「不動産投資に興味を持っているけど、自分の年収で始めることができるのか不安になっている。」「不動産投資はいくらから始めることができるのかな。」
不動産投資を始めるにあたってどれだけの資金が必要か検討がつきませんよね。実際不動産投資にはある程度お金は必要です。しかし、銀行から融資を受けることができれば話は変わってきます。
では不動産投資をやるときはどれだけの貯金が必要で、どのようにすれば銀行から融資を貰うことができるのでしょうか。
不動産投資について学び始めたばかりで、どのぐらいお金が必要か興味がある方はぜひみていってください。
(アイキャッチ画像出典：https://pixabay.com/ja/photos/%e9%9b%bb%e5%8d%93-%e8%a8%88%e7%ae%97-%e4%bf%9d%e9%99%ba-%e3%83%95%e3%82%a1%e3%82%a4%e3%83%8a%e3%83%b3%e3%82%b9-385506/）
【結論】不動産投資を始めるときはいくらから？
出典：https://pixabay.com/ja/photos/%e3%83%81%e3%83%a3%e3%83%bc%e3%83%88-%e3%82%b0%e3%83%a9%e3%83%95-%e3%83%95%e3%82%a1%e3%82%a4%e3%83%8a%e3%83%b3%e3%82%b9-2785979/不動産投資を始めるときは購入する物件の2～3割ぐらいの資金を持っておきましょう。例えば購入する物件が2000万円なら400万～600万円の自己資金を持っておくと安心です。
なぜそれだけの資金を貯めておく必要があるのでしょうか。理由は以下の通りです。
- 購入後すぐに資金が必要になるため
- 銀行側の融資を貰いやすくするため
ではなぜこれらの2つの理由が必要なのか。これからさらに詳しく考えていきましょう。
不動産投資はいくらから？諸費用や運用費用の詳しい内訳は？
不動産投資は物件の購入後すぐに発生する費用があります。これらのことを考慮するとある程度の自己資金を持っておく必要があります。
では具体的にどのようなものがあるのでしょうか。これから資金の具体的な内訳やかかる費用について解説していきます。
- 頭金
- 諸費用
- 場合によって運用費
頭金
頭金とは購入物件の1～2割ぐらいを最初に支払うことです。物件を購入するときに一番初めにこれを支払わなければなりません。
例えば2000万円の物件を頭金1割で購入するときは200万が先払いとなります。その後約1800万円をローンを組んで返済していきます。
頭金は購入するタイミングですぐに支払う必要が出てくるので、事前にお金が必要になるのです。
諸費用
諸費用には様々な税金関係のものがあります。物件を購入するにあたってこれらの税金がかかるので、しっかり抑えておきましょう。
- 印紙税
- 登録免許税
- 司法書士報酬
- 仲介手数料
- 固定資産税
- 火災保険
- 融資事務手数料など
これらを厳密に計算する必要はありません。おおよそ物件の7～10％かかることだけは意識しておきましょう。2000万円の物件なら140万～200万ぐらいになります。
運営費用
不動産物件を買う際は場合によって運営費などもかかってきます。運用費としては以下の通りです。
- リフォーム代
- 広告料
- 管理費
- 修繕費
- 不動産所得税
- 固定資産税など
購入後の運営費用は自分の工夫次第で変えていけるものもあります。
リフォームは自分で手で改良することもでき、その分だけの費用を抑えることができます。
運用費はすぐにはかかりませんが、万が一問題が見つかった時には必要になってくるので事前に資金として加えておく方が安心です。
資金が少なくても大丈夫！？不動産投資の最大の特徴
出典：https://pixabay.com/ja/photos/%e3%82%a2%e3%83%bc%e3%82%ad%e3%83%86%e3%82%af%e3%83%81%e3%83%a3-%e8%a8%ad%e8%a8%88%e5%9b%b3-%e9%96%93%e5%8f%96%e3%82%8a-1857175/ここまできて「そこまでの資金を集めるのがしんどい。」と感じる人もいると思います。
