不動産投資

不動産投資におけるベターな7つの売り時を解説!

不動産投資を始めたいと思ったあなた、買う前に売り時はしっかり想定していますか?

不動産投資は売り時を間違えてしまうと、たとえ運営中に利益が出ていても、最終的には大きく損をしてしまう可能性があるのです。

今回は、不動産投資の出口戦略としてのベターな売り時を、7つ厳選してご紹介します。

これを読めば、将来的な損失に備えた不動産投資ができる知識がつきますので、ぜひ最後までお付き合いください。

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不動産投資の前に、売り時を考える意味とは

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不動産は株や債券などの投資品目と比較すると、売り時に関して大きく異なる以下の特徴があります。

不動産投資における売り時の特徴
  • 売りたいときに、すぐ売ることができない
  • 希望していた売値よりも安い値段で手放す可能性がある
  • 売れない間は維持費がかかる

株や債券などの投資品目であれば、オンラインで即売却することができ、売値もその時の相場の価格なので、損益もすぐに把握できます。

それに対し不動産は、株や債券のように売りに出した瞬間にすぐに売れることはほとんどありません。たとえすぐに買い手が見つかっても様々な手続きがあるため、実際に売却金を得るまでは時間がかかります。

また、買い手が現れるまでの不動産にかかる固定資産税などの維持費が発生することや、買い手との交渉によって本来希望していた価格よりも安く売却しなくてはいけないことも起こり得ます。

そのため、不動産投資を始める前には、「損をせず、可能な限り高く売るための売り時」を、出口戦略としてあらかじめ考えておく必要があるのです。

不動産投資における売り時判断の優先順位

ベターなタイミングで売るためには、売却の判断基準に優先順位をつけておきましょう。そのために、以下の基準と順番を参考にしてください。

不動産の価値が大きく上昇した

所有する不動産の価値が大きく上昇した場合は、売却によって大きな利益を得ることができるので、絶好の売却タイミングとなります。

さらに、長期に渡って不動産を運営するよりも早く利益を回収できるメリットもあるので、このタイミングは絶対に逃さないようにしましょう。

大きな金銭的負担が発生することが予想できた

不動産運営をしていると、大きな金銭的負担が発生するタイミングが必ずあります。そのタイミングが来る前に早めの売却判断をすることで、結果的に利益を手元に残すことが可能になる場合があります。

続けていた不動産運営を畳む判断は容易ではありませんが、正しい判断をすることによって本来の目的である賃貸で得た収益を守ることに繋がるのです。

不動産運営が継続できなくなった

どうしても入居者が見つからず運営管理費だけがかさんだ結果、不動産運営が立ち行かなくなり、あなた自身の生活を圧迫することになる場合もあるでしょう。

そんな時は不動産運営から撤退することも選択肢の一つです。これも容易な判断ではありませんが、不動産運営はあなたの資産を増やすだけでなく、減らす可能性もあることも視野に入れておきましょう。

次章からは、この章で紹介したベターな売り時の具体的な判断基準について、優先するべき順番で①から⑦まで紹介します。

不動産投資における売り時① 周辺の地価の変化

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所有する不動産の周辺が市町村の都市開発計画の対象地域になることや、周辺に大型の生活インフラの整備、駅などの建設による交通インフラの整備が発生した場合、地価の上昇が見込めます。

この場合、所有する不動産の価格も上昇するため、本来予想していた売値よりも遥かに高い金額で売却することができるようになるでしょう。

ただし、本来、売りに出したいタイミングで、図らずしも入居者が見込めるようになった結果、売却しないほうが後々に利益になる場合もあります。

通常、不動産の運営が順調であれば物件を手放す必要はありませんが、「早めにまとまったお金が必要」など、売却理由は人によって様々ですので、その場合は価格の変化に惑わされることなく、売却を進めましょう。

不動産投資における売り時② 入居者がいるとき

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不動産投資の目的は、安定した家賃収入による利益の獲得です。所有している不動産に入居者がいるほど、不動産の付加価値は増すため、高く売れやすいです。

不動産投資で家賃収入を得たい買い手にとっては、新規で入居者を募集するよりも、初めから居住者がいて家賃収入が見込める物件の方が、投資対象としては魅力があり、需要が多いです。

