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不動産投資とは?不動産の仕組みとメリット、デメリットを解説

「不動産投資ってなんだか難しそう・・・自分にもできるのかな?」「不動産投資とはどんな仕組みなんだろう?」

このように思っている方は多いと思います。将来年金が出るか分かりませんし、今のうちから少しでも将来の貯蓄を行っていきたいと考えますよね。

本日は、不動産投資の仕組み、メリット、デメリットについて解説していきます。これを読むことで、不動産投資とはどんな投資なのか理解することができて、自分に合っている投資なのか分かりますよ!

(アイキャッチ画像出典:https://pixabay.com/photos/real-estate-for-rent-rented-3297625/#content)

不動産投資とは

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不動産投資とはマンションやアパートなどの不動産を購入し、他人に貸すことによって、家賃収入を得ていく投資のことです。

購入した物件の価格に対して家賃収入を毎年どれだけ得られるかという「(表面)利回り」という指標で、投資効率を判断します。

利回りの高い物件で不動産投資をすれば、大きな利益が見込めるため、老後の資金や生命保険代わりに、若い人でも始められている方が多く居ます。

不動産投資の種類:区分マンション投資とは

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不動産投資にはいくつか種類があります。ここでは、代表的な3つの不動産の種類についてお話していきます。

まず1つ目の区分マンション投資とは、分譲用のマンションの一部屋を購入し、入居者に貸し出す投資のことです。資金が少なく始められるため、初心者の方でも参入しやすい特徴があります。

注意点としては、空室が出たときに全く収入が入ってこないことや、基本的に利回りが低いため、大きく儲けることはできないことです。

ローリスク、ローリターンで始めたい方には向いている種類と言えるでしょう。

不動産投資の種類:一棟マンション・アパート投資とは

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2つ目の一棟マンション・アパート投資とは、一室ではなく、マンション、アパートを一棟ごと購入して、複数の入居者に貸し出す投資のことです。

利回りが高い事が多く、空室リスクを分散できるため、主に地主の方や、高収入の方が取り組まれている特徴があります。

注意点としては、融資が出づらく参入しにくいことや、初期費とともにランニングコストも多く必要なことです。

高収入でまとまったお金を準備できる人や、大きなリスクを伴う分、リターンも大きく欲しいと思う人には向いている種類と言えるでしょう。

不動産投資の種類:戸建て投資とは

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3つ目の戸建て投資とは、一戸建ての住宅を購入し、入居者に貸し出す投資のことです。購入した住宅をリフォームして貸し出すことができます。

高利回りが狙え、自分でリフォームしやすく、コストを抑えやすいため、個人で参入される方が多い特徴があります。

注意点としては、物件の情報が出回りにくく、良い物件を見つけるのが困難なことや、リフォームに手間と時間がかかることです。

多少、時間対効率は悪くても、大きなリターンを得たい人、自分で色々とリフォームしたい人に向いている種類と言えるでしょう。

不動産投資の利益とは

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次に、不動産投資の利益とはどうやって出していくのかをお話していきます。不動産投資には大きく2種類の利益の出し方がありますので、始める前に知っておいてくださいね。

不動産投資の利益
  • キャピタルゲイン
  • インカムゲイン

キャピタルゲイン

1つ目の不動産投資の利益キャピタルゲインとは、不動産を購入価格より高く売却できた際の利益のことです。不動産を買った時の金額よりも高く売ることで、その差額分が利益になります。

地価が上がったり、不動産投資が活発になった場合に、高く売却できる状態が起きます。ただし、現在の日本では、このキャピタルゲインを確実に出していくことは難しいと言えるでしょう。

まずは賃貸経営でしっかりと利益をあげていくことを目標として、不動産投資を行っていくことが良いでしょう。

インカムゲイン

2つ目の不動産投資の利益インカムゲインとは、保有している財産を保持したままで得られる収益のことです。大家となって、物件を保持、管理し、第三者に貸し出すことで得ることができる収入のことです。

主に、家賃収入や、第三者が入居したときに貰える礼金、更新する際の更新料、共益費などもインカムゲインになります。

このインカムゲインが、運営コストや銀行への返済分を上回らなければ、利益として手元には残りませんので、上手く利回りを考えていく必要があります。

不動産投資のメリット

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次に、不動産投資のメリットについてお話していきます。メリットは大きく以下の3つとなります。

