不動産投資とは一体？不労所得とは一体？自分の体で働かず収入を得るには・・・？そんな疑問を持っていませんか？
投資の一種である不動産投資で上手く運用すれば、安定した収入を得ることができます。しかし、中にはリスクに伴う不安やなかなか行動に踏み出せない方もいるでしょう。
ここでは、不動産投資の始め方、全体像、悩みや不安の解消について載せています。少しでも興味を持てたら幸いです。
出典元：https://www.photo-ac.com/main/search?q=%E5%8C%BA%E5%88%86%E6%8A%95%E8%B3%87&sl=ja&qt=&qid=&creator=&ngcreator=&nq=&srt=dlrank&orientation=all&sizesec=all&color=all&model_count=-1&mdlrlrsec=all&pp=70&p=1&pt=B
不動産投資とは？
出典：https://www.photo-ac.com/main/search?q=%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E6%8A%95%E8%B3%87&qt=&qid=&creator=&ngcreator=&nq=&srt=dlrank&orientation=all&sizesec=all&color=all&model_count=-1&mdlrlrsec=all&sl=ja不動産投資とは、不動産を購入して、物件売買や家賃収入等で利益を得ることです。
具体的には、アパートやマンションを購入して、住居を他人に貸し出し家賃収入を得たり、物件売却によって物件購入費用との差額から利益を得ることができます。
利便性の高さ、知名度、住居の利用率によっては収益性が高く見込まれ大きな利益を出せます。
尚、不動産投資をする人を通称「大家さん」と呼ばれることがあります。
不動産投資にはどんな方法があるのか？
出典：https://www.photo-ac.com/main/search?q=%E6%A0%AA%E5%BC%8F&sl=ja&qt=&qid=&creator=&ngcreator=&nq=&srt=dlrank&orientation=all&sizesec=all&color=all&model_count=-1&mdlrlrsec=all不動産投資の方法は３つほどあります。それぞれ紹介していきます。
- ワンルーム投資
- アパート投資
- 戸建投資
1つ目 「ワンルーム投資」
物件の一室から購入していき、資産を形成していく投資方法です。少ない資金から始められ、運用が比較的手軽になっています。
特にワンルームマンションは、駅に近い物件が多く、立地面競争が激しいため、部屋の面積当たりの家賃単価が高い傾向があります。よって、高い家賃収入が期待できるのが大きな魅力です。
また、適切な管理を行うことで数百年持つこと高い耐久力を発揮することがありますよ。
初心者の参入の簡単で、投資のワンルームマンションは管理会社に委託しているのがほとんどです。デメリットとしては、購入した部屋が空室になったり、家賃滞納が発生すると無収入になる場合があります。
2つ目 「アパート投資」
新旧関係なく、物件の一棟丸ごと購入し、全室を賃貸する方法です。更に購入は土地も含める場合があります。一棟の所有者が自分自身になり、一元管理が自分の意志のみで行えます。
利益は、家賃、入居率、立地の良さによって多くなることがあります。短期のキャッシュフローがワンルーム投資より良い利点があります。
例え、建物が無くなっても土地は残るため資産性が高いです。ただ、土地を含めてアパート1棟を丸ごと購入するのは高額な投資となってしまいます。
初期費用としての資金もかなりの額が必要であり、運用に失敗した時の損が大きくなることを心に留めておく必要です。この投資は初心者による参入の難易度は高いと言えます。
3つ目 「戸建投資」
土地・一戸建てを購入し、第三者に賃貸する方法です。ファミリー層に需要が高く、入居期間が長い傾向があり長期的に安定した収入が期待できます。
管理に費用がほとんどかからないのが特徴で、この投資方法は中級者向けです。一戸建ては投資を目的とした価格設定でないケースが多く、効率よく経営すれば高い利回りを期待できますよ。
但し、賃貸するためにリフォーム工事が必要ときは費用が予想より大きくなる場合があるので管理していく上で注意が必要です。後、空室・家賃滞納リスクに注意してください。
不動産投資における４つのメリットとは？
