不動産投資における「空室」を抑える6つの対策を解説！

あなたは、不動産投資を始めたいと思った矢先、空室というリスクを知って不安を感じていませんか？

せっかく不動産投資によって苦労して手に入れた物件に入居者が入らなかったら、当初見込んだ収益が上がらないので、空室はなんとしてでも避けたいですよね。

この記事では、不動産投資における空室が与える影響や、空室の発生を抑えるための具体的な対策について解説します。

空室への対策をしっかり行うことで、あなたの不動産投資が高い収益を得られる可能性をグッと上げることができますので、ぜひ最後までお付き合いください！

(アイキャッチ画像出典：https://www.pexels.com/ja-jp/photo/3935340/)

不動産投資における空室が与える影響とは

不動産投資における空室とは、用意した賃貸に入居者が入らず、本来見込んでいた月々の家賃収入が得られない状態であることを指します。

不動産投資は入居者がいることによってはじめて成り立つ事業なので、当初の想定を下回るほどの空室が発生した場合、あなたは予定していた収入から毎月のローンが支払えなくなるでしょう。

その結果、ローンや維持管理費を自身の貯金や過去の収益から補填することになり、不動産運営をしているはずなのに毎月赤字になってしまう可能性があります。

つまり、不動産投資における空室とは、あなたの当初考えていた収益や利回りの予想を破壊し、あなたの資産まで食いつぶす危険性のある、不動産投資にとって最も避けなければならない問題なのです。

不動産投資における空室率の現状

不動産投資において用意した部屋が満室になるケースは珍しく、ある程度空室があることは当たり前です。そのため、収益を予想する場合は、はじめからある程度の空室率を見込んでおく必要があります。

では、不動産投資における平均的な空室率はどれぐらいなのでしょうか？総務省が発行した平成30年住宅・土地統計調査によると、全国の空室率の平均は約20%弱です。
(参考：https://www.e-stat.go.jp/stat-search/files?page=1&layout=datalist&toukei=00200522&tstat=000001127155&cycle=0&tclass1=000001129435&tclass2=000001129436&tclass3val=0)

ちなみに、東京などの都市圏であれば空室率はもう少し下がりますが、不動産投資としては目安としては大体10～20%の間で空室率を見込んでおくとよいです。

不動産投資で空室率が高まってしまう原因

では、空室率が10～20%よりも多くなってしまい、期待していた収益が得られない不動産運営になってしまう原因としてどのようなものがあるか、以下にまとめてみました。

人口の減少

日本の人口が年々減少しているため、お客さんである入居者の数が減っている現実があります。

ただし、全国的に見ると地方では人口の減少割合が多い一方、都会では人口が増加している地域が比較的多いです。

人口が多い場所には必然的に住宅のニーズがあるため、最初のうちに狙った地域の人口を考慮しておくことで、空室率を抑えられる可能性が高まります。

ライバルの物件が増えた

不動産投資は、いまや多くの人が参入している投資手法です。そのため、あなたの周りにはたくさんのライバルがいて、入居者の取り合いが常に発生していることを意識しましょう。

新規参入する人が多いほど、一つの物件に住む入居者が減りますし、ライバルの物件があなたの物件よりもよりよい設備やリフォームを実施した場合は、入居者が流れてしまう場合があります。

そのため、あなたの物件周辺のライバルの物件の動向には常に気を向けていることが大切です。

相場よりも家賃が高い

利益を優先するあまり、相場よりも家賃を高く設定していませんか？

十分な家賃収入があれば、ある程度空室率が高くても収支がプラスの運営は可能ですが、同じ物件条件で周囲とかけ離れた家賃設定にしていると、入居者は離れてしまいます。

ライバルに負けないような特別な付加価値があれば別ですが、そのようなものはない場合は、家賃は周囲の相場に合わせた設定にするべきです。

宣伝が十分にされていない

あなたの運営する不動産が、どれだけ立地のよい場所にあり、入居者にとって優しい家賃設定であったとしても、その存在を知られていなければ入居者は現れません。

あなたの運営する物件はしっかりと宣伝されているか、不動産サイトなどで公開している情報が部屋探しをしている人にとって分かりやすいものになっているか、確認をしてみましょう。

では次から、不動産投資における具体的な空室対策を6つご紹介します！

不動産投資における空室対策①　人口増加エリアの物件を購入する

そもそも、最初の物件を選ぶステップで、「人口減少」という不動産の運営に不利な条件のある不動産を選ばないための事前のリサーチが大切です。

なぜなら、はじめから「人口減少」という根本的な問題を抱えている場所の不動産を購入してしまうと、以降に紹介する②～⑥の物件購入後の空室対策は効果を発揮しずらいからです。