そのため、買い手がつきやすい売り時としては、ある程度入居者がいる状態で売却した方が、空の不動産を売却する場合よりも圧倒的に売却しやすいタイミングとなり得ます。

不動産投資における売り時③ 2~3月

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2~3月は、引っ越しシーズンの為、物件の引き払いと新しい年度からの入居者の契約が決まるタイミングです。この時期は、同時に不動産の売買も活発になります。

この時期においては少々強気な希望売却額を出しても、買い手が見つかり易いです。

ただし、売却の準備自体は、その時期よりも前に行っておく必要があるので、事前の準備や売り手にとって目に留まりやすい広告を2~3月以前には出しておくなどの計画はしっかり立てましょう。

前述した「入居者がいるとき」のタイミングに合わせて、タイミングよく次年度の入居者が確保できたタイミングで売りに出すことができれば、売却益を増やすことができる確率が上がります。

不動産投資における売り時④ 大規模修繕の前

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不動産は、ある一定の年数が経過すると、必ず大規模な修繕が発生します。この修繕タイミングは不動産の築年数や居住者状況によって変わりますが、購入時時点の築年数が古い物件ほど、早く発生するでしょう。

この大規模な修繕に備える目的で、居住者の家賃の中には「修繕積立金」が含まれていますが、工事費用や資材の価格上昇や工事計画の日程調整上の金額交渉などで、予想以上の金額がかかることがあります。

この場合、不足分を居住者から別途徴収することはできませんから、修繕積立金を超えた額の負担は大家であるあなたの負担となって、大きくのしかかることになるのです。

そのため、大規模な修繕が発生する前に不動産を売却することによって、修繕にかかる自己負担を回避することができます。

不動産投資における売り時⑤ 購入から5年以上経過している

不動産を売却する際には、売却時の譲渡所得税がかかります。この税金は、不動産を所有して5年を超えたか否かで、かかる税金が変わる仕組みです。

具体的には、「不動産を所有して5回以上お正月を迎えたかどうか」で、以下の内容でかかる税金が変化します。

所有期間(正月を迎えた回数) 税率
5回以上 20.315%
5回以下 39.63%

これにより、5年以上所有していた方が払わなけばならない税金が半分になるので、よほど売却を急ぐ理由がない限りは、不動産は所有して5年以上が経過した後に売却するようにしましょう。

不動産投資における売り時⑥ 減価償却が終了するとき

不動産は、建築されてから年数が経つにつれて、資産価値が減少していきます。その減少分を、「減価償却費」として経費に計上することができるのです。

経費に計上するメリットとしては、経費として掛かった分は所得税や住民税の計算から除外されるので、結果的に「減価償却費」は節税の効果を発揮します。

この減価償却は、木造住宅の場合は22年、鉄筋コンクリート住宅の場合は47年となっており、これを超えた場合は、減価償却費を計上できなくなるのです。

計上できなくなった場合は経費として計上できない分、払わなければならない税金が増えるため、結果的に収益を圧迫します。そのため、減価償却が終了するタイミングは、よい売却タイミングとなり得るでしょう。

不動産投資における売り時⑦ 物件が空室の時

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所有している不動産が空室の場合、居住者に気を遣うことなく買い手が物件を自由にリフォームや改造できるため、需要がある場合があります。

特に一戸建ての場合は、不動産運営目的の買い手と同時に、マイホームとして購入を考えている人をターゲットにして、売りに出すことができます。

これによって、2つの切り口から買い手を探すことができるので、入居者がいる不動産よりも、空室の方が買い手を見つけ易い可能性もあるのです。

もちろん、「不動産を購入したはいいけど入居者がどうしても集まらない」などの切迫した理由の場合は、かかる維持費と不動産運営のモチベーションを天秤にかけ、撤退することも一案です。

不動産の売却にかかる手数料や税金とは

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不動産の売却には、単純な買い手との間の売値以外にも、以下のような売り手にかかる様々な手数料と税金があります。