出典：https://www.pakutaso.com/20190653177post-21647.html不動産投資を行う上でメリットがあります。しかし、数多くあるので中で４つ選定しました。それぞれの利点を紹介します。後、不労所得の説明もしますのでご覧ください。
- 相続税の対策ができる
- 税金対策ができる
- 年金対策ができる
- 安定した不労所得ができる
相続税の対策ができる
出典：https://www.photo-ac.com/main/search?q=%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E6%8A%95%E8%B3%87%E3%80%80%E5%88%A9%E5%9B%9E%E3%82%8A&sl=ja&qt=&qid=&creator=&ngcreator=&nq=&srt=dlrank&orientation=all&sizesec=all&color=all&model_count=-1&mdlrlrsec=all遺産相続時に受ける金額を不動産に変えることで、財産の評価額を下げられます。その結果、相続税を下げられる節税効果が生まれます。
もし、現金のまま相続すると、相続額100%の評価額となります。一方、不動産の評価の場合は賃貸をしている点などが考慮されて、相続額の約半分で評価されます。
そのおかげで、評価額に対する相続税率が低くなって、納税額が少なくなることが可能です。
税金対策ができる
出典：https://www.photo-ac.com/main/search?q=%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E6%8A%95%E8%B3%87&qt=&qid=&creator=&ngcreator=&nq=&srt=dlrank&orientation=all&sizesec=all&color=all&model_count=-1&mdlrlrsec=all&sl=ja不動産所得がマイナスになった場合、他所得の利益分と相殺する「利益通算」が適用されます。
特に不動産投資の場合、「減価償却」をすると、「キャッシュフロー」は黒字のままになり、「帳簿」上ではマイナスとなります。その結果、節税にすることが可能です。
しかし、不動産投資を全ての人が節税できるとは限りません。特にワンルームマンションを1区購入するだけでは効果は小さくなります。
元々の収入が高く、納税額が高い人であるほどメリットの恩恵を受けやすいです。節税目的で不動産投資を始めるのは非推奨です。関連記事はこちらです。
年金対策ができる
出典：https://www.photo-ac.com/main/search?q=%E5%AE%B6%E8%B3%83%E5%8F%8E%E5%85%A5&sl=ja&qt=&qid=&creator=&ngcreator=&nq=&srt=dlrank&orientation=all&sizesec=all&color=all&model_count=-1&mdlrlrsec=all&pp=70&p=1&pt=B以前、2019年頃に話題になった老後2000万問題や公的年金の受給開始年齢は徐々に引き上げや受給額の減少が問題になっています。
老後に備えて、資産形成及び生活費の確保を目的とした投資が活発化している状況です。
この先の時代は、年金受給額の減少から不足する生活費をどんな方法で補うかが重要になってきます。
不動産投資のローン返済と運用が上手くいくと、家賃収入が私的年金として活用できます。そして、生活費の不足分を補填も可能です。
安定した不労所得を得られる
不動産投資を始めたばかり際、原則家賃収入をローン返済に充てられます。言わば、返済期間は負債となって利益を得つつ借金を背負った状態が続くでしょう。
もし、何十年にわたるローン返済が終われば、その後安定した収入源となり黒字になるのは間違い無く確定しています。この先出てくる利益を長く目で見てみましょう。
不労所得とは？
労働の直接的な対価として得る賃金・報酬以外の所得を示します。また、労働無しで発生する収入の事です。一般には、権利や状態を管理し継続して得られる収入源という意味で用いられる場合が多いようです。
方法としてお金を働かせる「投資」が代表的になります。ちなみに、日本の所得税には「不労所得」が存在せず、利子所得、配当所得、不動産所得などに分類されています。
この記事では、不動産投資について記載しているので「不動産所得」に当てはまります。
不動産投資を成功させるコツ3つとは？
