【初心者向け】不動産投資とは？メリット・デメリットを徹底解説します！

投資の中でも「不動産投資」を聞いたことがあるかと思います。ですが、不動産投資とはどんな投資なのか知らない方や、気になるけど知識がない方も多くいます。

そこで、この記事では初心者の方でも分かりやすく不動産投資のメリット・デメリットを含め説明していきます。

（アイキャッチ画像出典：https://pixabay.com/ja/vectors/全米リアルター協会加入者-不動産-5809182/）

不動産投資とは？

不動産投資とは、不動産（アパート、マンション、土地、住宅）を購入し第三者に貸すなどして儲ける投資です。

例えば、 5,000万円のアパートを購入し各部屋を第三者に提供すれば、毎月家賃が支払われます。その家賃の何％が利益になり、いずれ購入額の5,000万円を突破すれば、それ以降の収入は儲けになります。

また、貸し出すだけでなく不動産を売却することで利益を得られる場合もあります。

そして、不動産投資には主に「ワンルーム投資」と「一棟買い投資」の２つあります。以下でこれらを紹介していきます。

ワンルーム投資

ワンルーム投資とは、分譲マンションの1室を購入して貸し出す不動産投資です。

1室であるため、購入費や維持費は比較的に少ない金額で投資を始められますが、得られる収益も1室分になるので大きな儲けは期待できません。

一棟買い投資

一棟買い投資とは、集合住宅や戸建て住宅を丸ごと一棟購入し貸し出す不動産投資です。

一棟を丸ごと購入するため初期費用はかなり高くなりますが、その分多くの収益が期待されます。

不動産投資をするメリットとは？

不動産投資について理解できたかと思います。では不動産投資を行うメリットはなにか？主なメリットは以下の通りです。

不動産投資は安定した収入の確保や、節税を行えるなどのメリットがあり、FXや株式の投資に比べてハイリスクではない点も不動産投資のメリットです。

そのため、初心者でも不動産投資は始めやすい投資方法です。では、ここからは各メリットの詳細を説明していきます。

不動産投資のメリットとは：①安定した収入の確保

不動産投資は入居者がいれば毎月安定して家賃収入が手に入ります。ただし、家賃の全てが手元に残るわけではなく、様々な経費が引かれるので注意が必要です。

物件選びには知識や努力が必要ですが、物件さえ間違わなければ入居者の募集や、家賃の集金は管理会社に任せれることができるので、不労取得にも繋がります。

本業が忙しい人でも、副業で安定した収益を得られるのは不動産投資の強みです。

不動産投資のメリットとは：②所得税・住民税の節税

場合によりますが不動産投資は税金を節税できる可能性があります。

不動産投資は家賃収入が自分の利益になりますが、そこから様々な経費がかかり、実質手元に残るのは「家賃収入ー各経費の合計」となり、これがマイナスであった場合、不動産投資の利益は赤字になります。

この赤字を給与所得から控除でき、実際には所得が減ってないのに税金の計算上では所得を減らせるので節税できるという訳です。

（例）サラリーマンで給与所得が600万円の場合、本来は600万円に税金がかかりますが、不動産投資で100万円の赤字があれば「600万円ー100万円」で、500万円に対しての税金のみで良いとなります。

不動産投資のメリットとは：③ローンを組むことができる

不動産投資は資金に余裕がなくても始められる投資です。投資の中でも珍しくローンが組めるため、頭金が必要なものの初めから全額を負担しなくても始められます。

例えば、一棟アパートの場合には物件価格の１〜３割ほど自己資金があれば物件を購入することができます。

金融機関が初期費を融資してくれるのは、不動産投資以外ではあまりありません。そのため、将来の年金に不安を感じた方や、副収入を得たいサラリーマンなどがローンを活用して不動産投資を行なっている人も多いです。

不動産投資のメリットとは：④ミドルリスクでミドルリターン

不動産投資はFXや株式とは違い、値動きが比較的に緩やかで価値がゼロになるリスクが少ないメリットがあります。

FXや株式はハイリスク・ハイリターンと呼ばれていることに対し、不動産投資は元本割れのリスクも少ない割にリターンもしっかりと得られるミドルリスク・ミドルリターンになっているので人気な投資になっています。

