不労所得を得られる不動産投資とは？リスクや物件探しのコツを紹介

「不労所得が欲しいから、不動産投資を行いたい」「定年後の生活費が不安だから、今のうちに投資を始めたい」

不労所得や将来の生活に備え、不動産投資に挑戦しようと考えている人もいるでしょう。ただ、お金持ちにしかできない投資方法で、サラリーマンである自分には無理と諦めていませんか？

実は、少額から行える不動産投資もあるんですよ。この記事では、不動産投資の仕組みや物件の種類、利回りの良い物件を探すコツも紹介しています。

不動産投資について、少しでも興味がある人は読み進めてくださいね。

出典：https://unsplash.com/photos/Zxnorp8tDNU

不動産投資とは？どのように利益を得るの？

不動産投資とは、不動産を購入して他者に貸し出すことで収入を得るインカムゲインと、転売時の売却益を得るキャピタルゲインから利益を出す投資方法です。

不動産投資と言うと、不労所得を得られるインカムゲインにばかり目を向ける人が多いですが、キャピタルゲインを常に考えながら運用する必要があります。

築年数が古い建物は入居率が低くなる傾向があるため、年を追うごとに家賃を下げる必要があり、得られる収入や売却益が減少します。

そのため、しかるべきタイミングで物件を売る必要があるのです。

不動産投資で扱う物件の種類は？小額からでも投資は可能？

不動産投資で扱う物件には、いくつかの種類があります。物件は以下の通りです。

「一棟」とは、マンションやアパートをまるごと所有することです。それに対し、「区分」とは、マンションやアパートの1部屋から所有すること。

当たり前ですが区分の方が、少ない元手から始めることができリスクも少ないので、資金が少ない人や初めて不動産投資を行う人は区分所有から始めるのがおすすめですよ。

不動産投資は税金対策としても役立つ！

不動産投資を始めるメリットは、不労所得を得られるだけではありません。なんと節税効果もあります。

不動産など高額で何年も使えるモノを購入した際には、何年かに分けて費用を計上することができます。これが「減価償却」です。

減価償却を利用して会計上の赤字を作ることで、所得を少なくすることができるため、結果的に節税効果を得ることができます。

この計上は不正なものではなく、税務上認められている節税方法ですので安心してくださいね。

不動産投資に関する3つのリスクとは？

不動産投資は、不労所得や節税効果があるため魅力的ですが、リスクも存在します。不動産投資を始める前にしっかりと3つのリスクを把握しておきましょう。

空室のリスク

空室のリクスとは、文字通り入居者が入らず空室になるリスクです。空室期間が長いほど、家賃収入がなくなるので利益が減ってしまいます。

空室のリスクを抑えるのなら、入居者の需要の多い都市部の物件を購入するのがおすすめです。東京周辺や人口が増加している都市の物件を購入すると良いでしょう。

家賃下落のリスク

家賃下落のリスクとは、老朽化にともない入居者が減少し家賃が減少するリスクのことです。リスクを避けるためには、家賃の下落が少ない、利便性の高い物件を選ぶのがおすすめですよ。