出典：https://www.pakutaso.com/20170900262post-13281.html成功するコツは幾つかあります。その中で、可能性が高い傾向のある３つを選定しました。ただし、方法としては確実に保証するとは限りません。あくまで参考程度に御覧ください。
信頼できる不動産・管理会社との関係を確立させる
出典：https://www.photo-ac.com/main/detail/1674072?title=%E3%83%93%E3%82%B8%E3%83%8D%E3%82%B9%E3%81%AE%E3%83%9D%E3%82%A4%E3%83%B3%E3%83%88%E3%82%92%E6%8C%87%E3%81%97%E7%A4%BA%E3%81%99%E7%94%B7%E6%80%A7-%E3%83%93%E3%82%B8%E3%83%8D%E3%82%B9%E8%A1%97%E8%83%8C%E6%99%AF&searchId=1884153924初心者にとって、不動産投資について１から全て自分自身で調べたり勉強したりするのは限りなく困難に近いです。
成功の近道としては、既存知識を持った信頼できる不動産会社を見つけることがおすすめです。最新情報や市場情報の知識を持っている会社であれば非常に安心できます。
実際に物件運用を始めるにあたって、管理会社に運用を依頼するのは作業時間の大幅な短縮に繋がる方法です。
空室や家賃滞納等のリスクを想定した収支計画をする
安定的な家賃収入が見込める条件、それは入居者がいて家賃の支払いが確定していることです。借り手が無く空室が続けば、無収入が続いてしまいます。
最悪、家賃収入が入らなくても建物の管理費や土地の固定資産税は変わらずにかかってしまうので、貯金を切り崩せざる負えない状況になります。
収入を確保するための入居率を上げるには、入居者にとって利用価値の有る空室になりにくい物件の購入などの対策が重要です。
自分自身の条件を満たした物件がもし見つかったのならばリスクを想定した収支計画を立ててみましょう。因みに収支計画のテンプレートは不動産会社からもらうことができますよ。
物件を売却する
出典：https://www.photo-ac.com/main/search?q=%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E6%8A%95%E8%B3%87%E3%80%80%E5%A4%B1%E6%95%97&sl=ja&qt=&qid=&creator=&ngcreator=&nq=&srt=dlrank&orientation=all&sizesec=all&color=all&model_count=-1&mdlrlrsec=all不動産投資を継続して成功するには、物件を売ることも方法の一つです。なぜなら、新築購入した物件が経年劣化で老朽化し、入居率が低下する若しくはエリアの物件で人気低下の影響で入居率が減りかねないからです。
この場合、売却のタイミングを逃さないのが重要です。また、売却する決断も大きくなります。
現時点でなくても、この先需要があったりすると、入居率が高くなる可能性もあるのも先が見えません。慎重に決めていき、悔いのない選択にしていきましょう。
不動産投資における２つのデメリットとは？
出典：https://www.photo-ac.com/main/search?q=%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E6%8A%95%E8%B3%87%E3%80%80%E5%A4%B1%E6%95%97&sl=ja&qt=&qid=&creator=&ngcreator=&nq=&srt=dlrank&orientation=all&sizesec=all&color=all&model_count=-1&mdlrlrsec=all不動産投資には利点が存在します。しかし、デメリットも少なからずあります。ここで、２つ紹介します。対策をして行けば、かなりのリスク軽減になるのは間違いありません。
初期費・運用費といったランニングコストがかかる
物件を購入するための土地・物件費用はもちろんかかります。更に、物件購入時に登録免許税と不動産所得税の二つが課税されます。
登録免許税とは、土地や建物の所有を公に明記させる手続きにかかる税金です。納税額は固定資産税評価額の0.4~2％になります。一定の要件を満たしている住宅用の家屋については軽減税率が適用されます。
登記手続き自体は司法書士に依頼するのが一般的です。この税金自体、納税している感覚があまりない人が多いようです。
