トランクルーム投資！その物件で大丈夫？リスクや成功のカギを解説！

「トランクルームに投資したいけど、自分の土地が適した物件じゃなかったらどうしよう」あなたはそんな悩みで、悩んでいませんか？土地活用したいけど、失敗して借金を抱えるのは恐ろしいですよね

「相続した土地を活用したい」「トランクルーム投資に興味がある」と考えているけど、何をすればいいかわからない。そんな未来の投資家のあなたに、トランクルーム投資について解説します。

この記事ではトランクルーム投資の種類や運営タイプ、トランクルーム投資に向いている物件や成功のためのカギを紹介しています。

記事を最後まで読めばトランクルーム投資のことがわかり、自身をもって土地活用ができますよ。ぜひ最後までご覧ください。

トランクルーム投資・物件の基礎知識

トランクルームとは自宅以外に、利用できる収納スペースを提供するサービスのこと。利用者は月々の料金を払い、収納できるスペースをレンタルします。

トランクルーム投資とは空いている土地などを、トランクルームとして貸し出す投資方法になります。

以前はコンテナを置くだけの「置き型」と呼ばれるトランクルームが存在しました。

しかし、第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、第1種中高層住居専用地域などでのコンテナ型のトランクルームは、建築基準法違反となってしまいます。

また国土交通省の指導が厳しく、建築基準法に基づく確認申請をし確認済証の交付を受けないと、コンテナを倉庫として設置できないので注意が必要です。

トランクルームの種類

トランクルームには屋外型、屋内型の2種類があります。屋外タイプは空き地にコンテナを置き、倉庫として利用してもらうものです。

屋外タイプは郊外に多いですが、50坪程度の土地があれば市街地でも開業可能です。

一方で屋内型は、認定トランクルームとレンタル収納スペースの二つに分けられます。

認定トランクルーム

認定トランクルームは、倉庫業法にもとづいて倉庫業者が運営し、荷物の出し入れも倉庫業者しか許されていません。このタイプの運営には、国土交通省の許認可が必要です。

そのため利用するにあたって、さまざまな制限があります。そのかわりに貴重品などを安心して預けられ、荷物の損害などの補償もしっかりしています。

レンタル収納スペース

レンタル収納スペースは、運営するさいに特別な許可・申請等がありません。そのため倉庫業者でなくても、運営が可能です。

レンタル収納スペースは、24時間365日いつでも出し入れが可能。基本的に荷物の出し入れや部屋の管理は、利用者が行います。

使いやすい反面、預けた荷物への保証が十分でない業者も存在します。

トランクルーム投資は一般的に、このレンタル収納スペースタイプのものを指します。

トランクルーム投資の運営タイプ

トランクルームの運営タイプは大きく分けて４つになります。収益に大きく関わるので、その違いはしっかりと把握しましょう。

4つの運営タイプについては、以下の表にまとめましたので参考にしてください。

個人運営タイプ

個人運営タイプは、自分でコンテナや設備を手配し運営も手掛けます。すべて自分で行うため、売り上げは当然自分の収入になります。

しかし集客、経営、管理すべてを自分で行うため、不動産経営について、深い知識が必要になります。

管理業務委託タイプ

管理業務委託タイプでは、土地所有者がコンテナやトランクルームを用意します。ですが必要な工事を完了したあとは、トランクルームの運営会社に業務を委託します。

委託手数料は売り上げの15～20%と言われています。管理会社によって料金設定が違うので、複数の会社を比較して条件がいい管理会社を選ぶのが良いでしょう。

一括借り上げ方式タイプ

一括借り上げ方式タイプでも、基本的に土地所有者がコンテナやトランクルームを用意します。

そして必要な工事を完了した後、トランクルームの運営会社に丸ごと借りてもらい、自分の代わりに運営してもらう方式です。

賃料は売り上げにかかわらず保証されています。そのため利用者がゼロでも満室でも、もらえる金額は変わりません。

土地の定期貸し出しタイプ

土地の定期貸し出しタイプは自分が所有する土地を、トランクルームを運営している会社に期間限定で貸し出し、その賃料をもらうタイプです。

土地を貸し出すだけなので設備投資や運営・管理など、トランクルームに関する一切の作業は不要になります。

トランクルーム投資に向いている物件

賃貸住宅では立地が悪いとされているエリアでも、運営が成り立つトランクルーム。それでも向き・不向きな物件があります。

ここではどのような物件が、トランクルーム投資に向いているかを解説します。

駅の近くがいいとは限らない

トランクルーム投資のために土地を賃貸する場合、注意が必要です。駅の近くだと当然土地の賃料が高くなり、ランニングコストに影響します。

ランニングコストが高くなると、トランクルームの賃料を高く設定する必要があります。そうなると集客にも影響がでてくるでしょう。

荷物の搬入・搬出のしやすさ

トランクルームは大型の荷物の搬入・搬出が多いため、車の出入りを想定しなくてはいけません。そのためアクセスが良く、車をコンテナに横付け可能な場所が喜ばれます。

市街地の場合でも、車の駐停車が可能な立地が最適です。駅近の物件だと、近くに安いコインパークがあるかが重要になるでしょう。

周囲にマンション・建売住宅などがある

トランクルームは、家の中に入らない荷物を置くために利用されます。当然マンションや建売住宅などが多い地域では、トランクルームのニーズが高くなります。

トランクルームの商圏は、郊外の場合半径2～3㎞と言われています。その圏内にマンション・建売住宅が多くある地域が、トランクルームの運営に適した物件と言えるでしょう。

