中古物件で始める不動産投資！成功に必要なポイントを紹介

不動産投資を始めようと思っても十分な元手がないため、新築ではなく「中古物件しか手が届かない・・・」と嘆いていませんか？

実は中古物件の不動産投資は、新築よりも初期費用が抑えられるというメリットだけでなく、方法次第では高利回りの運営ができる可能性を秘めています。

この記事では、中古物件と新築の違い、中古の不動産投資における物件の選び方や、その際に押さえるべきポイントなどを解説します。

読んだ後には、きっと中古の不動産情報がお宝情報の山に感じるようになるはずですので、ぜひ最後までお付き合いください！

(アイキャッチ画像出典：https://www.photo-ac.com/main/detail/22761324)

価格だけじゃない！中古と新築の不動産投資の根本的な違い

中古物件と新築の不動産は、価格の違いはもちろんありますが、最も大きな違いとしては、「現状をどう活かすか考える必要がある」点と、「立地から造りまですべて自分で決められる」という点です。

中古物件は、部屋の造りや間取りを大幅に変えることは難しく、あくまでも現状の造りを変えずにリフォームや内装を整えることで、入居者に「住みたい！」と思ってもらう付加価値を生み出すことが求められます。

一方、新築であれば、間取りも立地も自由です。そのため、投資資金が十分にあって、間取りに縛られない不動産で運営したい人にとっては、新築での不動産投資が向いているでしょう。

逆に中古の場合は、限られた予算で購入した物件に対して設備や内装を整えるなどの自身の工夫を行うことに苦痛を感じない人に向いているという点で、新築の場合と大きく異なります。

中古の物件でも、不動産投資は成功できます

一般的に入居者からすれば、新品の部屋に入居できるのならそれに越したことはなく、その点で新築は魅力に感じるでしょう。しかし、それだけで入居するかと言えばそうではありません。

入居者が部屋選びで重視するのは、むしろ家賃や立地、そして部屋の間取りなどの生活条件です。

そのため、いくら新築でも立地が悪ければ入居者は集まらず、むしろ好立地、低家賃で運営する中古物件の方に入居者が集まるケースはよくあるのです。

また、リフォームすることで新築とほとんど変わらない内装に変えることによって、新築とほとんど同等の部屋を入居者に提供できることからも、中古物件でも成功の可能性はあります。

中古で不動産投資をやるメリット

次に、中古物件への不動産投資のメリットを3つ挙げ、それぞれについて解説します。

新築よりも価格が安く、少ない資金で始められる

まず、中古物件は新築と比較して価格が安いので、資金が少ない方でも始めやすい特徴があります。

価格は安いのは物件が中古であることもが最も大きな理由ですが、時には売主側が売り急いでいるケースもあり、その場合は優良物件が格安で手に入るチャンスです。

新築にはそういったうれしいセールがないので、価格が安いことは中古物件ならではのメリットですね！

家賃収入の見通しが立ちやすい

中古の物件は、過去の賃貸物件としての実績があれば、それを参考に家賃収入の見通しが立てやすいです。

見通しが立つことによって、リフォームにかける初期費用の予算決めや、実際の運営時の利回りの計算ができるため、新築よりも計画性に富んだ不動産運営ができる可能性が高くなります。

この点は、特に不動産投資の初心者にとってはうれしいメリットですよ！

新築よりも利回りが高い運営ができる可能性が高い

新築であれば初期必要経費やローンの支払いによって、たとえ入居者が多くても利回りが低くなってしまう可能性が高く、逆に入居者が少なければ赤字になってしまうこともあります。

その反面、新築よりも安い出費で始められる中古物件の不動産投資の場合は、入居者数が新築と同じかそれ以下でも、利回りの高い運営ができる可能性が高いのです。

また、たとえ物件の選択に失敗したとしても、新築よりは安い授業料で済ませることもできる点も、中古の不動産投資のメリットです。

中古で不動産投資をやるデメリット

続いて、中古物件への不動産投資のデメリットを2つ挙げ、それぞれについて解説します。

予想外の修繕費がかかる場合がある

中古の物件は、見た目以上に築年数が経っている物件が多く存在します。中には、長年の痛みが進行しすぎており、購入したままでは賃貸として運営することが難しいものも存在します。

