投資」の事です。

不動産投資では2つの方法で収益を得ることができます。その2つの方法とは、一つが「家賃収入」で、2つ目が「売却益」です。

不動産経営では短期間に資産が2倍、3倍にはなりませんが、その代わりにどんなに不動産の価値が下落をしても資産がゼロになることはありません。つまり、株式投資やFX投資よりもリスクが少ないと言えます。

また、定期預金や長期国債のようにゼロに近い「利回り」よりも、リターンを得られるため、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資と言えます。将来の経済的安定のために、最も適した投資方法なのです。

不動産投資の基礎知識①

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不動産投資の場合、「表面利回り」と言われるリターンの理解が必要です。「利回り」とは、1年間で投資金額のどれくらいを回収できたかを「%」で表したものです。

つまり「物件購入額」に対して「家賃収入」でどれくらい回収できたかという事です。

表面利回り
  • 表面利回り(%)=年間家賃(円)÷物件価格(円)

利回りが高い方が、物件価格に対して家賃収入が多いことになります。初心者の場合、10%以上の表面利回り物件を探すと良いですが、そういった高い利回りの物件はみんなが欲しがるため、競争率が高いです。

不動産投資の基礎知識②

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不動産投資では大切な指標として「キャッシュフロー」というものがあります。簡単に言うと手元に残るお金のことです。

どういうことかというと、不動産投資をした場合、家賃の「収入」以外に、ローンの「返済」や保険料などの「管理費」やその他の「支出」が発生します。これらを収入から差し引いたものが、キャッシュフローです。

キャッシュフロー
  • キャッシュフロー = 家賃収入 ー 返済 ー 管理費 ー その他費用

手元に残るような投資でないと、ビジネスを回していくのは難しいです。そのため、手元に残るお金は意識しなければなりません。一般的にこのキャッシュフローは、物件の3%を目指すと言われます。

不動産投資の基礎知識③

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不動産投資の収益は、「家賃収入」「売却益」の2つがあります。家賃収入のことを「インカムゲイン」、売却益のことを「キャピタルゲイン」と言います。どちらの言葉も覚えていきましょう

インカムゲインとキャピタルゲイン
  • インカムゲイン=月々入ってくる収入(家賃収入)
  • キャピタルゲイン=物件を売却したときの値上がり益

このインカムゲインとキャピタルゲインは両方大事です。不動産投資ではどちらかだけの収入を考えるのではなく、両方で利益を得る方法を考える必要があるからです。

不動産投資の3つのメリットとは

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不動産投資を正しく理解するためには、「リスクが高そう」「一般の人では手がだせない」等という先入観を捨てることが必要です。そのために、不動産投資の3つのメリットについて、細かく説明していきます。

不動産投資の3つのメリット
  1. お金を借りて投資ができる
  2. 安定性が高い
  3. 自分の努力で利回りを上げられる

不動産投資の3つのメリットを理解することで、しっかり自分自身で、不動産投資が本当に「リスクが高いのか?」「素人では難しいのか?」を判断してください。

不動産投資とはお金を借りて投資ができる!?

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不動産投資の最大のメリットは、銀行などの金融機関から融資を受けて投資ができることです。これが、株式投資やFX投資の場合は、金融機関が借してくれることは100%ありません。

株式投資やFX投資でも「信用取引」というものがあります。しかし、信用取引の場合、もし取引がマイナスになった場合、追証や決済の義務が次営業日の決まった時刻までに発生します。

しかし、銀行など金融機関からの融資の場合は、利息を払えば長期間低い金利で借りることが可能です。そのため、返済しながらでも手元にお金を貯めることができます。

このように、金融機関から融資が利用しやすい点と、その融資の仕組みが確立されていることの安全性が、他の投資よりも優位な点です。

「追証(おいしょう)とは、「追加保証金」の略称で、委託保証金を追加で差し入れなければならない状態のこと。つまり、追加で保証金が発生すること。

不動産投資は安定性が高い!?

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次に不動産投資の魅力といえば、その安定性です。株式投資やFX投資は銘柄の価値は日々変動します。売買を繰り返し利益を出すには、膨大な情報を仕入れ、分析し判断しなければいけません。

不動産投資は、経済状況によって家賃が毎月変動するわけではありません。そのため、相場を一日中気にすることはありません。

一度、入居者に住んでもらい家賃収入を得るまでの仕組みを作ってしまえば、安定的な経営ができるのです。

不動産投資は自分の努力で利回りを上げられる!?