不動産投資のメリット
  • 毎月の安定収入を得れる
  • 節税効果がある
  • 生命保険代わりになる

毎月の安定収入を得れる

まず1つ目の不動産投資のメリットは毎月の安定収入を得れることです。入居者が居れば、毎月家賃収入を得ることができます。

例え、ローンを組んで購入したとしても、ローンの支払いが終われば、その後は収入を得続けることができますので、老後の年金代わりや、副収入としてあなたを助けてくれますよ。

節税効果がある

2つ目の不動産投資のメリットは、節税効果があることです。不動産を購入することで費用が発生しますので、所得税を抑えることができます。

特に新築のアパートや、戸建てを購入すると、減価償却として10年以上も費用として計上することができますので、毎年税を抑えることができます。

減価償却とは固定資産の購入費用を使用可能期間にわたって、分割して費用計上する会計処理のことです。

また所得税だけでなく、不動産購入には相続税の負担を軽減することができるというメリットもあります。

生命保険代わりになる

3つ目の不動産投資のメリットは生命保険代わりになることです。不動産を購入後に本人が無くなった場合も、相続をすることで、遺族も不動産からの収入を得続けることができます。

また仮に、遺族の方が賃貸経営を望まなかった場合も、要らなくなった不動産を売却し、まとまったお金を手に入れることができます。

さらに、不動産投資を購入する際、多くのケースで団体信用保険に加入します。この団体信用保険に加入すると、不動産投資を行っていた方がローンを残して亡くなった場合も、残債を免除してもらうことができます。

不動産投資のデメリット

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次に、不動産投資のデメリットについてお話していきます。不動産投資のデメリットは以下の3つとなります。

不動産投資のデメリット
  • 初期投資がかかる
  • 空室リスクがある
  • 固定費、運用費がかかる

初期投資がかかる

まず1つ目の不動産投資のデメリットは、初期投資がかかることです。一括で購入するのでしたら、その土地代分かかりますし、仮にローンを組むとしても、頭金として土地代の2割~3割ほど必要になります。

ですので、不動産投資を始めようと考えている人たちは、ある程度まとまった現金を準備してから始めるのが良いでしょう。

ただし、公務員やサラリーマンなどの安定した収入がある人たちは、前金が10万円ほどでローンを組むことができます。ローンを組む人の条件によって前金の額は変わってきます。

空室リスクがある

2つ目の不動産投資のデメリットは、空室リスクがあることです。特に区分マンション投資を行っている人で、入居者が居ない状態になった場合は、収入が全く入ってこないリスクがあります。

不動産投資をローンで組んでいる人で、空室になってしまったら、ローン代や維持費を別に準備しなければならない状態になってしまいます。

固定費、運用費がかかる

3つ目の不動産投資のデメリットは、固定費、運用費がかかることです。不動産を所持し続けることで、以下のような費用が常にかかっていきます。

固定費、運用費一覧
  • 建物の維持管理費:共用部分の清掃代など
  • 建物の修繕積立金:建物のメンテナンス用の積立金
  • 保険:火災保険や、地震保険
  • その他税金

最初に購入する不動産代とは別に、これらの固定費、運用費が常にかかってしまうことを覚えていてくださいね。

不動産投資の勉強方法について

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次に、不動産投資の勉強方法についてお話していきます。不動産投資に関わらず、別の投資でもそうですが、何も知識がない状態でいきなり始めてしまうと、お金を失って、失敗してしまうリスクがあります。

少しでも失敗するリスクを減らすためにも、まずは勉強して知識を身に着けていきましょうね。勉強方法としては、以下の3つがおすすめです。

不動産投資の勉強方法
  • 不動産投資に関わる本を読む
  • 不動産会社やオーナーが書いているコラムやブログを読む
  • 不動産会社やオーナーが行っているセミナーに参加する

特に、セミナーは、不動産会社やオーナーの生の声を聞くことができますので、おススメです。初心者向けや、不動産投資の種類別など、様々行われていますので、自分に合ったセミナーを見つけてみてくださいね。

不動産投資は十分な知識を得て、挑戦しましょう

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不動産投資の仕組み、メリット、デメリットをお話してきましたがいかがだったでしょうか?不動産投資は、リスクはあるものの、所有することで、最終的には自分の資産となり、定期的に収入をもたらしてくれます。

始める前に勉強し、十分な知識を得てから挑戦することで、リスクを最小限にすることができます。

きちんと不動産投資の仕組みを理解し、自分に合った投資なのか検討してみてくださいね。

ABOUT ME
マサヒ
大学時代の失敗を踏まえ、這い上がろうとしている社内SE兼ブロガーです。 趣味は野球観戦と弾き語りです。