外観や物件の情報だけで傷み具合が分かればまだマシですが、売主さえも気が付いていない致命的な劣化(例えば、基礎の劣化)が購入した後に明らかになると、予想外の修繕費がかかる場合があります。

せっかく意気揚々と不動産運営を始めようと思ったのに、買値よりも高い修繕費がかかったというケースも珍しくありません。

このように、中古物件には買い手にとっては受け入れたくない悪いサプライズがある場合があるので注意が必要です。

ハズレの物件を購入してしまう可能性がある

そもそも、中古の物件が市場に出回っているのには、売主が手放すことになった様々な理由があります。

売り手が「すぐにまとまったお金が欲しい」とか、「引っ越しのためにマイホームを売却」などの理由であればよいですが、「その物件での運営が様々な要因で失敗したから手放したい」いう理由も考えられるからです。

そのような物件を購入してしまうと、そもそも入居者が決まらない物件を抱えてしまうことになり、管理費用だけを払い続けてしまう状況に陥ってしまうかもしれません。

中古で売りに出されている時点で、なんらかの売却理由があることを念頭に置かないと、投資対象としてハズレの物件を購入してしまう可能性がある点も、中古の不動産投資のデメリットです。

中古の不動産投資における失敗例

続いて、中古の不動産投資におけるよくある失敗例をご紹介します。これらを先に知っておくことで、中古の不動産を購入する際に気を付けるべきこともわかるようになりますよ。

設備や内装が古すぎて入居者が見つからなかった

水洗便所や部屋別のトイレなど、新築住宅であれば当然のように存在する設備が中古物件には存在しない場合があります。

都会で成約した中古物件のうち、なんと約3割が築31年以上の物件である実績からも、中古物件市場では古い設備や内装のままのものが多く出回っているのです。(参考：http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_202102.pdf)

そのような物件で賃貸経営を行う場合は、そのままの設備で運営することは難しいです。設備や内装を見て、入居希望者が「快適に住めないな」と思ってしまったら、入居を決断することはないでしょう。

痛みや経年劣化による修繕費用やメンテナンス費用が高くなった

中古物件は、先に述べたように築年数が経過していることで、見た目以上のダメージを追っている場合があります。

この点に気が付かないまま中古物件を購入してしまうと、例えば後になって家の基礎に致命的なダメージが見つかり、リフォームどころではない修繕費用が発生するケースがあるので注意が必要です。

また、築年数が経過していることから、購入した当初は問題がなくても徐々に痛みが露見し、当初は予想もしていなかったメンテナンス費用が運営の重たい負担になるケースもあります。

失敗をさけるためには

上記のような失敗を避けるためには、内装や設備であれば購入前に内検を行うことで、古すぎる内装や時代遅れの設備を確認しておくことができます。

また、購入費用だけで初期費用を見積もるのではなく、築年数の経過に伴った物件の痛みの修繕費用や内装をリフォームする費用もしっかり想定しておくことで、失敗を防ぐことができるでしょう。

また、売主すら気が付かなかった致命的な物件の痛みが購入後に見つかるなどのリスクに対しては、そういったトラブルの際に保険金が出る「瑕疵(かし)保険」に事前に加入しておくこともおススメです。

中古の不動産の相場観を知ろう

中古物件を探す前に、必ず確認しておきたいことは相場観です。一般的に、中古物件は築年数が経過しているほど価格は安くなる傾向があります。

あくまでも大体の目安ですが、中古物件の価格は築10年で新築の半額に、築20年で新築の2割以下になると言われていますので、この目安を参考にしてみてください。

また、物件の価格はその立地や部屋数によっても変わってきますし、都会と地方で同じ大きさの物件でも値段に大きな差があります。

物件の価格は様々な要素が絡み合うことによって値段が異なるので、次の章で紹介する不動産サイトを日々チェックすることで、相場観を掴んでおきましょう！

中古の不動産投資物件探しに役立つサービス

では、中古の不動産投資のための物件探しに役立つサービスをご紹介します。

不動産サイト

まずは不動産サイトで、あなたが購入したいと思っている不動産を探してみましょう。各不動産サイトでは、ひとえに中古物件と言っても、一戸建てやマンションなど、様々な条件で検索することができます。

