アパートの経営や売却の手順を分かりやすく解説！【不動産投資】

「アパートを経営していて売却したい」「アパートを売却する時の手順や費用について知りたい」と、考えていませんか？

定年まで会社に勤めて老後の資金を貯めていくのは大変ですし、不動産投資をしてより稼げるようになりたいと思いますよね。

今回アパートの経営と売却について、初心者でも理解できるよう分かりやすく記事を書きましたので、是非最後までご覧ください。

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アパート経営・売却する！インカムアゲインとキャピタルアゲイン

基本知識としてインカムアゲインとキャピタルアゲインというのがあり、保有している資産から継続的に得られる収入のことをインカムアゲインといい、不動産投資では基本的に家賃収入のことを指します。

アパートを経営する場合、家賃収入が全て自分の手元に入るわけではなく、税金や家賃収入からの銀行への返済などのランニングコストがかかります。

手元に残る金額を予測し、入居率を下げないようにして利益を出していく必要があります。

また、キャピタルアゲインとは、保有している不動産を売った際の売却益のことで、売却して損失が出ることをキャピタルロスと呼びます。

アパートを経営・売却するために融資を受ける

売却するまでには、アパートを購入した後、短期間であっても経営もしなければなりません。

アパートの購入時は、自己資金もしくは金融機関等から融資を受けますが、自己資金が少ないという人は比較的多く融資を受けます。

融資を受けるための目安としては、年収500万円以上ある人で、大企業に勤めている人や公務員が社会的に信用あると見られるため、融資を受けやすいです。

金融機関に直接行って融資を申し込んでも融資を受けるのは難しいため、融資に強い不動産会社を探してお付き合いし、自己資金が少なくても、金融機関から融資を受けられるようになります。

売却することを見据えて、購入・経営する時に気をつけること

売却することを見据えてアパートを購入する場合は、築年数や周辺環境を把握しておくことがカギとなります。

アパートは建築年数によって価値・金額が変わり、より高く売却するためには、購入してから築年数20年に至るまでが望ましいです。

また、譲渡所得は所得税と住民税が課税されるため、購入してから5年以内（譲渡所得に課税額が5年で変わる）に売却するべきか判断しましょう。

アパートの所有期間が、5年以下の場合「所得税30％・住民税9％」、5年越えの場合「所得税15％・住民税5％」となります。

経営・売却するために利益を出すためには立地が重要

アパートをを経営するにしても売却するにしても、立地はとても重要となります。

最寄り駅から徒歩10分以内の距離であるのが立地の優位性が高く、駅から離れている場所であれば、バス停まで徒歩3分以内で乗車10分程度で駅に行けるといいでしょう。

最寄り駅からアパートが離れている場合、近くに駐車場を確保し高速の入り口が近い、静かな周辺環境で近くにコンビニかスーパーがあることは、入居率を下げないためにも重要です。

周辺には、学校や病院、商店街、ショッピングモール、行政機関がなければ入居されない可能性は高くなってしまうので、売却して利益を出すためにも生活をするのに便利な場所を選びましょう。

アパートを売却するタイミング

一棟アパートを売却するにはタイミングが重要で、不動産を売却するのに適した時期は、価値が上がった時であり、下がる前です。

売却するのに迷ってしまい、タイミングを逃してしまうと不動産の価値は下がり始めると、徐々に減少していきます。

そうなると、利益をほとんど出せない可能性が高くなってしましまいます。

不動産価値が上がる時に売却するべきですが、なかなか価値が上がらない場合は、下がってしまう前に売却することで損するリスクを軽減できます。

アパートを売却する前に売却価格の相場を確認する

適切な価格でアパートを売却するために、事前に不動産相場の目安をチェックしましょう。

不動産価値の相場を確認するには、国土交通省が運営している土地総合情報システムで調べることができます。

周辺相場のデータを参考に、どのくらいの価格でアパートが売却できるかの目安を確かめ、仲買業者に頼り過ぎず、自分自身でもしっかり把握して売却していきましょう。

自分で相場を理解していなければ、実際の価値より高額に要求をしてしまったり、実際の価値より低額で売却してしまう可能性があります。

アパートを売却する時の実際の流れ・手続き

実際にアパートを売却すると決めたら、アパートを売却する手順は大きく分類すると７つあります。

売却するアパートの不動産相場を調べておき、不動産会社を見つけて依頼するにあたって、「売却費用はおよそどのくらいかかるのか？」「いくらで売却するか？」を考えましょう。

不動産会社を介する時に媒介契約を交わしますと、広告などでアパートの売却活動を不動産会社が行います。

買い手が見つかったら、不動産会社に代行してもらいながら買主と話を進めて行き、必要書類を期限までに準備し、互いに合意して売買契約を結びます。

司法書士に依頼してアパートの引き渡しをし、所有権の移転登記や抵当権の抹消登録などの手続きを行い、終了しますと、譲渡益が出た場合は確定申告までしっかり行いましょう。

アパートを売却するのにかかる費用

収益を得るためにアパートを売却しますが、売却するのに費用がかかり、かかる代金は主に下記のとおりです。

　アパートを売却する前に、上記の売却にかかる費用を把握して、代金を準備してから手続きを進めて行きましょう。

アパート経営で重要となる減価償却

減価償却は、アパートであれば数十年にかけて経費を計上できます。

他の経費とは違って目に見えにくく分かりづらいもので、建物や駐車場の門塀といった、徐々に古くなり価値が減るもので、減少分を減価償却として必要経費にできます。

減価償却費は、取得価額に耐用年数に応じた償却率を掛けて、計算することができます。

減価償却期間が満了して経費として計上できなくなった時が、アパートを売却するタイミングとなります。

【アパートの経営・売却】まとめ

アパートを売却する際は、まず売却手順や必要な手続き、かかる費用などについて把握して準備を整えましょう。

もし、調査や勉強をしないで売却についての知識がなく、不動産会社等に頼り切っていると、損してしまう可能性は大いにあり得ます。

そのためには、信頼できる仲買業者や司法書士を探すことや、自ら勉強して最低限の知識を持ちあわせておく必要があります。

アパートを売却して利益を出すためにも、普段から経営や管理をしっかり行っておきましょう。