トランクルームの需要

リクルートが運営する住宅サイト「SUUMO」の調査では、賃貸住宅に住む人の22%が収納が足りないと感じているようです。

テレワークやオンライン学習の浸透など、巣ごもり需要の増加による住居環境の変化が急速に進みました。その影響から、新たな収納ニーズが生まれているようです。

大手トランクルーム運営会社・キュラーズの調査では、2013年には約463億円だったトランクルーム市場が、2027年には1000億円市場へ成長すると予想しています。

トランクルーム投資物件の利回り

トランクルーム投資を考えるなら、利回り計算はとても大切です。しっかりと利回りを確認しましょう。

利回りには名目利回りと実質利回りがあります。それぞれの違いは、以下の表の通り。

名目利回り	満室時の収入をベースに計算
名目利回りの算出方法	収益を投資元本で割って出た数値を、運用年数で割る 最後の数値に100をかける

実質利回り	手数料やランニングコスト、税金などを引いた収益をベースに計算
実質利回りの算出方法	収益から費用（手数料や税金など）を引いたものを、投資元本で割り、さらに運用年数で割る 最後の数値に100をかける

トランクルーム投資で提示されている利回りが、名目利回りか実質利回りかはしっかり確認しましょう。

トランクルームの実質利回りは、一般的に15%～20%と言われています。実質利回りが3～8%と言われているマンションやアパートと比べると、非常に高い利回りになります。

