不動産投資とは？意外なメリットとデメリットを徹底解説

脱サラ、不労所得を目指す方は不動産投資という言葉を1度は聞いたことはあるのではないでしょうか。

不動産投資はやり方次第では脱サラや不労所得の実現も夢ではありません。しかし難しい、リスクが大きいという印象から多くの方が挑戦する前に断念してしまっているのが現状です。

この記事は以下の方向けに書いています。ぜひ最後まで読んでください！

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不動産投資とは

不動産とは漢字の如く「動かぬもの」の事です。もちろんあなたが今住んでいる家も不動産ですし森林や、農作物を育てる畑も不動産になりでしょう。

不動産投資とは主に建物、森林、畑などの土地に投資して、それを他人に貸すことで使用料を得ることを言います。

よく知られている不動産投資は「土地」がマンションや一軒家、「使用料」が家賃の場合が多く、本記事で紹介する不動産投資もこの場合です。

基本的に人口が多い町や駅から近い物件であれば大きな利益が見込め、過疎地域だったり物件の質が悪かったりすると利益が見込めません。

2種類の不動産投資

不動産投資は大きく分けてワンルーム投資と一棟買い投資の2種類あります。それぞれ紹介していきます。

ワンルーム投資

ワンルーム投資とはマンションの数ある部屋のうち1部屋だけを購入して、それを貸すことです。

かかる費用は一室だけで済むので簡単に始めることができる不動産投資です。しかしその分リターンが少ないので不労所得を本気で目指す方にはもの足りないでしょう。

収入源は1部屋だけなのでその部屋が空室になると収入がゼロになってしまうのも痛手です。

一棟買い投資

一棟買い投資とはマンションや集合住宅を丸ごと購入して各々の部屋を貸すことです。

ワンルーム投資に比べ、一棟買い投資のかかる費用は比べものになりません。しかし部屋数が多い分リターンも多いのがメリットです。

部屋数が多いというのは、何部屋か空室になっても収入がゼロにならないという事でもあります。

それぞれメリット、デメリットはありますが、不労所得形成に向いているのは一棟買い投資だという事は明白でしょう。

不動産投資の2種類の利益とは？

不動産には家賃収入と売買益の2種類の利益があります。上手くいけば両方の利益を生み出すことができるのでぜひ押さえておきましょう。

家賃収入

毎月サラリーマンと同じように固定で収入が入る方法として家賃収入が挙げられます。冒頭で紹介したように建物を他人に貸し、家賃を貰うことで利益を生み出しています。

ここで重要になってくるのが修繕費などの経費とローンです。この二つが家賃を上回っている場合は赤字になってしまいます。

家賃収入を軸にして利益を生み出そうと考えている方は月々の経費と返済額を見極めて不動産投資をしましょう。

売買益

売買益とは建物を一度買い、その建物を他人に売ることでその差額が利益をになるものです。家賃収入は毎月コツコツと収益を生み出すのに対して売買益では単発で大きな利益を狙います。建物を転売するイメージです。

不動産価格が上がり途上の期間や地域で効果が大きいので、主にバブル期などに売買益が狙われていました。

そのため景気が安定している現在では家賃収入を目的として不動産投資を始める方が増えています。

不動産投資の意外なメリット

ここまで不動産投資とはどんなものなのかという事を説明してきました。ここでは不動産投資のあまり知られてない2つのメリットを紹介していきます。

年金対策になる

一般的に年金を受け取る対象の方は高齢者で、若者が税金を払うことによってその1部が年金になります。しかし少子高齢化によって年々若者が減りつつあります。

未来の日本は今よりもずっと若者が少ない時代になっているでしょう。そのような状況で給付される年金だけでは安心して生活できませんよね。

不動産投資の場合、若者や高齢者に関係なく空室さえなければ安定的に収入が入ってくるので安心して生活できます。

生命保険の代わりになる

物件をローンを組んで購入する場合、銀行で融資を受ける必要があります。その際に「団体信用生命保険」という保険に加入すると生命保険の代わりになります。

団体信用保険とは、もしローンを返済中のオーナーが亡くなったり病気などで支払い困難になった場合にローン残高が0になり家賃収入のみがオーナーの家族に入るという保険です。

もしあなたが大切な家族を残して天国に行ってしまった場合、家族にお金の面で苦労してほしくないですよね。

不動産投資の2つのデメリット

不動産投資の意外なメリットを挙げましたがもちろんデメリットもあります。ここでは不動産投資の2つのデメリットを紹介していきます。

空室リスク

不動産投資は上手くいけば不労所得も実現できる夢のような投資ですが、せっかく購入した物件が空室になってしまっては意味がないどころか大きく損をしてしまう可能性さえあります。

空室になってしまうのは住人にも要因があるのでオーナー1人で解決できる問題ではないのが難しいところです。空室にならないために常に最大限の工夫をしましょう。

家賃滞納リスク

住人をある程度選定しないと家賃を滞納されるリスクが高まります。極端な例ですが空室はなくても住人全員が家賃を滞納をすればオーナーの収入はゼロどころかとんでもない赤字になってしまいます。

空室率を少なくするために入居条件を軽くことはありますが、さすがにどんな経歴でも入居可というのは避けましょう。

不動産投資の初期費用とは？

不動産投資には初期費用というものが購入費と別に発生します。一般的に初期費用は以下の通りと言われています。

まれに購入費用の割に初期費用が高い場合もありますので適正な価格なのかよく確認して物件を選びましょう。

ちなみに不動産投資にかかる初期費用には以下の費用が含まれています。

たくさんあって難しそうですがほとんどの方は仲介業者を挟むので、ややこしい場所はすべて会社が代行してくれます。

不動産投資でローンを組む場合には注意が必要

物件を購入するとなるとほとんどの方がローンを組んで少しずつ返済するかと思います。誰にも未来の事はわからないので長期的な返済計画を立てることが重要になるでしょう。

特に銀行から融資を受ける場合には注意が必要です。ほとんどの場合、長期にわたって返済することになるので利息が大きく影響してきます。少ない額の利息でも20年、30年にもなれば膨大な金額になるでしょう。

しかも時代と共に金利が変化する可能性も十分考えられます。返済計画は利息を考慮して常に最悪の場合を想定して立てましょう。金利の上昇で返済金額を滞納してしまっては元も子もありません。

価格変動リスクとは

不動産投資で成功して不労所得を実現したいのなら価格変動リスクにも注目してみましょう。

価格変動リスクとは、その名の通り物件の価格が変動するリスクの事をさします。バブル期などが良い例で物件の価格は時代と共に大きく変動することがあります。

今運用している物件よりも良い物件が見つかった場合や不動産投資をリタイヤする場合、売り払う時に物件の価格が下落しているようでは結果的に損をしてしまいます。

ですから不動産投資をする際には今現在の状況だけでなく、将来性もある程度予想して物件を選びましょう。

まとめ

今回は不動産投資について初心者向けに解説しました。不動産投資について理解していただけたでしょうか。

不動産投資を始める場合は、当然この記事を読んだだけでは成功は難しいので、セミナーに参加したり本を購入したりするなど勉強は必須です。

最後までお読みいただきありがとうございます。あなたが不動産で成功することを心から願っています。