トランクルーム投資の利回りを初心者向けに徹底解説します！

「トランクルーム投資に興味があるけど基本的なことを知りたいなあ」「トランクルーム投資の利回りって高すぎる？ほんとなの？」

仲介業者さんの説明会に行くと時間がかかるし、あやしいところとかだと怖いしなあ。と心配になりますよね。

この記事ではそういった方向けに、トランクルーム投資の利回りについてと、メリット・デメリットついての説明をしています。ぜひ最後までご覧ください。

アイキャッチ画像出典：https://www.photo-ac.com/main/detail/5036556?title=1105924417

トランクルーム投資と利回りについて

トランクルームは自宅以外の収納スペースのことです。トランクルーム投資とは、建物の中をパーテーション等で区切って簡易的な個室にして、トランクルームとして貸し出すことで賃料収入を得る投資手法です。

利用者の約9割は個人の利用者といわれ、自宅に置けないバイクや趣味のものを置いたりと様々な目的で利用されています。

トランクルーム投資は賃貸不動産投資と比べても様々なメリットがあります。しかし一方でデメリットやリスクもあるため、しっかり理解したうえで投資を始めることが重要です。

投資に必ず絡んでくる「利回り」とは、投資した金額に対する収益の割合を1年あたりの平均で表したものです。利回りをきっちりと意識しないと効率的な投資はおこなえません。

トランクルームのタイプ

レンタル収納スペースと言われるタイプの「屋内型トランクルーム」、コンテナ収納タイプと言われる「屋外型トランクルーム」や形状に特徴のある「バイク収納型トランクルーム」があります。以下にまとめました。

屋内型

屋内型は倉庫やビルなどの中にあるトランクルームで、都心や駅の近くで多く見られるタイプです。

屋外型

屋外型は空き地にコンテナを置き、収納スペースとして貸し出すタイプです。平置きのものや、コンテナに階段などを設置し2階建てにしているものもあります。郊外に多く見られます

バイク収納型トランクルーム

バイクを24時間出し入れ可能で防犯カメラや頑丈なキーロックとバイクを異動させられるスロープが設備として必要です。奥行きがあり収納しやすい形状が特徴です。

トランクルームの運営方式

経営方式は、収益に大きく影響する部分で、手間と時間をどれだけかけられるかにより費用が違ってきますので、慎重な検討が必要です。

主に「自主運営」「フランチャイズ」「一括借上」の3つがあります。以下にまとめました。

自主運営

トランクルームの設営から、開業後の募集・契約・管理などを全て投資家自身で行う方式です。管理・運営業務に関しては、自主管理もしくは管理会社に委託することもできます。

フランチャイズ

フランチャイズ会社に加盟する方式です。本部のサポートを受けながら、投資家自身で運営していきます。フランチャイズ会社への支払いが発生します。

一括借上

所有している空き店舗や空きビル、土地などをトランクルーム運営会社に貸し出し、賃料を得る方式です。事前の契約で費用負担が発生したり、賃料の減額がある場合があります。

トランクルーム投資の利回りの理論値

トランクルーム投資の利回りには、表面利回りと実質利回りがあります。表面利回りは、トランクルーム経営における月々発生するランニングコストや、空室などを想定せず、100％稼働した場合の理想的な利回りです。

単純利回りと呼ぶ場合もあります。想定利回りは、屋外コンテナタイプで35％程度、屋内トランクタイプで40％程度となるケースもあります。

しかし、実際には初期投資以外にも費用がかかりますので、あくまでも参考値として考えるべきで、トランクルーム投資で頻繁に提示される利回りはこちらの表面利回りになりますので、注意が必要です。

トランクルーム投資の利回りの実質

実質利回りとは、年間の収入から固定資産税や設備のメンテンナンス費用といったコストを差し引き、それを初期投資にかかった費用で割った数値のことです。

運営方式によってコストが違ってきますが、トランクルーム投資における実質利回りは15～20％程度だといわれています。

マンションやアパート経営の実質利回りが3~8%程度といわれていますので、トランクルームの投資利回りが高いと言われる理由がわかります。

トランクルーム投資のメリット

トランクルーム投資にはどのようなメリットがあるのでしょうか。以下にまとめました。

節税効果

トランクルーム投資では、コンテナやパーテーション、看板などが減価償却費に該当します。

コスト（初期費用とランニングコスト）が安い

トランクルーム投資は人が住んでいるわけではないため、ハウスクリーニングやリフォームを行う必要はありません。

高い利回り

賃貸不動産投資などに比べると初期費用が少ないため、利回りも高くなります。

トラブルが少ない

人が住んでいないため、様々なトラブルが比較的発生しにくいです。

土地の有効活用ができる

トランクルーム投資は住宅に向かない狭小な土地や地型の悪い土地も利用可能なので、安く土地や建物を利用できる可能性があります。

トランクルーム投資のデメリット

トランクルーム投資には当然、デメリットもあります。以下にまとめました。

新規参入者が多い

トランクルーム投資は高い利回りが期待できることから、ライバルの進出リスクも考慮する必要があります。

大きな利益を見込めない

トランクルームは賃貸不動産に比べて比較的家賃も安いので、規模が小さいと大きな収入にはなりにくいです。

満室になるまで時間がかかる

稼働率が80％を超えるには、一般的に1〜3年かかるといわれています。広告も必要です。

トランクルーム投資の利回りを脅かす注意点

トランクルーム投資には、主に次の３つのリスクがあることを理解しておきましょう。

空室リスク

需要の高い立地にトランクルームを設置することと、「このトランクルームを利用したい」「快適なので継続したい」と思ってもらえるよう運営とコスト管理が必要です。

賃料下落のリスク

ライバルのトランクルーム出店となれば、価格競争になる可能性は考えておくべきでしょう。

盗難リスク

無人での運営が多く、セキュリティ対策は万全にしておく必要があります。盗難保険の加入も必要かもしれません。

トランクルーム投資の利回りを継続的に成功させるコツ

トランクルーム投資を成功させるために押さえておきたいコツ3点を紹介します。

市場調査を徹底する

トランクルームを開業する時、事前の立地選定は最も重要といえるでしょう。トランクルームの想定利用者は近隣住民であることが多いので、事前に近隣の人口構成を考えましょう。

利用者のニーズに応える

利用者が快適に利用できるよう、設備を整えることも重要です。コストの関係も出てきますが、セキュリティと広告は特に重要です。

経営方式と管理会社選び

管理会社（フランチャイズ会社）によって集客力や運営力が全く違います。コストも全く違ってきますので注意が必要です。

トランクルーム投資の利回りまとめ

トランクルーム投資は初期費用がおさえやすく、満室になれば高利回りも狙える有望な投資手法です。

しかし、立地や管理会社によってランニングコストが全く違ってくることや、満室になるまでに時間がかかる等の難しい面もあります。

大きな利益は期待できませんが、市場としては拡大傾向と言われており、投資の選択肢としては初心者でも行いやすいと言えます。しっかりと検討してみると良いでしょう。