トランクルームの実質利回りが高い理由は、その初期費用やランニングコストの低さです。短期間で初期費用の回収が見込める点も、見逃せません。

トランクルーム投資のメリット・デメリット

利回りが良く、初期投資の費用も低いトランクルーム投資。ここでは、さらに深くメリット・デメリットを検討します。

トランクルーム投資のメリット

まずはトランクルーム投資のメリットから見てみます。メリットには、以下のものがあげられます。

低コスト

トランクルーム投資は、マンションやアパートに比べるとかなり低コスト。初期費用、ランニングコスト共に安くなります。

特にランニングコストはマンションなどのように人が住まないため、当然ながら使用による劣化が少なくてすみます。

メンテナンス費用や電気代、修繕費の負担はありますが、それでも数千円から数万円程で運用できるでしょう。

利回りが高い

初期費用やランニングコストが低いということは、高い利回りが期待できます。

トランクルームの稼働率しだいですが、高利回りが十分期待できます。

トラブルが少ない

トランクルームは、荷物を収納するために使用されます。当然ながら住居用ではありません。

そのため、マンションやアパートに付き物の、お隣同士の騒音問題や、ごみ出しなどの入居者どうしのトラブルは発生しません。

他人同士のトラブルに巻き込まれないのも、トランクルーム投資のメリットでしょう。

老朽化しても賃料に影響しない

マンションやアパートなどは、築年数が経過すれば集客が難しくなります。そのため、賃料を下げざるなどの対応をしなくてはいけません。

その一方でトランクルームは住居用ではないため、築年数の経過が集客にそれほど影響を受けません。

デメリット

魅力的なトランクルーム投資ですが、デメリットも存在します。デメリットにしっかり目を向け、対策を考えるのも大切です。

新規参入者（ライバル）が多い

トランクルーム投資は、20%以上の利回りが期待できます。参入障壁も低いため、トランクルーム投資を新たに始めるライバルが増えています。

そのため供給過多による、価格競争を強いられることが考えられます。退去後の空室もなかなか埋まらないため、利用者の定着率を上げる努力が必要になります。

大きな儲けは難しい

トランクルームで需要が高いのは、数千円～1万円台で借りられる小さな部屋やロッカーなどです。

月に数万円～数十万円が見込めるマンションやアパートなどと比べ、賃料は少なくなります。そのため短期間で、大きく儲けることは難しいでしょう。

満室になるまで時間がかかる

トランクルームの浸透率はまだまだ低く、住居用物件のように募集ネットワークも整備されていません。

そのため開業後すぐに満室になるのは、あまり期待できません。稼働率が80%以上になるのは、1～3年と言われています。

トランクルーム投資物件のリスク

投資を行う場合には、そのリスクをしっかり把握することが重要です。ここではトランクルーム投資で起こりえるリスクを、確認していきます。

借り手が見つからない

トランクルームの認知度はまだまだ低く、あまり知られていません。そのため借り手がなかなか見つからない事態も、考えられるでしょう。

アパートやマンションが多く、トランクルームの需要が見込める地域に設置するなど、集客に力を入れなくてはいけません。

賃料の下落

トランクルームの市場はまだまだ成長途中にあり、年々新規参入者が増えています。ライバルが増加して供給過多になると、価格競争になることも十分考えられます。

その場合は、賃料を下げる必要も出てくる可能性があるでしょう。

盗難被害

他人のものを預かるため、セキュリティは万全にする必要があります。

特に屋外型は、扉を開ければすぐに中のものを取り出せます。防犯カメラやフェンスの設置、警備システムの導入などの監視体制を整えることが重要です。

万が一に備えて、盗難保険へ加入することも考えておきましょう。

保管物の劣化

空調設備がない場合や屋外コンテナの場合は、高温・多湿により荷物が劣化する可能性があります。

利用者には契約前に空調設備がないことを説明し、劣化リスクについて理解してもらいましょう。

契約書に「高温・多湿で劣化するものは、保管しないこと」などを記載しておくことも重要です。

トランクルーム投資！成功のカギ

トランクルーム経営を、成功させるためのコツ４つを紹介します。

市場調査

トランクルーム投資は、事前にしっかりとした市場調査がカギになります。まずは地域の人口や平均年齢など、基本的なデータ収集から行いましょう。

トランクルームの需要や、既存のトランクルームの料金相場の調査も忘れずに行ってください。

立地調査

立地調査も、トランクルーム投資には重要になります。以下のような立地が、トランクルーム投資に適した立地になります

トランクルームの商圏は、都市部で半径1㎞以内、郊外で半径2～3㎞以内と言われています。また近くにライバルがいないかも、チェックましょう。

建築基準法・都市計画法による用途地域制限のため、トランクルームが設置・建築できない場所もあります。開業できる場所かどうかは、必ず確認してください。

集客

前述しましたがトランクルームは、まだまだ多くの人に認知されていません。そのため自分で運営する場場合は、広告を出して宣伝するなど認知度を上げる必要があります。

SNSなどを利用するなど、口コミを意識したサービス提供も一つの戦略として考えましょう。

利用者目線のサービス提供

ライバルトランクルーム業者との差別化も、重要になります。利用者が快適に利用できるように、設備を整えることなど差別化を考えましょう。

例えば大きな荷物の搬入を考え、屋外型なら車が横付けできる。屋内型なら、エレベーターがあるところが利用者には好まれます。

他には、防犯カメラや二重ロック、壊されにくいカギなど、セキュリティがしっかりしているのも利用者に喜ばれるポイントです。

管理会社選び

管理会社（フランチャイズ会社）に任せる場合、管理会社選びが非常に重要になります。

管理会社によって集客力や運営力に違いがあります。集客力や運営力の違いは、あなたの収入に直結するからです。

実績数の確認や、実際に管理しているトランクルームの見学など、管理運営能力を確認しましょう。

おすすめのトランクルーム投資会社

トランクルーム投資会社はいくつもあります。中でも土地の有効活用と売却どちらも可能な業者を選んでみました。

株式会社デベロップ

株式会社デベロップは、コンテナ建築のトップランナー。その株式会社デベロップが、屋内型・室内型ともに質の高いトランクルームを提供します。

集客から補修までトータルにサポート。最短30日でトランクルームが竣工するのも、魅力ですね。

エリアリンク

エアリンクは東証マザーズ上場企業。全国展開するトランクルーム投資サービス「ハローストレージ」は、トップブランドとして有名。室数は業界最大規模です。

契約・賃料の集金、メンテナンスやクレーム対応まで、充実したサポートであなたを支えてくれますよ。

イナバボックス

イナバボックスは国内トップシェアの物置メーカー、稲葉製作所（東証一部上場）のグループ会社です。全国150店舗で培った営業ノウハウがあり、面倒な運営管理のすべてを対応してくれます。

土地活用プランの一つの「土地一括借り上げ」では、イナバボックスが土地を借り上げて毎月定額の地代をお支払いします。投資不要で安定した収入が見込めますよ。

トランクルーム投資物件の詐欺に気を付けよう！

投資を行うさいに気を付けたいことは、いろいろあります。中でも投資詐欺にあうことは、絶対に避けたいものです。

最近ではトランクルーム投資運営会社の取締役が、詐欺事件を起こすということがありました。

詐欺にあわないためには、運営会社を通して契約することです。しかし会社が信用できても、担当者が信用できるかは別物です。

少しでも疑問をもったら「会社が大きいから大丈夫」と放っておかず、解決することが大切です。

すべてを会社や担当者任せにするのは危険です。投資をするさいは自分自身も知識を身につけることが、詐欺から身を守るためには必要となるでしょう。

【まとめ】トランクルーム投資に適した物件か調べよう！

トランクルーム投資は利回りが20%を超えることもあり、高利回りが期待できます。今後も需要は伸びていくことが予想され、2027年には1000億円市場へ成長すると予想されています。

しかし投資にはメリットだけではなく、デメリットもついてきます。またさまざまな投資リスクについても、対策を考えなければなりません。投資詐欺の存在も気になりますよね。

しかしきっちり市場調査や立地調査をして集客の努力を続ければ、高利回りを期待できるのも事実です。

まずはあなたが所有する土地や気になる土地が、トランクルーム投資に適しているか、トランクルーム投資業者に相談してみましょう。資料請求はオンラインでもできますよ。