検索は単純な価格だけでなく、利回りや所在する都道府県で細かく検索ができるので、当初は想定していなかった物件に巡り合えるかもしれませんよ。

グーグルマップ

目星の物件を見つけたら、外観や周辺の生活インフラの有無をグーグルマップで検索してみましょう。ストリートビューを使って、web上で物件の周辺を散策するのも良い方法です。

また、ストリートビューで建物の外観や、日当たり状況を確認することで、不動産サイトの情報と実際の外観をある程度確認することもできます。

ただし、グーグルマップだけで外観を確認して安心することなく、実際に購入を決める前には必ず現地で内検することを欠かさないようにしましょう。

中古で不動産投資をやる場合に押さえたいポイント

では、中古物件を探す際に、これだけは確実に押さえたいポイントを３つご紹介します。

価格が安すぎる物件は選ばない

中古物件は、新築と比較して圧倒的な安さが魅力的ではありますが、相場と比較してあまりにも安すぎる物件を、価格だけで選ぶことは危険です。

なぜなら、そのような物件は大抵築年数が経ちすぎており、相当なリフォームをしないと賃貸として運営することが困難である可能性が高く、また、アクセスの悪い立地であることが多いからです。

中古の物件を扱う不動産サイトには、売主が「売れたらラッキー」程度に思っているような到底売れる見込みもないような物件が、ほぼ捨て値で出回っているケースが散見されます。

そのため、投資価値のない物件を、ただ安さだけで選んでしまうことのないように注意してください！

耐震基準に注目する

日本は地震の国であるため、日本に住む限り、地震に遭う可能性はどこに住んでもゼロにはなりません。そのため、建物には居住者を守るために、「耐震基準」というものが存在します。

この耐震基準には2つの基準が存在し、1つは1981年以前の「旧耐震基準」、もう1つは、それ以降の「新耐震基準」です。

尚、中古の物件がどちらの耐震基準を基に建設されたのかは、単純に築年数ではなく「建築確認日」を確認することで分かります。

こういった情報は不動産サイトだけでは分からない可能性があるので、直接大家さんに確認を取る必要があるでしょう。

旧耐震基準の物件は新耐震基準の物件よりは価格が安いですが、旧耐震基準の物件は地震保険の価格が高額になることや、耐震工事が高額になることもあります。

そのため、新耐震基準で建てられた物件の方が将来のランニングコストや安全性を考慮すると、安定した不動産投資に向いていると言えるでしょう。

近くに学校やショッピングモールなどの生活インフラがある

いくら値段が安くて耐震強度にも優れた物件を購入しても、立地条件が悪ければ入居者はなかなか見つかりません。

物件の周辺に学校やショッピングモールなどの生活インフラがあることや、将来的に人口が減少しない地域かどうかを確認しておくことはとても重要です。

また、都会の場合は徒歩圏内に駅があること、地方であれば近くに幹線道路が通っていれば、入居者がすぐに見つかる良物件である可能性が高いですよ。

中古物件の購入前には、徹底的に調査をしよう

中古物件の不動産投資は、上で説明した不動産サイトの情報や耐震基準、周辺の生活インフラなど、購入前に確認することや注意することが非常に多いです。

しかし、購入してから問題に気が付いて後悔するよりも、事前に十分リサーチしてから購入できれば、あなたの大切な資産を無駄にする確率はぐっと減らすことができるので、成功の可能性が上がります。

中古の不動産といっても、やはり高額なものを購入することには変わりはないので、慎重になることはとても大切なことですよ！じっくり確認して、後悔のない投資をしましょう。

この記事が、あなたが中古物件の不動産投資を始めるきっかけになればうれしいです！最後まで読んでいただきありがとうございました！