不動産投資とは？初心者が知るべき基礎知識や、メリット、デメリットについてについて解説

不動産投資とは利益を得る事を目的として不動産を購入する事です。資産形成の手段の一つで、副業や脱サラを目指す人などに人気があります。

上手に運用できれば大きな利益を得たり、不労所得を得たりして余裕のある暮らしを送れるなど魅力がいっぱいありますよね。

しかし一方で内容が専門的で難しそう、自分に向いているのか？など初心者には不安な声があるのも事実です。

そこで今回は不動産投資の基本的な知識や、不動産投資のメリット、デメリット、勉強方法などについて初心者向けに分かりやすく解説していきます。読み終わる頃には基本的な知識が身に付いていると思います。

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不動産投資とは？

不動産投資とは利益を得る事を目的として不動産に投資をする事です。マンションやアパートなどを購入して家賃収入を得たり（運用利益）購入した物件を売却してその差額で利益を得る事（売却益）を言います。

売却益よりも運用利益を期待して投資をする不動産投資が主流となっているほか、地方よりも東京に資金が集中する傾向があるようです。

いっけん、ハイリスクと思われがちな不動産投資ですが実はミドルリスク・ミドルリターンな投資とも言われています。

ミドルリスク・ミドルリターンの投資手法とは？

ミドルリスク・ミドルリターン投資とはリスクは中程度で元本の補償はないものの、投資した資金が一瞬で消えてしまうという事もなく投資がうまくいけばある程度の利益となる投資手法の事です。

物件の入居者が維持できていれば、不況に関係なく安定した家賃収入を得らたり、物件の管理や賃貸管理などは専門の管理会社に任せられるので、物件を購入した後は投資のために拘束される時間が少なく済みます。

いったん軌道に乗れば常に気にかけていなくても稼げる不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資と言えるのです。

不動産投資の種類とは？

不動産投資には色々種類がありますが、主にワンルーム投資と一棟買い投資の2つに分けることができます。

ワンルーム投資

分譲マンションの一室を購入して貸し出す投資方法です。一室のみの購入となるので、購入代金や維持費が少なくて済みます。一室分の儲けしかないため大きく儲ける事は難しいです。

一棟買い投資

集合住宅や戸建て住宅を丸ごと購入して貸し出す投資方法です。初期費用は高いですが、その分多くの家賃を得る事ができます。

老後の資産形成に役立つ

生命保険文化センターによると夫婦2人が必要最低限の生活費とゆとりある暮らしを送るには合計で月36.１万円ものお金が必要であると結果が出ています。

年金だけでこれだけのお金を準備できるか不安ですよね。こんな時に不動産投資をうまく活用すれば年金対策や老後のための資産形成として役立ってくれるメリットがあります。

年金対策

少子高齢化によって年金収入の減少が心配されている現代では、年金だけでは暮らしていけないのではないかと危惧されています。最近では老後2,000万円問題などがありましたよね。

しかし不動産投資を行う事で毎月の家賃収入が年金のような役割りをする事ができます。

資産形成

現在の銀行の定期預金金利はゼロパーセントと言っても過言ではないので銀行にお金を蓄えていても将来的にリターンを得る事は難しいようです。

対して不動産投資の利回りは物件価格が高額な東京都内でも4パーセント台を推移しているので銀行預金よりも効率的に資産形成ができるのです。

資金がなくてもローンを利用すれば始められる

不動産投資はお金がないと始められないのではないか？というイメージがありますよね。

しかし実際は物件の購入に住宅ローンを利用する事ができるので毎月決められた額を返済していけばよいため物件を一括購入できる資金を持ってない人でも始められます。

もちろん審査に通らなければローンは組めませんが、金融機関が初期費用を融資してくれるのは不動産投資以外ではほとんど見られません。初期費用の融資が受けられやすいというメリットは大きいです。