そのため、まずは不動産投資の前提条件として、「人口増加」が見込まれ立地の不動産を見つけることが、スタート地点にして最も効果の高い空室対策となります。

繰り返しになりますが、購入する前はしつこいくらいリサーチを行って、入居者が確実に見込める不動産を選んでください。少しでも不安要素があった場合は、購入に踏み出さないのが吉です。

不動産投資における空室対策②　入居時の負担減

賃貸契約時は、敷金、礼金、仲介手数料など、入居者にとって大きな金銭的負担が発生します。

そのため、たとえあなたの物件に「入居したい」と思ったとしても、高額な書記費用に尻込みしている人がいるかもしれません。

入居者が入居しやすい契約条件として、敷金礼金の負担をなしにすることや、不動産仲介会社へ支払う手数料を代わりに負担してあげることで、入居の敷居が一気に下がります。

入居者の初期負担を減らすことは、その分だけあなたの支出が増えてしまいますが、入居者がいない限りはそもそも収入が入らないので、空室率を下げるための未来の投資と考えて決断してみる価値はありますよ。

不動産投資における空室対策③　物件に付加価値をつける

賃貸に入居する人の属性はさまざまで、別の賃貸から移り住んでくる人もいれば、実家を出て新生活を開始する人もいるでしょう。

そのような賃貸契約がはじめての人のために、初めから大型の家電が設置された部屋を用意することも入居者にとっては大きな負担減になり、あなたの物件の付加価値とにもなります。

最近は無料のインターネット回線を全部屋に導入している賃貸も珍しくなく、こうした付加価値によって、空室率を極限まで下げることに成功した大家さんも多いです。

また、時代のニーズに合わせた設備の導入や、リフォームによって部屋をアップグレードすることで、入居者が出て行ってもまたすぐに新しい入居者が見つかる確率が上がります。

不動産投資における空室対策④　募集広告の見直し

部屋を探している人は、近年ではパソコンやスマホで検索することが多いです。そのため、部屋の間取りや内装を、可能な限りwebページ内で説明する必要があります。

その際に、なるべく多くの写真やアピール情報(立地や設備)を載せて、部屋を探している人にあなたの物件の良さを伝えることが大切です。

また、あなたの物件情報をより多くの人に見てもらえるように、広告を出している不動産サイトへの広告料を増やして、優先的に紹介してもらいましよう。

もちろん、その分の費用は通常よりも多くかかってしまいますが、入居者が見つかればかかった分の費用は取り返すことができます！

不動産投資における空室対策⑤　家賃をキリよく設定する

不動産サイトでは、家賃の検索が5000円単位で区切られていることが多いです。

物件を探している人は、まずは家賃を第一条件に検索することが多いので、家賃が50000円と51000円なら、前者の方が検索に引っかかりやすいということです。

さらに、50000円を49000円にすることによって、金額にするとたった1000円の違いですが、お値打ちな印象を与えることができます。

運営する側としては、家賃収入は少しでも高く設定したいものではありますが、このような工夫で入居者が決まれば、1000〜2000円の負担も十分に取り返せます。

不動産投資における空室対策⑥　入居者へのきめ細やかな対応

入居が決まった後は、入居者にはできるだけ長く住み続けてもらうことで安定した家賃収入を実現させましょう。

そのため、入居者が相談してきた居住に関するトラブルや悩みに対しては、迅速かつ丁寧に対応し、「住み続けたい」と思ってもらうことが大切です。

入居者の声を積極的に聞くことで居住に対する満足感を上げるために、新しい設備投資が必要になる場合もあるでしょう。それらは運営者であるあなたにとっては、大きな負担になることもあるでしょう。

しかし、それらを疎かにすると、せっかく獲得した入居者も、契約更新の時期になると出て行ってしまいます。契約更新時期が来ても「更新してくれる」という自信を持てる運営を心がけましょう。

不動産投資における空室の発生は、対策することで抑えられる！

不動産投資における空室が与えるインパクトは大きく、場合によってはあなたが当初計画していた収益を達成できない可能性があります。

そうならないための対策として、以下の6つをご紹介させていただきました。

この中で最も重要なのは、まずは「人口増加」という不動産運営に向いてる立地の物件を選んで購入することなので、購入前の入念なリサーチは必ず行ってくださいね！

この記事が、不動産投資における空室リスクによって行動に踏み出せない人の背中を少しでも押すことができたのであればうれしいです。最後まで読んでいただき、ありがとうございました！