そんな人でも銀行からの信用を厚くしていけば資金の確保がより簡単になります。不動産投資と他の投資と大きく違うことは銀行からお金を借りることができることです。
お金を借りることで資金が少なくても不動産投資を行うことができます。このように小さい資金から大きいお金を借りてくることレバレッジといいます。
このことから不動産投資ではなく不動産事業と言い換えた方がしっくりくるかもしれません。不動産投資は銀行からの融資で費用を抑え、少ない資金でも投資をしていくことができるのです。
お金を借りるのは怖いから融資を受けたくない。このように考えるのはよくわかります。
しかし、不動産投資はローンや利回り、経費などを計算したら決して悪いことばかりではありません。
不安を感じるなとは言いません。自分が納得するまで学び、考えたうえで行動していきましょう！
不動産投資はいくらから？銀行の融資を受けやすくなる3つの指標
出典：https://www.photo-ac.com/main/detail/23050237銀行からの融資を受けるためには銀行から信用されることが一番大切です。そして信用される指標は主に3つです。
- 物件評価
- 資産
- 職種
物件評価
ではなぜ他の投資とは違い、不動産投資は銀行から融資を受けることができるのでしょうか。それは物件が担保となるからです。
購入した物件は災害でもない限り資産価値をなくすことがありません。もし融資を受けた人がお金を返せなくなっても、物件を担保として銀行が預かればいいのです。
なので物件評価が高いものほど融資はおりやすいです。物件評価は銀行によって異なりますが、一般に築年数や建物の構造、周辺の家賃相場から出されます。
もし、資金が足りなくても物件評価が高くなる物件を探し出していくことで少ない資金でも融資を受けやすくすることができます。
資産が多い
銀行側からすれば資産が多い相手に対して融資するに越したことはありません。資産が多いことはそれだけ安定して返済してくれるからです。
このことから融資を受けるときに家賃の2～3割ほど資金を持っておくことで信用されやすくなります。お金を持っていない状態での借り入れはほぼ相手にしてくれないでしょう。
資金が少なくても親族からお金を借り入れることで担保となり、銀行の融資を受ける方法もあります。
職業がよい
銀行から融資を受けるとき、世間的に安定している職と認識されているものほど融資を受けられやすくなります。
安定している職とは公務員や大企業、医者、弁護士などがあげられます。
逆に中小企業や自営業は規模の大きさなどに左右されてしまうので相手にされない可能性も出てきます。
不動産投資を始めるために大企業に転職をするのも戦略となってくるかもしれません。
銀行の融資の姿勢は日本の景気なども影響を受けます。
不動産投資はいくらから一番安く始められる？
出典：https://pixabay.com/ja/photos/%e5%b8%82-%e5%bb%ba%e7%89%a9-%e5%a4%a9%e5%9b%bd-%e8%b6%85%e9%ab%98%e5%b1%a4%e3%83%93%e3%83%ab-5974876/投資家の多くが利用する不動産投資は大きく分けて3種類の方法があります。
- 区分マンション…約700万～800万
- アパート・マンション一棟…2000万円～
- 戸建て…数百万円～
そしてこの中から初期費用をできるだけ抑えたいなら区分マンションがおすすめです。
区分マンションとはマンションの一部屋を所有し、貸し出す投資方法です。区分マンションは700万から800万で豊富に出回っています。
もっと具体的に区分マンションのメリットデメリットについて解説していきます。
区分マンションのメリット
- 頭金が少なく済む
- 運用費であるランニングコストが低い
区分マンションは物件の評価がおりやすいため融資受けやすく、その分安いものが多いため頭金を最小限に抑えられます。
また建物の維持のためのランニングコストがあまりかかりません。
このことから初期費用を抑えることができ、初心者には向いている投資といえます。
区分マンションのデメリット
- 家賃収入(インカムゲイン)が少ない
- 拡大が遅い
マンション一部屋は何回も決済しなければいけないので拡大が遅いです。マンションを6部屋借りるためには6回決算をしなければいけません。
アパート一棟なら一回の手続きで6部屋手に入り費用対効果が高いです。