不動産投資でローンを組む場合まずはアパートローンを使うのが一般的です。すでに不動産投資で成功しているなどの実績があればプロパーローンを使うと良いでしょう。

いざという時の生命保険代わりになる

生命保険は亡くなった際に遺族に保険金が支払われるという商品ですよね。では不動産投資がその生命保険代わりになるという主な3つの理由を挙げてみましょう。

家賃収入が保険の代わりに家族に入る

賃貸物件を所有している人が亡くなった場合に遺族が賃貸物件を相続すれば家賃収入は毎月のものなので、定期的な収入を確保できます。

万が一の場合ローン残責がなくなる

団体信用保険に加入しておけば不動産所有者が亡くなった時や、高度の障害を患った時などにローン残債が免除され、収入が無くなったとしてもローン残債がなく少ない負担で家賃収入を得る事ができます。

売却すればまとまったお金が残せる

団体信用保険に加入しておけば、所有者が亡くなった後で遺族が賃貸経営を望まない場合は売却してまとまったお金にする事ができます。

不動産投資では、いざと言う時の為に生命保険代わりとして活用できるというメリットもあるのです。

相続税対策にも役立つ

不動産投資は現金を不動産に変える事により財産としての評価が下がり、結果的に相続税を引き下げる効果があるので相続税対策として注目されています。例えば

現金1億円なら1億円の評価額となってしまいますが、不動産の評価は路線価のほかに賃貸にしている点などが考慮されて額面の約5〜6割で評価されるので約5,000万円〜6,000万円前後の評価額となるのです。

相続税は相続する財産の評価額から基礎控除額を引いて相続税率をかけて計算されます。評価額が低いほど支払わなければいけない相続税が低くなるので節税になる、という仕組みです。

不動産投資のデメリットとは

メリットだらけの不動産投資のように見えますが、実は不動産投資はデメリットが非常に多い投資です。

空室リスク

入居者がいなければ当然家賃収入は入ってきませんし、入居者が退室してもすぐに次の入居者が決まらないので家賃収入が得られないというリスクです。

不動産価格下落リスク

不景気などにより購入した投資用不動産の価格が将来下落するというリスクです。

金利リスク

ローンを利用して不動産投資をする際に変動金利を選択していると金利上昇にともなって返済額の負担が増すというリスクです。

資金流動化リスク

不動産の場合売却しようとしてもすぐ売却できるとは限りません。市場の変化により投資用不動産が将来的売却できないかもしれないというリスクです。

建物の老朽化

建物は老朽化していきます。老朽化した建物をそのままにしておくと次の入居者を見つけにくくなり空室リスクが高くなります。

このように不動産投資にはリスクが多いのでよく理解しておいて、対策していく必要があります。

不動産会社選びが成功を左右する

物件を購入する時に利用する事になるのが不動産会社です。不動産会社は成功を左右するパートナーと言っても良いほど大切です。ではどのような不動産会社を選べば良いのか4つのポイントを見ていきましょう。

このように不動産会社は、初めて不動産投資をする人に寄り添って、親身に的確なアドバイスをしてくれる会社を選ぶようにしましょう。

不動産投資セミナーで学ぶ

どんな投資にも少なからずリスクがあるものです。高額のコストがかかる不動産投資はリスクを最小限に抑えるためにも不動産投資セミナーなどを活用してさまざまな情報を得る事が大切です。

不動産投資セミナーでは基本的な情報はもとよりメリットやデメリット、収益性の高い物件の見極め方など有益な情報を得る事ができます。不動産投資を目指す人にとても頼りになるのでぜひ参加してみましょう。

まとめ

不動産投資はメリットもある反面、デメリットも多くあります。初心者のうちは分からない事が多く不安になるものです。その為たくさんの知識や情報収集が必要です。

何の投資でもそうですが失敗しないためにはよく学ぶ事です。まずはインターネットや本などで基本的な知識を身につけ、セミナーや相談会などを利用してプロのアドバイスなどを取り入れる方法がおすすめです。

いつも学ぶ姿勢を崩さず、不動産投資のリスクを最小限に抑えて確実な不動産経営を目指すようにして行きましょう。