一方、不動産所得税とは、不動産を取得した時に、不動産が存在する都道府県に納税する税金です。納税額は固定資産税評価額の4％に相当します。
先ほど説明した登録免許税とは異なり、不動産の引き渡し終了約5ヶ月後に請求される。なので、手元に残る資金に注意する。
固定費が掛かる
物件の土地保有時にかかる税金が存在します。毎年、固定資産税と都市計画税がかかります。
納付書は毎年5月に各市町村から送られ、毎年の元旦時点で不動産所有者が納税義務の対象になります。こちらも利益分の資金の管理を徹底しましょう。
因みに、固定資産税の税率は課税標準たる固定資産税評価額の1.4%、都市計画税では固定資産税評価額の0.3%かかります。
固定資産税評価額とは、土地・家屋の評価額のことです。固定資産税の課税対象になった土地・家屋の情報、固定資産税評価額が固定資産課税台帳に記載されています。3年に1回評価替えという額の変更がされています。
不動産投資の失敗事例 ～失敗あるある２選～
出典：https://pixabay.com/ja/photos/男-人-暗い-シャドウ-手-2617866/不動産投資の数多い失敗の中から選出した、よくある失敗事例２選を紹介します。読むことで今後の想定される失敗リスクの大きな軽減に繋がりますよ。
- 家賃値下げで利回りが大きく低下
- 悪徳業者に騙される
家賃値下げで利回りが大きく低下
利用価値の低い物件を何も考えずに購入してしまい入居者が見つからず家賃を下げざる負えない状況になった。最悪なことに、管理会社に任せっきりでコミュニケーションをほとんど取らず、ネットに物件情報が掲載されていなかったようだ。そこで、物件情報の記載をするように依頼し掲載されたものの入居希望者はなかなか見つからなかった。集客や宣伝・入居者を募集をするため2回にわたる家賃の引き下げを行ってようやく入居希望者が見つかったようだ。
しかし、ローン返済をする際、自己資金から捻出する事態となった。また、家賃の引き下げにより利回りの低下がみられ、赤字がひどくなった。
上記の内容は実際、不動産投資に挑戦して失敗した事例の一つです。
原因は「家賃の調整が不適切」、「選ぶ基準が緩く、妥協した選定をした」、「管理会社と連携が取れなっかった」の３つです。
失敗で損をしたとしても対策をすれば、ある程度損失を軽減することが可能なので安心してください。
悪質不動産業者に騙される
将来に向け、何らかの投資を考えていたというCさん。そんな時、会社にかかってきた不動産投資の営業電話に興味を持ち、セミナーへと足を運びました。当日は営業トークの嵐。「節税対策になりますよ」、「この物件なら、収支がマイナスになることはありません」などと畳みかけられ、ついに投資用ワンルームの購入に至ったそうです。
幸い、その部屋は何とか経営できているものの、業者はさらに「また良い物件が出ましたよ」と営業攻勢の手を緩めません。抗うのに疲れてしまったCさんは、うっかり「じゃあそちらも、話を進めて」と言ってしまったそうです。しかしよくよく調べてみると、その物件には問題が多いことが発覚しました。
粘り強い交渉の結果、何とか購入は免れましたが、購入済み物件の今後の経営に、大きな不安が生まれてしまったというCさん。気づけばかつての担当者は退職している様子で「もし会社そのものが潰れてしまったら、今後の管理は…？そもそも、契約内容もこちらにとって不利が多いのでは」など、次々と湧き上がる疑念が大きなストレスとなっているようです。
引用元：https://www.instance-estateinvestment.net/failure/vice.html
これは初心者にとって一番多いといわれる失敗ケースです。不動産投資の業界には、悪質な業者も存在しており、被害を遭われている人も少なくありません。
高い利回り、信憑性を疑う家賃保証といった誇大広告、管理費用やマンション経営関係の支出等に十分な説明がないといった悪徳業者のやり口が存在します。
そのような勧誘に乗ってしまうと、価値のない高額物件をつかまされてしまいます。対策としては、不動産投資と運用を成功に導くための第一歩は信頼性の高いパートナーを見つけることです。
信頼できる情報か実績か人物・団体かをしっかり確認し、自分自身の考えで決断しましょう。
不動産投資で不安になる・・・その解決案
出典：https://www.photo-ac.com/main/detail/3717864?title=%E7%BE%8E%E5%AE%B9%E3%82%A4%E3%83%A1%E3%83%BC%E3%82%B8%20%E5%A5%B3%E6%80%A7%E3%81%AE%E9%A1%94&searchId=301376972不動産投資を始める前は確かに不安なことなことが多いです。よくある不安と疑問に対する解決方法を挙げてみました。始めるうえで不安が解消されれば幸いです。
