今回は、初めて不動産投資を始める方に、マンション経営で一部屋を借りる場合のメリットやデメリットを紹介します。
近頃、年収400万の方でも、老後の為の貯蓄や収入の幅を広げる為に不動産投資をする方が多くいます。しかし、不動産投資は7～8割はローンをして経営する人がほとんどです。
大きな額になってくるので、確実な情報やリスクなどを知らないといけません。詳しく紹介するので、ぜひ最後まで読んでみてくださいね。
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一部屋のマンション経営メリット
出典：https://www.pexels.com/ja-jp/photo/250659/次に、一部屋マンション経営のメリット・デメリットを紹介します。まず初めに、一部屋マンション経営のメリットを紹介します。
- 安定収入が期待できる
- 資産が残る
- 節税対策になる
- 管理が容易・耐久面が良い
不動産の相続税は、5～6割の評価額になります。評価額が少ないほど支払う相続税が少なくなるので、節税になります。
では、マンション経営の一部屋経営のメリットを詳しく紹介していきます。
一部屋のマンション経営メリット①安定収入が期待できる
出典：https://www.pexels.com/ja-jp/photo/128867/マンション経営のメリットの1つ目は、安定した収入が期待できるということです。マンションは、ワンルームマンションの規制により供給が抑えられているため、今後も安定した収入が期待できます。
また、一部屋マンション経営は、家賃収入が半年なので大きく下がることは、ほとんどありません。その為、他のアパート経営やマンションの一棟買い、戸建てに比べてリスクは少ないです。
もちろん、大きな災害や周辺環境が大きく変化した場合は収入に影響出ます。マンションを契約するときは周辺環境を入念に調べる事も大切です。
例えば、地域の人口が少なくなってきているなども、物件を探す時の為に覚えておいてほしいです。
一部屋のマンション経営メリット②資産が残る
2つ目のマンション経営のメリットは、ローンによるレバレッジ効果が期待できる点になります。レバレッジ効果とは、小さな資金で高額な資産を購入することを指します。
ローンは、マンションを経営する際に、不動産投資ローンを利用することができるため、レバレッジ効果を高めることになります。
最近では、年収400万円のサラーリーマンがマンションを経営する人が多くなってきているのも、このレバレッジ効果の手法を使っているからです。
一部屋のマンション経営メリット③節税効果が期待できる
出典：https://www.pexels.com/ja-jp/photo/210990/3つ目のメリットとして、マンション経営は節税効果が期待できるということです。主に節税できる税金は3つあります。また、3つについても詳しく紹介します。
- 所得税
- 相続税
- 住民税
所得税
所得税の節税として、赤字の所得を他の所得から差し引くことができる損益通算を利用します。万が一不動産所得が赤字になった場合は、他の所得と相殺できます。
相続税
土地や建物を相続する際は、評価額に応じ相続税というものがかかります。土地にアパートやマンションを建てることで節税可能です。
住民税
住民税は、課税対象となる所得につき、全国一律で、市町村税が6％、都道府県税が4％課税されます。課税対象となる所得を目減りさせることで、住民税も大きく節税できます。
一部屋のマンション経営メリット④管理が容易・耐久面が良い
出典：https://www.pexels.com/ja-jp/photo/5336191/最後にマンション経営のメリットとして、管理が容易なところです。一部屋のマンション経営は、他のアパート経営や戸建て経営よりも管理がしやすいです。
マンション経営では、不動産が管理してくれることが多いため、マンションを管理する会社を探さなくていい分、手間が省けます。
マンションの耐久面においても、劣化しやすい木造を使用した建物はほとんどありません。その為、火災以外の災害に強く、修繕コストを抑えられるので維持するのは安価で済みます。
特にマンションは、高層マンションなど高い位置に家があるので、頑丈な建物で作られています。
一部屋のマンション経営デメリット
次に、一部屋マンション経営のデメリットを紹介していきます。特に重要になるので覚えておきましょう。
- 空室や家賃滞納のリスク
- 災害のリスク
- 老朽化
一部屋マンション経営のデメリットとして、他のマンション経営の一棟経営やアパート経営などに比べて、空室だった時のリスクを分配することができない為、マンションを選ぶ際が一番重要になります。
リスクを完全になくすことはできませんが、最小限に減らすことはできます。では、詳しく紹介します。
一部屋のマンション経営デメリット①空室や家賃滞納のリスク
まず初めに、一部屋のマンション経営デメリットとして、「空室や家賃滞納のリスクがある」について紹介します。
特に注意しなければならないのが、この空室のリスクになります。初めに不動産投資する方は、ローンを借りて経営する人が多いですが、空室の場合は収入を得ることができません。
一部屋のマンション経営は、年収400万円のサラリーマンでも始められるとは言いましたが、この空室のリスクを回避しないと多額の借金が残ってしまいます。
前述でも書きましたが、このリスクは、最小限に減らすことができます。それは、しっかりと経営するマンションの地域を理解することや、周辺施設が整っている場所を選ぶことが重要です。
過去5年の地域の人口の動きを見たり、それを踏まえて、周辺施設に、徒歩で行ける範囲に、駅やスーパーなどなどがあるかどうかに着目することです。
一部屋のマンション経営デメリット②災害のリスク
次に、一部屋のマンション経営のデメリットとして、「災害のリスク」の事について紹介します。
まず初めに、自然災害のリスクや火災などは、完全に抑えることはできません。自然災害はもちろん、火災に関しては入居している際の、災害になるため対処することは難しいです。
災害のリスク「台風、地震、火災」などで建物が破損したり、滅失したりすると、これらの災害は「火災保険」に含まれているため、補修期間中の家賃収入がゼロになります。
また、保有するマンションで、入居者間でのトラブルや自殺、事件などが起こると、その後の入居者の募集が難しくなります。そのため、マンションを売却する際も影響してくるので、リスクとして覚えておきましょうね。
一部屋のマンション経営デメリット③老朽化
出典：https://www.pexels.com/ja-jp/photo/920024/次に、一部屋のマンション経営デメリットとして、「老朽化」の事について紹介します。
老朽化は、他のアパート経営や戸建て経営よりも老朽化するスピードは遅いですが、対策するのは重要な事です。対策としては、耐震に強いマンションにするなどや老朽化のままにしないなどのが挙げられます。
近頃建てられるマンションは、耐震構造になっている建物がほとんどですが、必ず契約する前に確認しておくことが重要です。
【まとめ】一部屋のマンション経営を始める方へ
出典：https://www.pexels.com/ja-jp/photo/4273170/この記事では、一部屋のマンション経営のメリットとデメリットを紹介してきました。一部屋のマンション経営をして落ち着いた後は、空室のリスクを分配するために、2つ以上持つこともおすすめですよ。
最後に、年収400万の方でも始められて人気の不動産投資ではありますが、詐欺などで騙されるケースも多くなってきています。そのほとんどは、必ず儲かるなどの手口で騙してきます。
不動産投資では、必ず儲かるなどのうまい話はないので注意しましょうね。
