「不動産投資始めたいけど物件の種類や自分に合った物件が分からなくて始められない」と、思っている方はいませんか？
不動産投資には、様々な種類があります。その中で「建物を購入して、第三者に貸して利益を得る」不動産投資の物件の選ぶ際に注目すべきポイントを紹介していきます。
不動産投資をこれから始める方や、物件選びで困っている方は特に、読んでみてください！
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不動産投資で重要な投資の種類
出典：https://www.pexels.com/ja-jp/photo/4491441/不動産投資で、まず先に決めておかなければならないことは、投資の種類です。
物件の種類は様々ありますが、「建物を購入して、第三者に貸して利益を得る」投資には、大きく分けて3つの投資の種類があります。
- 区分マンション投資
- 戸建て投資
- アパート投資
これらの不動産投資では、種類ごとにメリットやデメリットなどがあります。その為、それぞれの特徴などを理解して、自分にあった不動産投資をしていきましょう。
不動産投資の種類①区分マンション投資
出典：https://www.pexels.com/ja-jp/photo/3663530/まず先に、区分マンション投資のメリットとデメリットを紹介していきます。
- 少ない金額で始められる
- 数が多く選びやすい
- 分散投資ができる
- 管理の手間がかからない
- 退去時に空室率が100％になる
- 管理費が高い
- 権限が少ない
マンションの1部屋から所有して、運用する不動産投資になります。マンションでは、複数のオーナーが各々の部屋を区分所有して建物管理や賃貸管理は、管理会社が行います。
その為、「仕事が忙しい人でも行いやすい投資」とも、言われています。又、物件が多いのも魅力ですね。
又、区分マンションは、毎月数万円の利益収入を得たい方におすすめします。
不動産投資の種類②戸建て投資
出典：https://www.pexels.com/ja-jp/photo/164338/次に、戸建て・一軒家投資のメリットとデメリットを紹介していきます。
- 間取り変更が可能
- 入居する期間が長い
- 賃貸需要が強く客付けしやすい
- 入居期間が長い
- 入居率０％か100％である
- 拡大スピードが遅い
- 退去時の修繕費が割高になりやすい
戸建て投資とは、一戸建てを賃貸する投資法です。一般的に多くは、古い物件を購入して賃貸することになります。
戸建ては、需要が供給を下回っている状態と言えます。退去の頻度は少ないですが、退去後は家賃収入が、ゼロになり退去後のリフォーム代が高いのが大きなデメリットですね。
戸建て投資におすすめな人は、小さい物件で練習してみたい人やリスクを少なくして、現金で始めたい人が挙げられます。
不動産投資の種類③アパート投資
最後に、アパート投資についてのメリット、デメリットを紹介していきます。
- 長期的な収入の確保できる
- 経済変動に強い
- 節税効果がある
- 空室のリスクがある
- 長期運用が前提
- 資産価値が下がる
アパート投資では、アパート1棟購入して賃貸に出し、その家賃収入を得る投資です。基本的には、入居者の家賃収入で、物件取得時に組んだローンを返済していきます。そして、その差額が、毎月の収入になります。
アパート投資は、年収1200万以上ある方や、本業が忙しい方で、投資に時間を割きたくない人におすすめします！
不動産投資で物件選びは最重要！
出典：https://www.pexels.com/ja-jp/photo/3832033/不動産投資で物件選びは重要になります。物件選びが重要なのは、その後の収入に大きな影響を与える方です。又、不動産投資では、2種類の利益を得る方法があります。
- インカムゲイン
- キャピタルゲイン
インカムゲインとは、不動産を運用して、毎月得られる収入「家賃収入」です。メリットとしては、長期的に安定した収入を得る事です。
キャピタルゲインでは、保有している資産を、購入時よりも高値で売れた場合に得られる売却利益になります。メリットとしては、インカムゲインに比べて、大きな利益が得られることです。
不動産投資で物件を選ぶ基準とは
不動産投資では、物件を選ぶ際に、高利回り点だけに注目してしまい、空室による大きな赤字になるという例も、多く存在します。
しかし、これらの失敗の多くは、物件選びのポイントさえ抑えておけば、おおよそ回避することが可能です。では、不動産投資で、良い物件を選ぶ基準として、どのようなことが挙げられるでしょうか。
- エリア
- 人口
- 設備
不動産投資では、物件選びがカギになります。具体的に、抑えておくポイントも紹介していきます。
物件選びのポイント①人気の高いエリアに絞る！
まず初めに、人気の高いエリアに絞ります。周辺環境や利便性が良いところが人気のエリアになります。
人気の高いエリアは、多少の間取りが悪くても入居率が非常に高い傾向にあります。では、周辺環境や利便性の良いところとは、どんなところが挙げられるでしょうか。
- 周辺環境の場合は、コンビニやスーパー、学校、病院などの公共施設が近くにあるかどうか
- 利便性の場合は、最寄りの駅から5分から10分圏内にある、利用する路線がターミナル駅に出やすい場所
周辺環境では、単身用か家族用か、住居用か会社の事務所用によって、良いところや悪いところが出てくるので物件によって判断しましょう。
物件選びのポイント②人口減少率が低いエリアを選ぶ！
出典：https://www.pexels.com/ja-jp/photo/2119714/次に、物件選びのポイントとして、人口減少率が低いエリアかどうかを確認しましょう。人口が減少しているエリアでは、将来的に空室のリスクが高くなってきます。
物件選ぶ際は、人口が多くなってきている場所や人口減少率が低い場所を選ぶようにしましょう。
２０１５年から２０２０年までの人口増加率「都道府県」に掲載されているので参考になりますよ。
これらの都道府県は、人気の高いエリアがあるので注目してみてください！人口が増加傾向にある都道府県は、以下の通りです。
| 1位 | 東京都 | 2位 | 沖縄県 | 3位 | 埼玉県 | 4位 | 神奈川県 |
| ５位 | 千葉県 | ６位 | 愛知県 | ７位 | 福岡県 |
物件選びのポイント③建物の構造や設備が良い場所を選ぶ！
出典：https://www.pexels.com/ja-jp/photo/4947396/最後に、物件選びのポイントとして建物の構造や、設備が充実しているかどうかでも、判断しましょう。建物の構造では、部屋の広さ「間取り」や設備に関しては、耐震構造などに注目しましょう。
新耐震基準が採用されて、建物の構造がしっかりしている物件であれば、万が一地震が起こった際に倒壊する危険性が低くなります。
又、オートロックや防犯カメラなどしっかりしているセキュリティ設備があるかどうかも確認しておくとよいでしょう。
物件選びのまとめ
出典：https://www.pexels.com/ja-jp/photo/6009226/この記事では、不動産投資での物件の重要性や物件選びのポイントとして、紹介してきましたが、どうだったでしょうか。
物件選びは、非常に難しいことです。なので、初心者の方は特に、実際に物件を見に行くことをおすすめします。
もしかしたら、自分が思っている物件とは、異なる場合があります。そうならない為にも、是非足を運びましょう。
最寄り駅からの距離や、周辺の公共施設などや、設備機器の状態、建物内の清掃状況などを目で見ると不安がなくなりますよ。是非、活用してみてくださいね！