不動産投資は最初、何を学べばいい？
- 最初は自分で学習する
- 不動産投資の経験者・会社に話を伺ってみる
まずは、自分自身にあった書籍・ネットで情報を収集しつつ「短期的に」学んでいきましょう。
定型な知識・情報もあれば、日々状況が変化していくものもあって幅広いです。定型的な知識を優先に学んで、不動産投資の大まかな理解をしましょう。
- 税金（収入に対する確定申告や物件購入時における納税額等）
- 不動産投資・アパート経営の「収益構造」
- 利回り
- この記事を読む
次に変化の激しい情報・応用的な知識・視点を得るため、経験者・会社の話を伺います。若しくはセミナーに参加をしてみましょう。
ここでは、最新の情報を得て、不動産投資の具体的な計画を立てられるようにすることです。
- 金融機関からどれくらい融資が出るのか
- 業者の選び方
- 始めるにあたっての自己資金・賃貸経営にかかる運用費はどれくらいか
- 不動産物件の購入時に必要な手続きと準備する書類
高い年収でないと、投資物件は買えないのでは？
安定的な収入と貯蓄があれば購入可能です。年収700万前後のサラリーマンでも購入できます。最低でも５千万円程度の１棟のアパートが購入できます。
因みに年収300万円程度であれば、区分所得物件といった物件の一室からの購入が可能になっています。
作業時間は長くかかってしまうのか？
物件管理を信頼できる賃貸管理会社に委託すればほぼ0になることは間違いありません。
- 手数料はどれくらいなのか
- 管理サポート内容はどれくらい充実しているか
- 管理実績のある会社か
- 購入後の賃貸管理はどのように取り組んでいるのか
以下を基準に「長期的な視点」で選ぶのを推奨します。また、手数料に対して、賃貸管理サポートのコストパフォーマンスが十分かのバランス面にも気を配りましょう。後に大きな損失にもなりかねません。
委託するにあたって、賃貸管理手数料はかかります。しかし、お金はかかっても、時間を確保できるので他のことに充てられますよ。
不動産投資の始め方とは？
出典：https://www.pakutaso.com/20130553151post-2831.html勉強や計画を立てたのを前提に始めるにあたって、５つのステップがあります。ここで簡潔に説明していきます。
- 物件・土地探し
- ローン審査
- 物件・土地の購入＆登記手続き
- 不動産管理会社の選定
- 賃貸経営の運用
「土地・物件探し」
投資対象若しくは候補である不動産に触れる為に、実際の物件・土地の資料請求や現地視察など情報収集をしましょう。
なるべく時間を確保して、なるべく多くの物件に触れて物件を選定します。そうすれば、実際に得られないポイントや発見がみつかるでしょう。
「ローン審査」
不動産投資の購入及び投資の拡大を行う上では、金融機関の融資が欠かせません。数十件の銀行などの金融機関をリサーチ・訪問して自分自身がどの程度の融資が受けられるか早めに確認しておきましょう。
「物件・土地の購入＆登記手続き」
運用・経営する「物件」と必要な「知識」、物件購入するための「融資」の３つが揃ったら、ついに不動産の購入となります。不動産の購入の際、様々な手続きや用意しておく書類がありますので、しっかりと把握しよう。
「不動産管理会社の選定」
購入した不動産物件の管理会社を選びます。具体的には、手数料やサービスの充実さなど、複数の管理会社のサービスを比較して候補を選択しましょう。
「賃貸経営の運用」
不動産投資は購入後の手間は原則少なめです。ただし、賃貸、修繕、退去後の募集等、手がけるところが少なからず存在します。ここはしっかりと対応していきましょう。
後、管理している物件の最新状況を把握するために管理会社とのコミュニケーションも同様に取りましょう。
不動産投資にするにあたって
以上、不動産投資についての記事でした。この記事を読んだとしても実際は行ったことが無いためまだ不安は多少あるかと思われます。
始めるときは生活資金に余裕を持った上で不動産投資をしましょう。許容量を超えた投資はハイリスクであり、あまりお勧めしません。なので、無理のないスタートにしてください。
「不動産投資は良くない」といった記事も中には見受けられます。でも、実際挑戦してみないとどうなるかは誰にも分かりません。
記事を読んで、挑戦してみるかはあなた次第です。安定した収入を得るには、絶好のチャンスですよ。