そのため、毎日、値動きをチェックする必要がなく初心者でも始めやすい投資になっています。

不動産投資のデメリットとは：①空室リスク

ここまでは不動産投資のメリットを書きました。当然ですがデメリットも存在します。ここからは、不動産投資のデメリットについて説明していきます。

不動産投資のデメリットの一つ目は「空室リスク」です。不動産投資の収入は家賃収入であるため、空室があればその分の家賃収入は得られません。

どんだけ人気のある物件でも、１回退去があればその部屋は１ヶ月以上空き部屋になる可能性が高いです。その場合、１ヶ月分の収入は減少してしまいます。

このリスクを「空室リスク」と呼び、対策もあります。以下でその対策を紹介します。

不動産投資のデメリットとは：②不動産価格の下落リスク

初めは不動産を運用し収益を得たいと考えていても他に良い不動産が見つかったりなどで、売却を考える時期が来る場合があります。

その場合、購入時と売却時の物件の価格に大きな差があると、トータルであまり稼ぐことができなかったり損をしてしまいます。

（例）価格5,000万円、利回り8％の物件を6年間保有で家賃収入は2,400万円。この物件が売却時に4,000万円であれば1,400万円の利益。売却時が2,000万円であれば600万円の損害を負う。

このような不動産価格の下落を避けるための対策も以下で紹介していきます。

不動産投資のデメリットとは：③流動性が低い

不動産は株式などに比べて、物件を欲しがる購入希望者がいなければ売りたくても売れない場合があります。また、スマホ一つですぐに売れるものでもありません。

購入者希望が見つからない以外にも、市場の変化により投資用不動産が将来売却できない場合も十分にあります。そのため、不動産投資は他の投資に比べて流動性が低いとされています。

対策として、購入希望者が多いとされる都市部などの物件を選ぶことをお勧めします。

初心者が不動産投資で気をつけるべき注意点

初心者がやってしまいがちですが、気を付けておかなければいけない注意点が2つ存在します。以下ではその注意点を紹介します。

不正融資に気をつける

毎月の返済額が高くなり、結局返済できなかった人が多くいた不正融資問題の事例は存在します。

一般的に購入資金に対して頭金は20％は必要だと頭に入れておいてください。また、頭金が5％以下で融資の承認が降りた場合、怪しいので引くようにしましょう。

不正融資を受けてしまうと、自己破産まで追い詰められることがあり、家族にも迷惑をかけてしまうので慎重に見極める必要があります。

表面上の利回りで判断しない

利回りとは、投資金額に対する利子も含めた年単位の収益割合です。例えば、購入金額が100万円に対して1年あたりの収益が5万円だった場合、利回りは5％になります。

サイトなどに表示されている利回りは、管理料などの毎月かかるコストや購入時の経費は含まれない「表面利回り」です。

そのため利回りが高いだけで物件を選ばないようにしましょう。利回りを確認する場合は「実質利回り」を見るようにしてください。

信用できる不動産会社を見極める

初心者の内は信用できる不動産会社を見極めるのは難しいため、2〜3社以上の複数の不動産会社と同時にやりとりを行うようにしましょう。

1社だけのやりとりになると担当の営業マンが正しいことを言っているのか判断するのは難しいです。また、話の内容がよくわからないまま営業マンに流されてしまうこともよくあります。

そのため、不安だと感じれば他社の営業マンに聞き不安を解消してください。そして、複数の営業マンを上手く利用し信用できる不動産会社を見極めてください。

『不動産投資とは』まとめ

今回は不動産投資について説明しました。不動産投資のメリット・デメリットについて最後にもう一度おさらいします。

以上が不動産投資に関することです。不動産投資という言葉だけ聞いたことがある方は不動産投資とはどのようなものか、メリット・デメリットを含め理解できたかと思います。

不動産投資はきちんとした知識をつければ安定した収益を長期的に得られる投資なので、気になった方はぜひ不動産投資に挑戦してみてください。