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次に、不動産投資が株式投資やFX投資などと比べて優位な点は、自分の努力で利回りが上げられることです。

株式やFXの場合、一個人が購入した銘柄の価値を高めることは非常に困難です。経営に参加するにも、大量の売買をするにも、企業やファンドのような、大量な資金が無い限り無理です。

しかし、不動産は買った物件の価値を簡単に上げることができます。たとえば、リフォームをして、部屋をグレードアップし家賃を上げたりするなど、自分の努力で利回りを上げることができます。

もちろん、付加価値のためには、それなりに費用はかかります。しかし、株を買い占めることに比べれば微々たるものです。また、掛けた費用分で物件のグレードが上がることは、入居者にとっても喜びとなります。

不動産投資の3つのリスクとは?

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それでは、ここまでに不動産投資のメリットをお伝えしてきましたが、いいことばかりでなく、デメリットも気になりますよね。ここからは不動産投資にまつわる3つのリスクについて紹介します。

不動産投資の3つのリスク
  1. 空室リスク
  2. 風評被害リスク
  3. 流動性が低い

不動産投資の3つのリスクを理解することで、しっかり自分自身で、不動産投資が本当に「リスクが高いのか?」「素人では難しいのか?」を判断してください。

不動産投資の空き室リスクとは?

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どんなに立派な物件を手に入れたとしても、それだけでは利益はあがりません。たとえ利益が上がらなかったとしても、固定資産税や都市計画税といったランニングコストは発生します。

空き室リスクこそが、不動産投資の最大のリスクです。入居者がいなければ、利回りで重要な「家賃収入」を得ることができません。

しかし、大前提として需要の見込める地域に物件を持っていれば、経営手腕によって満室経営は十分に可能です。

不動産投資の風評被害リスクとは?

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株式投資では企業倒産リスクがありますが、不動産の場合は、火事や災害などによる倒壊のリスクには、保険に加入することである程度対処することができます。

ただし、怖いのは自殺や死亡事故、殺人事件などが起こった場合です。いわゆる、事故物件になってしまうリスクです。一度悪い評判が立ってしまうと、建物全体が風評被害で入居者が減ることは空室リスクに直結します。

対応策としては、物件を複数持ってリスクを分散することです。450万円の物件を一つ持つよりも、150万円の物件を3つ持ったほうが、戦略的には優れた方法です。

不動産投資は流動性が低い

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株式投資やFX投資であれば、何かの事情で急にお金が必要になった時に、すぐに現金化できますが、不動産投資はそうは行きません。

高額な取引になるので、買い手もすぐには見つかりません。見つかったとしても、相手側も融資が必要となれば、更に数ヶ月かかることになります。

ただし、不動産投資自体に担保力があれば、売却はしなくてもそれを担保にしてある程度の資金を調達することは可能です。

 

不動産投資のまとめ

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最後に、不動産投資についてまとめます。不動産投資とは、ミドルリスク・ミドルリターンの投資であり、将来の経済的安定のために、最も適した投資方法です。

不動産投資の基礎知識とは
  • 表面利回り(%)=年間家賃(円)÷物件価格(円)
  • キャッシュフロー=家賃収入ー返済ー管理費ーその他費用
  • インカムゲイン=月々入ってくる収入(家賃収入)
  • キャピタルゲイン=物件を売却したときの値上がり益
不動産投資の3つのメリットとは
  • お金を借りて投資ができる
  • 安定性が高い
  • 自分の努力で利回りを上げられる
不動産投資の3つのリスクと対策とは
  1. 空室リスク
  2. 風評被害リスク
  3. 流動性が低い

これであなたは、不動産投資を始める準備ができました。後は、勇気を出して第一歩を踏み出すだけです。この記事が、あなたの第一歩の勇気づけになりますように。最後まで、お読みいただきありがとうございました。

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【未来は発した言葉で作られる!】子供大好き三児の父。元おもちゃ屋店長→現通販物流管理者→読書コミュニティの代表→ライティング、ブログ、Youtubeに挑戦中!!子供の未来は世界の未来それを作るために起業を目指す。ライスワークとライフワーク持つためにとにかく行動あるのみ!! 与えよさらば与えられん。この言葉を胸に一人でも多くの人の為になる情報を発信していきます!!