駅の近くや商店街が充実しているなど、人の集まりやすい人気の土地の場合は、築年数が経っても家賃が下落しづらい傾向にあります。

修繕費増大のリスク

修繕費増大のリスクとは、築年数が経過し老朽化した建物を修繕するリスクのことです。

修繕の周期や費用は、木造や鉄筋コンクリートにもよるので、修繕費を計算した上で物件を購入すると良いでしょう。

また、近年では自然災害が多発しているので、購入予定の物件がある地域の過去の被害を調べておくことも大切です。

低地や崖の近くにある物件などは、被害に合いやすいので、思いがけない出費がかさむ可能性もあります。

不動産投資を成功させるためには3つの分野の勉強も大切

不動産投資は、運営ノウハウが必要であり、税務関係の知識がないと多額の税金で収益が減少してしまうこともこともあります。

ですので、不動産投資を成功させるために、3つの分野の勉強は事前に行っておきましょう。不動産投資での失敗は、勉強不足が原因であると言っても過言ではありません。

実務分野

物件の価格判断が分からないと、平均的な金額よりも高い値段で物件を購入する可能性があります。

その分、あなたの利益が減少してしまうので、しっかりと勉強しておきましょう。

法律分野

都市計画法では、積極的に建物を建設してはいけない「市街化調整区域」が設定されています。

そのことを知らないと、建て替えを行う予定で購入したのに、建て替えができないという結果になることもあるでしょう。

税務分野

不動産投資で収益を出すと、所得税や住民税などが増加する可能性があります。

収益分が税金として取られてしまい、結局収入がプラマイ0円になることもあるので、税金分野はしっかりと勉強しておきましょう。

不動産取引の流れは？！まずは何をすれば良い？

不動産投資の特徴を説明したところで、不動産取引の流れについて説明します。流れを知っておくことで、行き当たりばったりな投資を避けることができるでしょう。

重要事項説明や契約の際、分からないことや気になるがあれば遠慮なく尋ねるのがおすすめですよ。投資で失敗しないためにも、不安な点はすべて潰しておきましょう。

なお不動産投資は、物件を所有しなければ始められません。まずは、ネットや不動産屋で物件を探すことから始めてくださいね！

物件見学で最低限見るべき3つのポイント

不動産投資には物件が必要ですが、どの物件でも良いという訳ではありません。物件の中には、維持費ばかりかさみ、収益が少ない物件も存在します。

不動産投資を成功させたいのなら、物件選びがとても重要です。そこで、物件を選ぶ際に、最低限見ておくべき3つのポイントを紹介しますね。

外壁

外壁にひび割れやサビ、塗装が剥がれている部分がないか、確認しておきましょう。外観がきれいなほど入居者を募集しやすくなるので、空室のリスクを減少させることができますよ。

また、建物の耐用年数を増やすために、塗装工事は欠かせません。

共用部分

共用部分である掲示板や集合ポスト、エレベーターなどもしっかりと確認しておきましょう。

特に区分所有の場合、共用部分はあなた自身の判断で修繕をすることができません。入居者を募集できる清潔感があるのか、確認しておいてくださいね。

また、ポストを見て入居率もチェックしておきましょう。その地域の平均入居率に比べ、極端に低い場合は何かしらの欠点があると考えられます。

室内

室内では、すべての扉が開くのか、畳が腐っていないかなど老朽化が進んでいるのか確認しましょう。

なお、物件見学をする場合には、そのまま貸し出せるのか、原状回復工事が必要なのか判断してくださいね。

工事が必要な場合は、工事をした上で収益化が見込めるのか、しっかりとシミュレーションしましょう。

物件見学をするなら周辺環境もチェック

物件見学をする際にチェックする項目は、建物だけではありません。周辺環境も確認しないと、入居者が集まらないという事態に陥る可能性があります。

たとえば、駅から物件までの間にパチンコ屋や風俗店などがあり、治安が悪い地域では入居率が下がる傾向にあります。時間帯を分けて何度か足を運ぶと、より周辺地域の特徴が見えてきますよ。

また、土砂災害警戒地域や津波災害警戒地域も入居率が低いので、避けた方が良いでしょう。

利回りの良い物件を探すためのヒント

収益化のために不動産投資をするのなら、利回り（投資金額に対する収益の割合）が良い物件を探したいですよね。利回りの良い物件の特徴を紹介するので、参考にしてくださいね。

築年数が古い物件

新築物件に比べ、築年数が古い物件の方が建物の価格が下がるため利回りが良いとされています。築年数の古い物件が分からない方は、築15年を境に考えると分かりやすいでしょう。

ただ、築年数が古いという理由だけで、購入するのは危険です。築年数が古い物件の場合、入居者募集のために家賃を下げなければならず、修繕費が増加する可能性もあるからです。

建物の価格や税金、家賃、修繕費などをシミュレーションした上で、購入するか検討してくださいね。

居住中または空き家になって間もない物件

空き家は痛みやすく修繕費がかかるため、居住中または空き家になって間もない物件がおすすめです。

土地が狭い物件

建物の大きさが同じ物件なら、土地が狭い物件の方がおすすめです。土地が狭い物件の方が価格が安いため、利回りが高くなります。

不動産投資まとめ

不動産投資とは、家賃収入（インカムゲイン）と転売時の売却益（キャピタルゲイン）で利益を得る投資方法です。

インカムゲインのみを考えていると収益が尻すぼみになってしまうので、不動産投資を行うのなら常にキャピタルゲインのことも考えて運用しましょう。

投資物件は、一棟マンションや駐車場など多数ありますが、少額から始めるのなら区分マンション・アパートから始めるのがおすすめですよ。

1部屋から不動産投資を始められるので、失敗したとしても損益を抑えることができるでしょう。利回りの良い物件を探したい方は、以下の項目を参考に探してみてくださいね。