区分マンションはコストが少ない分手続きなどが大変になる特徴を持っています。
融資を受けたくない人が不動産投資を始める方法
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戸建て投資とは一戸建てを購入してリフォームや修繕をして貸し出す投資方法をいいます。
では具体的な戸建て投資のメリットデメリットについて解説していきます。
戸建て投資のメリット
- 400～500万円から融資なしで運用可能
- 自分でリノベーションなどをして価値を高められる
- 長く住んでくれることが多い
区分マンションとは異なり、数百万円からできるので自己資金400～500万円小さく始められます。
また自分なりにリフォームや修繕を行うため、お客さんのニーズに合わせたリノベーションが可能です。そうすることで長く住んでくれたり、利回りを高めることができます。
戸建て投資のデメリット
- 拡大が遅い
- リフォームなど手間がかかることが多い
戸建て投資は物件の評価が難しいため融資が受けにくい特徴があります。融資を受けにくいということは良い物件があっても購入が難しく、拡大も遅いことになります。
また一戸建てをリフォームや修繕をしなければならないため、手間と時間がかかります。
戸建て投資は手間や時間がかかる分、銀行から融資を受けないため負けにくい投資といえるでしょう。
不動産投資がいくらから気にしないで所持金0円からでもできる？
不動産投資にはフルローンとオーバーローンというローンの種類があります。
フルローンとは頭金含め購入物件すべて融資を受けることをいいます。ここからかかる費用は諸費用だけです。
オーバーローンとは諸費用含めた物件価格をすべて融資してもらうことをいいます。
フルローンは物件価格の2000万円を借りることができ、支払いは諸費用と運用費になります。
オーバーローンは2000万円+諸費用を借りることができます。
しかしフルローンやオーバーローンはとてもよい物件評価や不動産実績、日本の景気状況などの条件があります。
なので初心者のうちにフルローンやオーバーローンの検討は現実的な考え方ではないです。始めて不動産投資を行う場合は自分で貯金するようにしていきましょう。
資金を安くして始められるJ-リートとは？
出典：https://pixabay.com/ja/photos/%e3%83%95%e3%82%a1%e3%82%a4%e3%83%8a%e3%83%b3%e3%82%b9-%e6%a0%aa%e5%8f%96%e5%bc%95-5771541/できるだけ安く不動産投資を考えたときにJ-リートというものがあげられることがありますが、これは不動産投資と別物です。
J-リートとは投資信託の不動産バージョンです。多くの人からお金を集め、集まったお金で不動産を購入します。リートは少額から始められ安定した配当を生み出すこができる特徴があります。
しかしリートは銀行から融資を受けることもできなければ、節税の対象にもなりません。なので、リートか不動産投資か選ぶときは自分の目的に合わせた投資を行うようにしましょう。
不動産投資を始める人はキャッシュフローを意識せよ
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キャッシュフローとはローンの返済や経費を引いた「手残りのお金」のことです。
どんなに安く物件が買えたとしてもキャッシュフローがなければ意味がありません。投資をする目的は最終的にお金が増え、経済的に豊かになることだと思います。
「安いからこの物件を購入しよう」ではなく、「この物件はどれだけ安くできてキャッシュフローを見込むことができるのか」と値段に対して物件の価値を考えることが大切です。
不動産投資はいくらから始めることができる？ まとめ
不動産投資は多額の資金が必要だと感じている人もいたかもしれません。しかし不動産投資は銀行からの融資を通して資金調達をすることで、少ない資金でも運用することができます。
もちろん融資を受けられるにはある程度基準がありますが、それらも貯金や転職をすることで変えることができます。
そして不動産投資は実際にどのような物件があるか調べ、いくらの物があるのか相場観を身に付けていくことが必要です。相場を知るために実際の物件などをネットで見ていきましょう！