不動産売却にかかる手数料と税金
  • 仲介手数料
  • 譲渡所得税
  • 印紙税
  • 登録免許税

仲介手数料

不動産の売却においては、不動産サイトへの掲載や不動産屋による紹介など、売却するために少しでも多くの買い手の目に留まる施策を打つ必要があります。

それらを実施した結果、買い手の目に留まり、あなたの不動産の購入を決定した際に、仲介した不動産サイトや不動産屋に支払う成功報酬が仲介手数料です。

これが、売却にかかる最も多い割合を占める費用となります。尚、仲介手数料は法律で以下のように上限が決められており、不動産の価格に応じて金額が変わります。

売買価格 仲介手数料
200万円以下 売買価格×5% + 消費税
200~400万円 売買価格×4% +2万円+消費税
400万円以上 売買価格×3% +6万円+消費税

例えば、売買価格が1000万円の場合は「1000万円×3%+6万円+100万円」となり、仲介手数料の上限金額は136万円となります。

あくまでも上限金額のため、手数料が計算よりも多かった時などは、仲介会社に確認をしましょう。

譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合に支払う税金です。尚、不動産を購入したときよりも安い値段で売却する場合には支払う必要はありません。計算式は、以下のようになっています。

譲渡所得税=売却価格-(購入費用+仲介手数料)

こちらの譲渡所得税は、不動産を所有して5年を超えたか否かで、税率が以下のように変わります。

所有期間(正月を迎えた回数) 税率
5回以上 20.315%
5回以下 39.63%

印紙税

買い手との間に売買契約を行った際に、必要な税金です。例として、売却価格が500~1,000万円だと、5,000円分、1,000~5,000万円だと1万円分の印紙が必要となります。
(参考:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm)

登録免許税

売却によって不動産の所有権を変更するときにかかる税金となり、計算方法は対象の不動産の評価額×2.0%です。

例えば、評価額1,000万円の不動産を売却した場合は、1,000万円×2.0%で20万円かかります。ちなみに、不動産の評価額は、固定資産税の納税通知書にて確認することが可能です。

不動産を売却する際の注意点

出典:https://pixabay.com/ja/illustrations/%e3%83%81%e3%82%a7%e3%83%83%e3%82%af%e3%83%aa%e3%82%b9%e3%83%88-%e4%bb%95%e4%ba%8b-%e8%81%b7%e5%a0%b4-3679741/

最後に、不動産を売却する際の必ず押さえておきたい2つの注意点について解説します。

売却する際の注意点
  • 複数の会社に見積もりを依頼する
  • 売却目的と売却価格の下限を決めておく

複数の会社に見積もりを依頼する

売却価格は、不動産業界全体の動向や、景気によって大きく左右されます。そのため、自身であらかじめ計算した売却価格と実際の相場との間に大きな乖離が発生してしまうことはよくあるのです。

そのため、複数の会社に見積もりを依頼することによって、現在の市況に合った適正な売却額を知ることができます。

相場を知ることで、買い手との交渉においても適正価格を明示できるので、「想定よりも安い価格で売却してしまう」ような失敗を避けることに繋がります。

売却目的と売却価格の下限を決めておく

例えば、「新しい投資先のために、まとまった資金を得たいので売却したい」ときや、「なにか用立てるための資金繰りのための売却」などの理由の場合は、あらかじめ売却額の下限を決めておきましょう。

これらを決めずに売却を進めた場合、買い手との交渉によって、本来得られるはずだった売却益を下回る価格で成約となってしまえば、売却による本来の目的を達成できない場合があります。

そのため、事前に売却目的と売却価格の下限を決めておくことは、あなたの今後の投資方針だけでなく、生活そのものにも影響を与える重要な事項となり得ますので、必ず押さえておくべきです。

不動産投資を開始する前に、出口戦略を持っておこう

不動産投資は、買い時よりも売り時のタイミングを図る方が難しく、実際にベストなタイミングで売却することは、たとえ不動産経営のプロであっても困難です。

ただし、ベターな売り時を事前に把握しておくことは、誰にでも可能なので、今回解説した内容を押さえておくことで、不動産投資の出口戦略をしっかりと持つことができるはずです。

この記事によって、不動産の売り時に関する不安が緩和され、「将来的な損失に備えた不動産投資」に向けて一歩進むことができる方が一人でも多く生まれることを願っています!

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アオ
離婚を機に、資産形成とブログに目覚めました。ブログやTwitterでは、実体験に基づいた「資産形成、離婚経験で学んだこと」などを発信しております。